Nákup bytu, případně portfolia bytů patří k jedné z bezpečnějších investic, která může zajistit pravidelný výnos okolo 3-5% v Praze a nad 6% v regionech. Zájem o investiční nákupy v poslední době roste a tvoří 20-25% rezidenčního trhu.
Pozitivní vývoj je v poslední době ovlivněn rostoucími cenami nemovitostí a hypotékami s velmi nízkými úroky aktuálně pod 2% p. a. Kvalitní nemovitost se v čase zhodnocuje a navíc generuje pravidelný měsíční příjem z pronájmu. Oproti jiným konzervativním investičním aktivům typu státní dluhopisy je však pochopitelně potřeba počítat s větší „pracností“ plynoucí z provozních aspektů této investice. Pro rezidence jsou navíc typické kratší nájemní smlouvy než například pro kancelářské či průmyslové nemovitosti, z čehož plyne potřeba aktivního zapojení investora do provozu a údržby, na druhou stranu tento segment rezidenčního trhu je poměrně srozumitelný a může být vhodný pro investora s cílovou částkou jednotek či pár desítek miliónů korun. Správu, zajištění drobných oprav, komunikaci s nájemci a jejich vyhledávání je navíc možné delegovat na profesionály, čímž však samozřejmě dochází ke snížení výnosu z investice.
Jak postupovat při výběru vhodné nemovitosti
Při hledání bytu na investici hraje roli nejen lokalita, ale také dobrá dopravní dostupnost, občanská vybavenost, velikost a dispozice bytu. Velký důraz by měl být kladen rovněž na nízké provozní náklady a zajištěnou možnost parkování, které je obzvláště v Praze díky přibývajícím modrým zónám rok od roku složitější. Výhodu proto mají novostavby, u kterých je možnost zakoupení parkovacího místa samozřejmostí. Lokalita hraje jako vždy stěžejní roli. V krizových letech klesaly ceny nemovitostí v nezavedených lokalitách se špatnou občanskou vybaveností. Naopak hodnotu si podržely byty v etablovaných oblastech s rozvinutou infrastrukturou. Jako příklad můžeme uvést Libeň, kde ceny bytů v rezidenčních novostavbách až do roku 2008 prudce rostly s vidinou bouřlivého rozvoje této lokality a v následujících letech poklesly mnohdy i o více než 20%. Naopak ceny nových bytů nacházejících se například na území dlouhodobě oblíbené Prahy 6 nepoklesly vůbec nebo pouze minimálně. Odvážnější investor pak může vsadit na lokalitu, která je na vzestupu, a kde se dá tedy v budoucnu očekávat nárůst cen. Jako příklad můžeme uvést některé vybrané a v současné době opomíjené části Vršovic, Nuslí nebo Vysočan benefitující z dobré dostupnosti do centra a skýtající tak potenciál do budoucna. Je však nutné počítat s tím, že z hlediska zhodnocení může jít o běh na velmi dlouhou trať.
Pokud se investor chystá investovat do balíčku bytů, bude z hlediska správy jednodušší uskutečnit nákup pouze v jedné lokalitě. Investice do bytů v různých lokalitách přináší sice výhody plynoucí z diverzifikace rizika, nicméně je potřeba počítat s o hodně větší náročností na koordinaci.
Malé nebo větší byty?
Tradičně největší zájem byl v minulém roce o byty s dispozicemi 2+KK (37%) a 3+KK (27%). Následovaly jednotky 4+KK (15%) a 1+KK (11,5%) a mezi nejžádanější lokality patřila Praha 10, 9, 5 a Brno.
V segmentu bytů s vyšší výměrou, konkrétně 3+KK a 4+KK do 120 metrů čtverečních došlo v loňském roce k navýšení podílu na celkových prodejích o pětinu.
Co se výnosu týče, nejvhodnější na investici jsou bezesporu byty s menšími dispozicemi, zejména 2+KK, která bývají v hledáčku obzvláště mladých párů. O tyto dispozice je tradičně velký zájem, nájemce nebývá obtížné najít, na druhou stranu je potřeba počítat s větší dynamičností nájemních vztahů plynoucí z potřeby častějšího stěhování, jež je typická pro příslušníky mladé generace, a tedy s větší provozní náročností. Nájemce pro větší byt zase nemusí být tak jednoduché najít, jsou vhodné pro rodiny, jež často preferují osobní vlastnictví a budou vytvářet tlak na cenu pronájmu. Relativní výnos může být tedy nižší, na druhou stranu lze očekávat ne tak častou rotaci nájemců, vyšší jistotu nájmu a snazší správu bytu.
Výnos - Praha nebo regiony?
Při zvažování investice na rezidenčním trhu s novostavbami můžou být regiony výnosově zajímavější, avšak rizikovější alternativou k Praze. V Praze dosahuje většinou výnos z pronájmu bytu u novostavby okolo 4% (obvyklé rozmezí je 3-5%), zatímco v regionech je možné se dostat výrazně přes 6%.
