Deregulace nájemného v České republice postupně odstranila mimotržní vlivy na jeho výši v případě bytů. Nově tak platí již jen smluvní nájemné, stanovené dohodou mezi nájemcem a pronajímatelem. Pokud dohoda sjednána není, je nájemce povinen platit takzvané tržní nájemné (čímž se rozumí nájemné obvyklé v dané lokalitě a v daném čase).

Podle současného občanského zákoníku je při možném zvyšování nájemného nutné rozlišovat mezi nájemním vztahem uzavřeným na dobu určitou a tím na dobu neurčitou a současně tím, zda bylo nájemné mezi účastníky dohodnuto či nikoli.

Nedojde-li ke sjednání nájemného dohodou, může pronajímatel písemně navrhnout nájemci zvýšení nájemného. V případě, že nájemce s takovým zvýšením nesouhlasí, má pronajímatel právo, aby výši nájemného určil soud. Pokud bylo nájemné mezi smluvními stranami dohodou sjednáno, může soud rozhodnout o výši nájemného jen za předpokladu, že se jedná o nájem na dobu neurčitou a současně došlo k podstatné změně okolností, z nichž při sjednávání nájemného účastníci smlouvy vycházeli.

Dohoda nade vše

V souladu se základní myšlenkou nového občanského zákoníku (NOZ), že lidé jsou svobodní a svéprávní a dokážou si své záležitosti uspořádat nejlépe sami, platí, že se účastníci nájemního vztahu mohou na výši nájemného dohodnout. Jestliže nájem vznikne přesto, že si strany nedohodnou výši nájemného, je nájemce povinen platit nájemné ve výši, jaká je v den uzavření smlouvy v místě obvyklá pro nový nájem obdobného bytu za obdobných smluvních podmínek. Pro představu, jakou výši nájemného lze považovat za „obvyklou v místě a čase“, mohou pronajímatelé využít například cenových map Ministerstva pro místní rozvoj, služeb k tomu příslušných znalců nebo porovnání s cenou nájemného v jiných obdobných bytech v daném místě.

Pronajímatel a nájemce se mohou samozřejmě ve smlouvě dohodnout i na možnosti každoročního zvyšování nájmu, nebo naopak takovou možnost vyloučit. Primárně tedy platí autonomie vůle těchto smluvních stran.

Pronajímatele ale zřejmě bude zajímat, jak nový občanský zákoník upravuje případy, kdy nájemní smlouva o možnosti zvyšování nájemného mlčí. V takovém případě nová právní úprava poskytuje pronajímateli významnou ochranu. Vysvětlení je celkem logické. V opačném případě by se totiž zisk pronajímatele každoročně snižoval v důsledku inflace. Z těchto důvodů NOZ stanoví, že pronajímatel může navrhnout nájemci jednou za dvanáct měsíců v písemné formě zvýšení nájemného. Podmínkou pro takový návrh však je, že navrhované zvýšení spolu s tím, k němuž došlo v posledních třech letech, nebude vyšší než dvacet procent. Současně platí, že zvýšené nájemné nesmí překročit nájemné v daném místě obvyklé.

Pokud by nájemce takový řádný návrh pronajímatele odmítl, vystavuje se riziku případného určení výše nájemného soudem, a to ve výši, která je v daném místě a čase obvyklá s účinky ode dne podání návrhu pronajímatele soudu. Pro uvedené zvýšení nájemného soudem však již neplatí omezení maximem dvaceti procent, jinak řečeno soud může nájemné zvýšit i o víc, než původně navrhoval pronajímatel. Nájemce by tak měl dobře zvážit, zda návrh pronajímatele přijme či nikoli.

Jak nájemci, tak pronajímateli lze v každém případě od příštího roku doporučit - snažte se maximálně o dosažení dohody a hledejte možná řešení.