Investment recommendation

    more...

    Company results - CZ

      more...

      Company results - World

        more...

        IPO, M&A

          more...

          Weekly overview

            more...
             

            Detail - interview
            Online rozhovor: Nejen o českém realitním trhu s výkonným ředitelem Central Group Alešem Novotným

            Online rozhovor: Nejen o českém realitním trhu s výkonným ředitelem Central Group Alešem Novotným

            02/07/2008 13:45
            Author: 

            Právě jste vstoupili do online rozhovoru s panem Alešem Novotným, výkonným ředitelem společnosti Central Group. Pan Novotný začne odpovídat na otázky čtenářů dnes ve 14.00 hodin a rozhovor skončí v 15:00 hodin. Otázky můžete klást po přihlášení kliknutím na zelené tlačítko a vyplněním formuláře. 

            Jaká je aktuální situace na českém realitním trhu a jakým směrem se bude vyvíjet dál? Jak se budou vyvíjet ceny bydlení v Čechách? Jaký dopad mají nebo budou mít problémy na americkém trhu s bydlením na český realitní trh? Jaké další hrozby či výzvy lze na trhu nemovitostí v nejbližší době očekávat? Plánuje společnost Central Group vstup na burzu?

            Aleš Novotný (nar. 1972) vystudoval ekonomickou fakultu ZČU, obor Ekonomika terciární sféry. V letech 1995-1998 pracoval jako provozní manažer v maloobchodě a v roce 1998 nastoupil do společnosti CENTRAL GROUP a.s. nejprve jako vedoucí oddělení financí, v roce 1999 se stal finančním ředitelem a od roku 2001 zastává funkci výkonného ředitele společnosti. Je ženatý a má dvě děti.

            Společnost Central Group s obratem přes 5,8 mld. Kč (v roce 2007) je vedoucí společností na trhu nového bydlení. Společnost působí na trhu od roku 1994 a zaměřuje se na komplexní nabídku nových bytů a rodinných domů v Praze a blízkém okolí. Na pražském trhu nových bytů a rodinných domů zaujímá cca. 20% podíl. Koncem června koupila 10% podíl ve firmě švýcarská finanční společnost Global Property Capital SA s možností navýšit svůj podíl za určitých podmínek až na 49 %. Rozhodující podíl ve firmě nadále zůstává v rukou Dušana Kunovského, který společnost před 14 lety založil.