Podle informací zveřejněných Stavebním fórem loni plošně rostlo nájemné bytových jednotek, nejvíce v Ostravě (o 15 %), v Praze a Brně o 10 %. Praha je co do výše nájmů samozřejmě nejdražší (2+KK je pronajímáno v průměru za 11 000 CZK měsíčně bez záloh na energie a služby). Při investici do bytu, zejména v regionech, je však na místě opatrnost. Je potřeba si zjistit, jaké projekty mají v dané lokalitě v budoucnu vzniknout a zda je schopna je tato lokalita absorbovat jak po stránce budoucího prodeje, tak pronájmu. Dalším důležitým aspektem je ověření si, nakolik silná bude poptávka po pronájmu a z jaké skupiny populace se vygeneruje. Zatímco v Praze mohou poptávku tvořit například mladé páry, které zatím nemají v plánu do bytu investovat, v menších městech, kde je „v módě“ obecně nemovitost spíše vlastnit než si ji pronajímat, se mohou o pronájem zajímat například ti, kteří nedosáhnou na hypotéku. Je potřeba zajímat se o to, jaká je pravděpodobnost, že nepůjde o osoby problematické, neplatiče, vandaly apod. Otázkou také je, z jakých projektů je vůbec možné v regionech vybírat. Developeři jsou od doby krize poměrně opatrní, co se týče expanze mimo Prahu, nabídka je proto kromě krajských měst relativně omezená, i když je patrný optimismus vycházející z rostoucí poptávky a tedy i cen reflektovaný růstovým HB indexem zejména pro Královéhradecký, Karlovarský a Ústecký kraj.
I přes tento optimismus bychom zejména u investic v regionech doporučili postupovat konzervativně a zaměřit se pouze na větší města, například Brno.
Na co si dát pozor
Na rozdíl od jiných segmentů realitního trhu je třeba u rezidencí počítat s krátkodobějšími nájemními smlouvami (obvykle jeden, maximálně dva roky) a s tím související „pracností“ týkající se vyhledávání nájemců a zajišťování průběžných oprav a údržby bytu. Do plánovaného cash flow je nutné zapracovat odhad takových nákladů včetně výdajů na realitního agenta (obvykle ve výši jednoho měsíčního nájmu) a případně firmu, která s nájemcem bude komunikovat a zajišťovat opravy a údržbu za investora, pokud se o tyto činnosti nechce starat sám, samozřejmě za cenu snížení výnosu.
V dnešní době velmi nízkých úrokových sazeb je jistě výhodné zafinancovat nákup hypotékou, čímž se dosáhne vyššího výnosu a díky páce může být nakoupeno nemovitostí více. Každý investor by měl však zvážit, zda je připraven utáhnout hypotéku i po uplynutí doby fixace, kdy hrozí zvýšení úrokových sazeb na úroveň podstatně vyšší, než jsou současná historická minima. Nemilým překvapením pak může být hypoteční splátka, kterou výnos z pronájmu nepokrývá a návratnost z investice je čistě založena na růstu kapitálové hodnoty bytu.
Jako teoretický příklad můžeme uvést byt 2+KK za cenu 3 500 000 Kč, který generuje měsíčně nájemné ve výši 14 000 Kč. Hrubý výnos před odečtením nákladů na opravy a údržbu tedy činí 4,8%. Při hypotečním úvěru ve výši 90% z této částky, tedy 3 150 000 CZK, bude splátka hypotéky na 25 let činit při úroku 1,9% sumu 13 288 Kč měsíčně. Po ukončení pětileté doby fixace a zvýšení úroku například na 4,5% půjde o částku 16 866 Kč měsíčně, což by představovalo „dotaci“ hypotéky z jiných zdrojů. A to jsme uvažovali hrubý výnos z nemovitosti.
Proč nemovitosti
Výhodou realitního trhu, zejména toho rezidenčního, je relativní srozumitelnost i pro jednorázového investora, který se nemovitostem pravidelně nevěnuje. Koupí bytu na investici získá hmatatelné aktivum, které může v případě potřeby sám užívat, což je velká výhoda oproti vložení finančních prostředků do jiných typů aktiv, například do akcií nebo komodit. Navíc řada konzervativních aktiv, jako například státní dluhopisy, spořicí účty nebo termínované vklady, nepřinášejí v dnešní době příliš atraktivní výnos. Na druhou stranu tato investice není vhodná pro každého. Je potřeba počítat s angažovaností investora v provozních záležitostech, ať už hodlá tuto agendu koordinovat sám nebo ji delegovat na profesionály. Plánuje-li pak investor nákup diverzifikovaného portfolia nemovitostí nejen rezidenčních v řádu minimálně několika set miliónů korun, může zvážit v dnešní době čím dál populárnější formu investování prostřednictvím fondu kvalifikovaných investorů, kde obhospodařovatel zajišťuje koordinaci nákupu, správy a prodeje nemovitosti jménem investora.
O výhodách investic do nemovitostí se více dočtete ZDE.
Zdroj: ČIA NEWS, www.stavebni-forum.cz, Building World magazine 3/2016, LEXXUS: Koupě bytu na investici zajistí výnos až 5 %, vyplatí se i v roce 2016