Investment recommendation

    more...

    Company results - CZ

      more...

      Company results - World

        more...

        IPO, M&A

          more...

          Weekly overview

            more...
             

            Detail - interview
            Online rozhovor: Generální ředitel ECM Milan Janků

            Online rozhovor: Generální ředitel ECM Milan Janků

            03/09/2008 08:30
            Author: 

            Právě jste vstoupili do online rozhovoru s generálním ředitelem developerské společnosti ECM, panem Milanem Janků. Pan Janků začne odpovídat na otázky čtenářů dnes v 11.00 hodin a rozhovor skončí ve 12:00 hodin. Otázky můžete klást již nyní po přihlášení kliknutím na zelené tlačítko a vyplněním formuláře.

            Jaký je výhled českého realitního sektoru? Kdy se zastaví dlouhodobý propad realitních titulů? Jak se s nepříznivou situací na realitním trhu vypořádává společnost ECM a kdy očekává, že se vrátí zpět do zisku? O těchto a dalších otázkách můžete diskutovat přímo s prezidentem a generálním ředitelem realitní společnosti ECM Milanem Janků! 

            Milan Janků ECM

            Milan Janků (nar. 1968) vystudoval Fernuniversität Hagen v Německu, obor finanční trhy. Patří mezi zakladatele ECM a působí na realitním trhu od roku 1991. V čele skupiny pracuje od roku 1994, je předsedou představenstva a prezidentem developerské skupiny ECM.

             