            The interview has been closed
            Refresh interview
            • Question (T.M., 14:50) -
              Dobrý den, jak je možné, že ceny bydlení v USA nebo ve VB tak padají a u nás pořád rostou? Není to taky jen bublina, která praskne stejně jako tam?
            • Answer (Aleš Novotný, 15:12) -
              Na analogické otázky jsem již níže poměrně obšírně odpovídal, takže snad jen pro shrnutí: uvážíme-li příčiny tzv. americké hypotéční krize v kontextu tuzemského realitního trhu, myslím, že krize tohoto typu nám v dohledné době nehrozí. Příčiny určitého ochlazení našeho trhu bydlení jsou jiné - především, odpadlo působení silných akcelerátorů poptávky, které působily v posledních letech: dlouhodobě avizované zvýšení DPH a příznivý vývoj úrokových sazeb hypoték podpořil efekt demografického vývoje, kdy se silné ročníky dostaly do příznivé produkční fáze. Tedy, kdo měl disponibilní zdroje, většinou své nákupní rozhodnutí urychlil. To ovšem neznamená, že se tím obchodování na trhu s bydlením zastaví. Dle našich analýz by se poptávka měla vrátit do oblasti svého dlouhodobého optima.
            • ---
            • Question (, 14:47) -
              Dobrý den, rád bych se zeptal, kam hodláte dále směřovat své aktivity? Bude těžiště Vaší obchodní strategie ve sféře komerčních nemovitostí nebo spíše do budoucna věříte v další rozvoj na poli bytové výstavby?
            • Answer (Aleš Novotný, 15:03) -
              Naše společnost se po celou dobu své působnosti koncentruje na oblast nemovitostí k bydlení - komerční nemovitosti ve svém portfoliu prakticky nemáme. Na tomto svém zaměření nechceme v dohledné době nic měnit. Věříme, že tato specializace je nejlepší cestou k udržení naší tržní pozice.
            • ---
            • Question (DZ, 14:47) -
              Dobrý den, myslíte si, že hypotéční krize a silný propad cen nemovitostí ve světě dopadne i na český realitní trh?
            • Answer (Aleš Novotný, 15:01) -
              Jak jsem již uváděl níže, nedomnívám se, že by se tyto jevy měly u nás projevit s touž intenzitou, jako v západním světě. Náš trh je v mnoha ohledech jiný nežli tyto vyspělé trhy - je zde zatím podstatně nižší míra zadlužení domácností, s tím souvisí daleko nižší míra delikvence (nesplácení) úvěrů, banky byly doposud poměrně přísné v posuzování bonity klienta; poptávka po nemovitostech je navíc tažena obecným růstem kupní síly domácností. Silný segment také tvoří zahraniční klientela, pro kterou se v posledních letech, nejen v souvislosti se vstupem do EU a Schengenu, stává Česká republika přitažlivou destinací.
            • ---
            • Question (Dana, 14:45) -
              Dobrý den, plánujete v dohledné době nějaké akvizice?
            • Answer (Aleš Novotný, 14:56) -
              Z otázky neplyne, jaké akvizice máte na mysli. Pokud by se mělo jednat o akvizice společností, pak plánujeme jen takové, které přinášejí nové investiční možnosti. Stěžejní je pro nás akviziční činnost přímo v oblasti nemovitostí.
            • ---
            • Question (R. Sedlák, 14:45) -
              Jakou má vaše firma pozici na trhu? Jste jednička, dvojka nebo trojka mezi developery? Jak vnímáte poslední kroky vaší konkurece? Hezký den, Sedlák.
            • Answer (Aleš Novotný, 14:54) -
              Podle nám dostupných informací jsme z hlediska objemu odbytu i renomé a pozice značky mezi spotřebiteli v současné době jedničkou na trhu. Samozřejmě, pozice našich hlavních konkurentů je velmi silná a respektujeme ji. Snažíme se pochopitelně toto své postavení udržet, k čemuž, jak jsem již naznačil níže, připravujeme zdroje a nové akvizice.
            • ---
            • Question (matrix, 14:45) -
              Dobrý den, můžete nám prozradit, zda sám investujete do akcií, a pokud ano, v jakém sektoru?
            • Answer (, 14:53) -
              V minulosti jsem určité investice měl, a to v oblasti přesného strojírenství. V současnosti nikoli.
            • ---
            • Question (investor, 14:43) -
              Dobrý den, jaké další projekty na výstavbu rezidečních nemovitostí má Central Group připravené (krom známých lokalit)? Děkuji.
            • Answer (Aleš Novotný, 14:52) -
              Není naším zvykem zveřejňovat své investiční záměry dříve, nežli jsou připravené k uvedení na trh a ke kvalitní a ucelené prezentaci. Proto se jistě nebudete zlobit, pokud i teď o těchto našich plánech pomlčím.
            • ---
            • Question (Pavel, 14:24) -
              Jaký očekáváte vývoj realitních firem, tj. jejich zisků a akcií? Došlo k daňové reformě, rostou náklady financování, ekonomický růst zpomaluje, klesají ceny nemovitostí v západní evropě, ale také v baltských republikách. Poptávka po rezidenčním bydlení by měla dle demogr.vývoje spíše klesnout, tj.odezní silné ročníky. Neočekáváte korekci trhu s rezidenčním bydlení např. v Praze? V Praze vychází nejhorší poměr cena bytů/průměrný plat, tj. nejvyšší rizikovost i pro banky.
            • Answer (Aleš Novotný, 14:50) -
