Už od příštího roku si pronajímatel nebude moci ve smlouvě s nájemcem bytu či domu sjednat smluvní pokutu. Totéž bude platit i o klauzulích ukládajících nájemci bytu či domu povinnosti „zjevně nepřiměřené“ konkrétním okolnostem. Původ těchto změn, které se dotknou i dříve uzavřených smluv, hledejme v novém občanském zákoníku, konkrétně v nenápadném ustanovení § 2239.
Srdce poslance a dlouholetého předsedy Sdružení nájemníků ČR Stanislava Křečka plesá. V Poslanecké sněmovně se postavil za odmítnutí komunistického návrhu na odložení účinnosti NOZ, který přinese mimo jiné zásadní změny v nájemním bydlení.
Za vším hledej Québec
Až doposud nebylo vyloučené, aby si pronajímatel a nájemce ve smlouvě sjednali, že pokud nájemce poruší své povinnosti plynoucí z nájmu bytu či domu, musí uhradit smluvní pokutu. Bylo to praktické řešení, například pokud nájemce nehradil nájemné či dělal nepořádek v domě či bytě. Od ledna příštího roku už bude ujednání o smluvní pokutě nepřípustné. Pokud jej bude smlouva obsahovat, nebude se k němu přihlížet. A pozor! Tato zásada se bude vztahovat i na staré nájemní smlouvy.
Inspiračním zdrojem tzv. zakázaných ujednání u nájmu bytu či domu byly některé zahraniční úpravy. Mezi nimi se uvádí Německo, Nizozemsko či kanadský Québec. Důvodová zpráva k NOZ novinku vysvětluje tím, že sankce za porušení povinností ze strany nájemce stanoví zákon. To se týká i povinnosti nájemce nahradit škodu. Právě proto budou neplatné dohody, které by nájemce omezovaly víc než samotný zákon. Smluvní pokuta je totiž tradičně chápána jako paušalizovaná náhrada škody vzniklá z porušení povinnosti, ke kterému se smluvní pokuta vztahuje. Proto se přípustnost klauzulí o smluvní pokutě při nájmech bytů a domů vylučuje.
Smůla pronajímatelů
Novinka, která pronajímatele zcela jistě nepotěší, se od začátku příštího roku bude vztahovat i na nájemní smlouvy, které byly uzavřeny před tímto datem. To jinými slovy bude znamenat, že pokud už uzavřená smlouva o nájmu bytu nebo domu obsahuje povinnost nájemce zaplatit smluvní pokutu, nebude se k tomuto ustanovení přihlížet, pokud nájemce své povinnosti utvrzené smluvní pokutou poruší po 1. 1. 2014. Závazek k úhradě smluvní pokuty totiž bude spadat do kategorie tzv. zakázaných ujednání, od kterého se smluvní strany nemohou odchýlit. Tím se má zabránit, aby nebyl obcházen zákaz ujednání v neprospěch nájemce. Komfort pro nájemce. Smůla pro pronajímatele.
NOZ jde ovšem ještě dále. Kromě zákazu smluvních pokut u nájmu bytů a domů zakotvuje i zákaz těch ujednání, která nájemci ukládají povinnost či povinnosti, které jsou „vzhledem k okolnostem zjevně nepřiměřené“. I to dopadne na smlouvy, které byly uzavřeny před rokem 2014. Po tomto datu již nebude zjevně nepřiměřená povinnost na nájemci bytu či domu vymahatelná. Příklad takových zakázaných povinností důvodová zpráva k NOZ neuvádí, což je ovšem logické, pokud zákon výslovně stanoví, že zjevná nepřiměřenost určité povinnosti se má posuzovat s ohledem na konkrétní účastníky a další okolnosti. Povinnost nájemce, kterou soudní praxe v budoucnu shledá jako nepřípustnou v jednom případě, nebude nutně muset být zjevně nepřiměřenou i v jiném případě. Každopádně určitým vodítkem konkrétní soudní rozhodnutí nepochybně bude.