            The interview has been closed
            Refresh interview
            • Question (, 11:44) -
              Dobrý den, rád bych se Vás zeptal, jak vidíte vy osobně situaci ohledně cen bytů a predikce mnoha analytiků, které jsme mohli v poslední době číst o tom, že ceny bytů začínají stagnovat či dokonce klesat, myslíte si, že nastává zlom v otočení křivky a přijde cenová korekce? A když ano, jaký to má na Vás vliv jako na firmu. Má poslední otázka zní, spolupracujete s firmou Orco?
            • Answer (Milan Janků, 12:23) -
              V oblasti panelových bytů a bytů B kategorie došlo k ochlazení cen a neočekávám v této oblasti nárůst. K cenové korekci již v této oblasti dochází. Ve středním bytovém segmentu se neangažujeme. Soustředíme se na kvalitní komerční projekty a bytové projekty nejvyšší kategorie. V tomto segmentu neočekáváme pokles cen. Ze společností Orco jsme doposud nespolupracovali.
            • ---
            • Question (, 11:41) -
              Dobrý den, chci se pana Janků zeptat na jeho názor ohledně výhledu realitního trhu v ČR. Jsme svědky toho, že nastal téměř absolutní kolaps realitního trhu v USA a Velké Británii. Katastrofou by se dal nazvat vývoj realitního trhu ve Španělsku. Je zřejmé, že tato situace přijde do Česka dříve či později. (podle mého názoru 1-3 roky). V případě situace jako v USA a GBR budou mít developeři a banky poskytující úvěry obrovské problémy. Jste připraveni na tento stav, který je podle mého názoru naprosto neodvratný? Co v takovém případě budete dělat? (Nižší tržní cena nemovitostí povede k jednorázovým ztrátám atd.) Děkuji.
            • Answer (Milan Janků, 12:21) -
              Domnívám se, že zejména s ohledem na výhled HDP v dalších 1-3 letech, poměru agregátu hypoték a nemovitostních úvěrů k celkovému HDP (zejména ve srovnání s USA, Velkou Británií a Španělskem) se nacházíme v jiné situaci, než vámi uváděné ekonomiky. V oblasti komerčních nemovitostí (kanceláře, logistika a retail) jsme nezaznamenali fundamentálně negativní vývoj ceny nájemného a také nedošlo k výraznému zdražení úvěrů. Očekávám ochlazení, nikoli krizi - v ČR.
            • ---
            • Question (, 11:37) -
              Dobrý den, jak vidíte situaci kolem NAV, myslíte si, že někdy ještě se ECM dostane k NAV, a v jakém horizontu? Nebo vidíte větší pravděpodobnost, že se NAV dostane k ceně akcie. Děkuji
            • Answer (Milan Janků, 12:13) -
              V prvním pololetí pokleslo NAV o necelá 4 %, což je v situaci celkového stavu zejména investičního realitního trhu poměrně stabilní vývoj. Rozhodně bych s ohledem na kvalitu, produktovou a regionalní diversifikaci našeho portfolia nepředpokládal výraznou korekci NAV.
            • ---
            • Question (orkán, 11:09) -
              Trváte i dnes na svém příslibu, že NAV ECM poroste letos tempem minimálně 25% ? Jak toho chcete dosáhnout, když v 1H se vám NAV naopak ještě snížilo ?
            • Answer (Milan Janků, 12:07) -
              V současnosti vyhodnocuji strategii a přínosy k růstu NAV, a to zejména z našich aktivit ze zahraničí. Jakmile budeme mít přesnější odhady, budeme vás informovat o high level sizing NAV. Nicméně je potřeba již nyní řici, že budeme náše NAV cíle revidovat.
            • ---
            • Question (, 11:01) -
              Považujete koupi 40 let starého panelového bytu po kompletní rekonstrukci domu v centru Plzně na klidném,dobře položeném místě za smysluplnou investici? Jaký máte názor na budoucnost těchto staveb na dobrém místě?
            • Answer (Milan Janků, 12:04) -
              Pokud vám obdobná nemovitost přinese minimálně 6 % yield a bude počítat s minimálně 5 % navýšením nájemného ročně, poté je to rozhodně smysluplná investice.
            • ---
            • Question (patr66, 10:52) -
              Dobrý den, vládne obava o vaši schopnost v případě silné realitní krize splácet dluhy, váš finanční ředitel psal, že jste na tom finančně dobře. Můžete tu zhruba nastínit strukturu vašeho dluhu ? Vím, že máte dobře úročené dluhopisy splatné v roce 2012 a co dalšího ? Jaký je poměr dluhu k vlastnímu kapitálu a k NAV ?
            • Answer (Milan Janků, 12:02) -
              Korporátní dluh máme dle mého názoru dobře nastrukturovaný a dluhopisy jsou splatné v letech 2011 a 2012. Naše portfolio dosáhne maturity v letech 2010-11 a úrokové sazby/fixing máme velmi kompetitivní. Musíme dodržovat celkovou zadluženost do úrovně 65 % a takzvanou zajištěnou zadluženost do úrovně 45 %. Zadluženost k NAV je někde na úrovni spíše do 50 %.
            • ---
            • Question (, 10:46) -