              Vývoj realitního trhu v nejbližším období modelujeme v kontextu předchozích let jako určité zpomalení: po období silného růstu zjevně přijde období jistého ochlazení. Lze souhlasit s faktory, které jmenujete, nicméně je třeba zdůraznit, že současné období poměřujeme optikou předchozích let s velmi silným růstem. Proto dle našich prognóz by se v nadcházejícím období měla poptávka pohybovat někde kolem svého dlouhodobě udržitelného optima. Je samozřejmé, že některým menším develoerům s méně přiznivým poměrem kapitalizace by aktuální vývoj trhu mohl přinést odbytové problémy. V této souvislosti možná stojí za zmínku, že risk management bank je v případě velkých projektů obvykle v rukou mateřských bankovních domů - tj. většinou zahraničního vlastníka. Z toho důvodu - jak jsme si ověřili v diskusi s našimi kolegy v bankách - dosti často převáží vidění rizik z hlediska premis nadnárodního koncernu, bez ohledu k tomu, že ukazatele úvěrové angažovanosti našich bank zdaleka nejsou tak napjaté, jako např. v Americe.
            • ---
            • Question (, 14:19) -
              Dobrý den, rád bych se zeptal, jaký bude mít vliv deregulace nájemného na realitní trh, především v Praze. Myslím především vliv na cenu bytů a výši tržního nájemného. Děkuji
            • Answer (Aleš Novotný, 14:40) -
              Pokud jsme analyzovali dopady deregulace nájemného na chování spotřebitelů, dominantním vlivem bylo posílení tendence domácností přejít k vlastnické formě bydlení. Je to logické: pokud se výše nájemného dostává blízkosti splátky běžné hypotéky, je daleko ekonomičtější splácet vlastní byt nežli za "stejné peníze" mít jen hromadu účtenek. Tento efekt jsme již v minulých letech při testování spotřebitelského chování zaznamenali. Z hlediska výše "neregulovaného" nájemného by měla mít spíše negativní efekt - postupně se stírá rozdíl mezi oběma kategoriemi a nabídka nájemních bytů by se měla rozšiřovat.
            • ---
            • Question (, 14:16) -
              Po Praze jsou nejdražší nemovitosti v Ostravě, nárůst cen jen více než 100%. Tato lokalita i nadále má vyšší procento nezaměstnanosti. Většina lidí nemá průměrný plat. Zlepší se situace v této lokalitě?
            • Answer (Aleš Novotný, 14:35) -
              Vzhledem k tomu, že v Ostravě momentálně nemáme žádné podnikatelské aktivity, nemám úplně aktuální údaje o tamním trhu bytů. Dá se však očekávat - vzhledem k celkovému oživení tohoto regionu, že poptávka po bydlení zde bude nadále růst. A tomu odpovídá i pohyb cen. Pokud máte tedy na mysli "zlepšení" ve smyslu růstu kupní síly místních spotřebitelů v poměru k ceně bytů, dle ukazatelů cenového růstu by se dalo usuzovat, že se situace konsoliduje, jinak by zřejmě cena nerostla tímto tempem.
            • ---
            • Question (Pavel, 14:16) -
              Pane řediteli, co si myslíte o ceně bytů v Praze? Připadá mi, že prodejní ceny jsou dost přemrštěné cca o 15-20 % vzhledem k tomu kolik z nich mohu získat na nájemném (5% výnos=yield). Navíc kvůli inflaci a vyšším úrokovým sazbám nebude dostatečná poptávka, aby kupovala neustále vznikající nové byty. Navíc byty jako investice se kvůli rostoucím úrok.sazbám přestaly vyplácet, tj.spekulativní poptávka zmizí. Nebyla by vhodná nějaká korekce,která by ozdravila trh? Nebudou si muset developeři ukousnout část svých marží, aby vůbec prodali co postavili??
            • Answer (Aleš Novotný, 14:28) -
              Jak jsem již uváděl v předchozích odpovědích, jakákoli "korekce" ceny je odvislá od úrovně poptávky - pokud by (teoreticky) silně poklesla, bude to jistě silný impuls pro developery aby své investiční i cenové strategie korigovali. V té souvislosti je zajímavá jedna statistika: cca před měsícem jsme ve spolupráci s agenturou STEM/MARK provedli poměrně reprezentativní výzkum spotřebitelského chování na našem trhu, z nějž mimo jiné vyplynulo, že poptávka po bytech jako investici zatím neoslabuje, resp. téměř 10 % oslovených respondentů uvažuje o koupi bytu jako investici. Tento údaj koresponduje s údaji z minulých let. Proto ani žádný "poptávkový šok" na trhu neočekáváme.
            • ---
            • Question (, 14:07) -
              Vaše firma staví z nejlevnějších materiálů,ale fakturuje si 1.jakost-ne-li luxus. Když si připočteme marži,která je až bohužel 50%, jsou ceny bytů i RD pro většinu občanů v naší republice nedostupné,na hypotéku málokdo dosáhne. Hodláte něco udělat s cenami nově stavěných nemovitostí a ceny upravit směrem dolů? Abychom tady nedopadli jako v Americe.
            • Answer (Aleš Novotný, 14:24) -
              Nevím, jaké informace vás vedou k domněnce o "nejlevnějších materiálech". S tímto názorem by se dalo velmi úspěšně polemizovat, to ovšem patrně není předmětem této diskuse. Jistě budete souhlasit, že cenová úroveň jakéhokoli statku (bydlení nevyjímaje) je v normálních ekonomikách dána tržně - vzájemným působením nabídky a poptávky. Jsem přesvědčen, že žádná firma v našem oboru nemá takové postavení, aby mohla diktovat ceny - ani směrem nahoru, ani dolů.