              Dobrý den, v současném sentimentu celosvětové korekce realitního trhu se lze pouze spolehnout, že přežijete. Nejvíce investoři ocení pravdu a ujištění, že jste tady a pojedete dál, byť to bude těžké. Až bude stát Pankrác, snad už bude hej... Ostatně to nejlepší, co bylo o Vaší firmě v poslední době slyšet, byli akvabely-chlapi v Pekingu!! Uvažujete o podobných projektech k domácímu publiku, které by vás profilovaly jako známou tuzemskou firmu s přesahem do zahraničí?
            • Answer (Milan Janků, 11:59) -
              Nedávno mi jeden znalec v oblasti malých bytových nemovitostí sdělil větu "Co vy si myslíte o současné krizi na realitním trhu, já jsem si za poslední rok nepřečetl ani jednu knížku a dělám 14 hodin denně". Musel jsem se nad touto větou zamyslet, do jaké míry je trh spekulativně ovlivněn a zdali je nutné měnit strategii. Projekt City je pro nás nosný projekt a mohu vás ujistit, že vytváříme ty správné hodnoty. V tuzemsku podporujeme mladé tenisové hráče a umělce v oblasti současné tvorby. Pokusíme se naši komunikaci zlepšit.
            • ---
            • Question (, 10:43) -
              Dobrý den pane Janků, jak Vám vadí propad akcií ECM hluboko pod upisovací hodnotu? Budete se snažit, aby se kurz akcií vzpamatoval např. odkupem vl. akcií, hledáním dalšího strategického investora apod. Považujete propady akcií za opodstatněné, nebo za spekulativní hru? Co byste doporučil držitelům akcií ? Děkuji za odpověď.
            • Answer (Milan Janků, 11:53) -
              Víte, celý sektor byl v závěsu hypoteční krize v USA a bankovní krize, která následovala. V NSR jsme například nezaznamenali hypoteční krizi, a přesto realitní tituly významně ztrácely na hodnotě. Od přibližně dubna minulého roku hodnoty padaly a nyní je cena akcií ECM na úrovni 65 % NAV a dnešní cena je na úrovni 62 % ceny úpisu při IPO. Mnoho fondů ze zahraničí (zejména bankovních) muselo sektor "vyprodávat". Domnívám se, že sektor je fundamentálně podhodnocen, takže bych rozhodně nedoporučil prodávat.
            • ---
            • Question (, 10:30) -
              Zdravím, pane Janků, v jaké fázi je prodej Městské Věže?
            • Answer (Milan Janků, 11:46) -
              Přiznám se, že jsem si jméno tohoto projektu musel přeložit. Pokud jsem to správně přeložil tak se jedná o City Tower = Městská věž. Činnost developerské firmy spočívá v tom, že hotové investiční projekty prodává. V případě City Tower by to měl být rok 2009.
            • ---
            • Question (, 10:22) -
              Dobrý den, zajímalo by mě kam bude směřovat společnost ECM své projekty v budoucnu. Budete se soustředit na investice ve státech, kde už působí, nebo se můžeme dočkat expanze do dalších zemí. Není nákladné mít v několika státech po jednom projektu? není právě tato roztříštěnost portfolia za vyššími provozními náklady? Tomáš Svoboda
            • Answer (Milan Janků, 11:45) -
              Společnost se zafokusuje na čtyři geografické teritoria, a to ČR, Polsko, Rusko a Čínu. V Rusku a v Číně působíme již téměř 5 let a velikost trhu je dostatečně rozsáhlá, abychom mohli být velmi selektivní. Máme zde již vybudované pobočky a etablované lokální týmy. Musím upřesnit, že dva zmíněné emerging markets, a to Rusko a Čína, budou z pohledu budoucí přidané hodnoty přispívat v rozsahu více než 50 %. V Rusku realizujeme tři projekty a v Číně dva projekty. Tyto projekty mají dostatečnou velikost s pohledu celkové bilance firmy, a proto naši činnost nepovažujeme za roztříštěnou.
            • ---
            • Question (, 10:06) -
              Dobrý den, zajímalo by mě s jakou pravděpodobností může uspět snaha UNESCO s omezením plánované výšky pankráckého projektu CITI. A jaký předpokládaný dopad by to mělo na celkovou ziskovost projektu.
            • Answer (Milan Janků, 11:36) -
              Unesco není účastníkem územněplánovacího řízení. Taktéž není účastníkem stavebního řízení. Magistrát a Ministerstvo kultury námitky Unesco posuzovaly v rámci příslušných územních řízení a vydaly povolení na výstavbu dalších dvou výškových budov City Epoque. Unesco nemůže zamezit výstavbě výškových budov na Pankráci.
            • ---
            • Question (, 09:57) -
              Dobrý den, oproti IPO se termín dokončení některých projektů posunul o 1-2 roky. Jaký je důvod tohoto zpoždění? V jaké fázi je nyní zajištěno financování pro výstavbu projektů City a Ryazan (jednáte už s bankami či se soukromým investorem). děkuji Pavel H.
            • Answer (Milan Janků, 11:34) -
              Existují dva důvody pro zpoždění: 1. Odvolávací procesy takzvaných účastníků řízení. Zde se jedná významně o občanské iniciativy 2. Dlouhé plánovací procesy v oblasti zajištění infrastruktury (silnice apod) a jejich nezbytná výstavba, a to konkrétně i v rámci City a také u projektu Ryzaň. Nicméně je potřeba také říci, že se nám doposud podařilo tyto nelehké ukoly vždy vyřešit. U projektu City se dokončuje realizační fáze infrastruktury včetně napojení na vysokorychlostní nadřazenou městkou komunikaci. Páteřní infrastruktura by měla být do listopadu dokončena. Tři budovy v rámci projektu City mají zajištěné financování. Jedná se o ty projekty u kterých budeme zahajovat stavební práce nejpozději do začátku příštího roku (např. budovy City Deco a Element). U projektu Ryzaň (Rusko) jsme proces proces zajištění financování teprve zahájili.
            • ---
            • Question (PetrP, 09:34) -
              Dobrý den, četl jsem, že ocenění některých projektů bylo vypracováno managementem ECM a odchyluje se od ocenění nezávislou společností. Proč? Jaká je hodnota NAV v ocenění nezávislou spol. na akcii? Děkuji PetrP.
            • Answer (Milan Janků, 11:26) -
              Dobrý den, ano je to tak. Rozhodující je finální rozhodnutí valuačního výboru, který nicméně vždy velmi pečlivě přihlíží k posudkům nezávislého znalce. Konečnou metodiku výpočtu NAV dle EPRA potvrzují auditoři. Domnívám se, že odchylka k 1H 2008 není zásadní. Přesný údaj vám potvrdíme dodatečně.
            • ---
            • Question (isi, 09:33) -
              Dobrý den, jaký je celkový výhled společnosti pro 2H/2008 a pro rok 2009? Jaký očekáváte vliv přicházející stagnace některých částí realitního trhu na Vaší společnost? Děkuji.
            • Answer (Milan Janků, 11:22) -
              Výsledek roku 2H/2008 bude významně ovlivněn kurzovými vlivy měn CZK, RBL, Renminby a PLN. Funkční měna projektů je v lokální měně a společnost vykazuje finální konsolidovaný výsledek v Eur. Nejsme v tuto chvíli schopni dát predikci výhledu do konce roku a pro rok 2009, jelikož aktualizujeme naše předpoklady na základě poměrně volatilního průběhu kurzu zejména CZK/Eur. V tomto a příštím roce budou výsledky poměrně významně ovlivňovat projekty v Rusku a v Číně, případně i prodeje investičního majetku. Fundamentálně je trh v pořádku zejména v segnmentech kanceláří a kvalitních či luxusních bytových projektů. Ve středním segmentu bytové výstavby je potřeba očekávat ochlazení - zejména v cenové oblasti. Domnívám se, že toto nemusí platit pro vybraná regionální města. Rusko a Čína očekává nadále růst nájemného zejména v oblasti retailu, a to s ohledem na silnou spotřebitelskou poptávku.
            • ---
            • Question (orkán, 09:22) -
              Dobrý den, zajímala by mě současná obsazenost City Toweru a předprodanost City Epoq. Jaké berete zálohy při podpisu smlouvy a jaké při zápisu do katastru ? Na kolik si ceníte City Empiria a kdy bude prodán, obdobně Varenská ? Jaké tržby a zisk jste realizovali při prodeji hotelu Diplomat ? Chybí mi váš ECM Newsleter léto 2008, kdy vyjde ? Proč se nesnažíte více informovat investory, když vládne na vašem titulu blbá nálada a investoři tápou ?
            • Answer (Milan Janků, 11:14) -
              Tower přibližně 80 % - je to největší kancelářská budova v ČR (50.000m2) City Epoque Rezidence jsou předprodané přibližně v rozsahu 65 %. Zálohy při podpisu KS jsou ca 15 %. Empirii hodláme prodat ještě v tomto roce, Varenskou v příštím roce. Údaje týkající se zisku při prodeji Diplomatu musím prověřit s investors relations, odpovíme dodatečně. Jistě velmi dobrý námět a pokusíme se investory více informovat, zejména pokud je sentiment negativní. Budeme se snažit věci objektivizovat.
            • ---
            • Question (loss, 08:47) -
              Dobrý den, zajímal by mě Váš názor na vývoj kurzu akcií ECM...jaká je podle Vás v současné době "férová" cena akcie?
            • Answer (Milan Janků, 11:07) -
              Z pozice GŘ společnosti vývoj kurzu akcií nekomentuji. Domnívám se že s ohledem na historický vývoj realitních akciových indexů jsou ceny akcií realitních společností (zejména ve vztahu diskontu k NAV) podhodnoceny.
            • ---
            • Question (Dušan Seidl, 08:40) -
              Dobrý den, jaký je výhled ziskovosti Vašich zahraničních aktivit v Číně a v Rusku?
            • Answer (Milan Janků, 11:04) -
              Naše projekty v Číně a v Rusku mají vyšší návratnost než projekty v ČR a střední a východní Evropě. Ruský trh považuji za více rizikový než trh čínský. Oba trhy by měly v budoucích dvou letech přispívat do získu celé společnosti v rozsahu minimálně 40 %.
            Refresh interview
            Offline rozhovory

            Online rozhovory

            Your opinion
            You can start the on-line discussion here. So far there has been no opinion added to the discussion. All users must be signed in (Přihlásit). If you do not have an account where you could sign in, please register zde.

            Most popular news

              ZALOHA

              Facebook Twitter RSS Youtube RSS

              Your online discussion

              Most discussed news of the day

              Most popular news

                Analyses online  

                 Name of analysis