            • ---
            • Question (Michal, 13:58) -
              Dobrý den, rád bych znal Váš názor na ceny akcií realitních titulů. Myslíte si že odpovídají kapitalizaci firem? Jaký předpokládáte růst realitních firem v regionu CEE, popřípadě vidíte prostor pro tento růst. Děkuji Michal
            • Answer (Aleš Novotný, 14:20) -
              Musím přiznat, že podrobnější analýzy k těmto akciovým titulům nemám k dispozici, z hlediska konkurence sledujeme pouze několik málo společností. Proto si míru kapitalizace firem v oboru, které vstoupily na burzu, netroufám odhadovat. Nicméně - pokud máte na mysli růst cen jejich akcií - poslední vývoj na burze těmto akciím příliš nepřál a jejich kurzy v tuto chvíli považuji za spíše podhodnocené - takže jistý růst očekávám.
            • ---
            • Question (matrix, 13:57) -
              Dobrý den, plánujete vstup na burzu? Pokud ano, na čem to závisí?
            • Answer (Aleš Novotný, 14:15) -
              Nikoli, vstup na burzu neplánujeme ani v dlouhodobém horizontu.
            • ---
            • Question (PetrCecil, 13:50) -
              Dobrý den! Osobně si myslím,že nemovitosti(hlavně panelakové byty) v Praze a Brně jsou přehnaně drahé, zajimá mne,jestli i vy očekáváte pokles cen? Děkuji Čenda
            • Answer (Aleš Novotný, 14:15) -
              Pokud máte na mysli starší nemovitosti, a zejména panelákové byty, mohu s Vámi souhlasit - je faktem, že ceny těchto starších, mnohdy ne zcela vyhovujících, bytů v poměru k novým bytům jsou dlouhodobě poměrně vysoké. Osobně jistý pokles související s rostoucí "konkurencí" nových bytů očekávám, avšak v dohledné době nikoli dramatický - poptávka i po těchto starších bytech je stále silná.
            • ---
            • Question (..., 13:50) -
              Jak vidíte budoucí vývoj tržních (neregulovaných) nájmů bytů v Praze a také v Čechách ve spojitosti s vývojem tržních kupních cen bytů tamtéž? Doposud se jen "rozevíraly nůžky" ve smyslu růstu kupní ceny bytů a klesáním ceny nájmů. Děkuji.
            • Answer (Aleš Novotný, 14:12) -
              Domnívám se, že zmíněné "rozevírání nůžek" bylo především spjato s obecným trendem růstu zájmu významné části spotřebitelů o vlastnickou formu bydlení. Tento trend byl logicky velmi silně spjat s rostoucí dostupností hypotéčních a obdobných úvěrů pro širší okruh spotřebitelů. Nicméně, stále existuje určitá část klientely, která poptává právě nájemní bydlení. Jedná se velmi často např. o manažery větších firem, kteří jsou vyslání zaměstnavatelem na dlouhodobější pracovní pobyt, a obdobnou klientelu. Tato logicky poptává bydlení vyšší kategorie, nežli odpovídá běžnému standardu. A právě zde by zřejmě bylo možno nalézt tržní prostor pro nabídku kvalitního nájemního bydlení, kde se nájem dostane na rozumnou úroveň vůči investičním nákladům.
            • ---
            • Question (AB, 13:50) -
              V médiích jsem zaregistroval, že CENTRAL GROUP prodal 10% podíl. Jaké jsou další plány CENTRAL GROUP po vstupu strategického partnera?
            • Answer (Aleš Novotný, 14:06) -
              Strategické směřování a plány CENTRAL GROUP se vstupem finančního investora nijak nemění - ostatně, náš partner podle vlastního vyjádření chápe svou investici jako čistě finanční a na exekutivě našeho holdingu se nijak podílet nehodlá. Tedy: i nadále chceme udržet současnou dominantní pozici na trhu nového bydlení, k čemuž v současné době připravujeme půdu posílením své akviziční činnosti. Konečně, právě s tímto výhledem jsme do jednání o investičním vstupu partnera šli.
            • ---
            • Question (XX, 13:48) -
              Dobrý den, domníváte se, že český realitní trh čeká nějaký dramatický pokles, že praskne "realitní bublina"?
            • Answer (Aleš Novotný, 14:03) -
              Toho se opravdu neobáváme. Je faktem, že - celkem podle předpokladu - letos poptávka na realitním trhu (a zejména trhu bydlení) poněkud ochladila, ale tento pokles všichni odborníci očekávali. Je celkem obecně známo, že v uplynulém roce byla poptávka silně akcelerována souběhem více faktorů, mezi nimiž považuji za dominantní konec výjimky snížené sazby DPH pro bydlení. V důsledku toho celá řada spotřebitelů své nákupní rozhodnutí urychlila a poptávka se tudíž na určité období částečně vyčerpala (spotřebitelé se "předzásobili").
            Refresh interview
            Offline rozhovory

            Online rozhovory

            Your opinion
            You can start the on-line discussion here. So far there has been no opinion added to the discussion. All users must be signed in (Přihlásit). If you do not have an account where you could sign in, please register zde.

            Most popular news

              ZALOHA

              Facebook Twitter RSS Youtube RSS

              Your online discussion

              Most discussed news of the day

              Most popular news

                Analyses online  

                 Name of analysis