Hledat v komentářích
Investiční doporučení
Výsledky společností - ČR
Výsledky společností - Svět
IPO, M&A
Týdenní přehledy
 

Detail - články
Zhodnocení návrhu deregulace nájemného: přesně poloviční krok

Zhodnocení návrhu deregulace nájemného: přesně poloviční krok

5.12.2005 13:20
Autor: David Marek

Poslední verze zákona o nájemném počítá s průměrným ročním zvyšováním nájemného o 14,2 procent po dobu čtyř let. Po této sérii by se mělo regulované nájemné dostat na úroveň pěti procent tržní ceny bytu. Dále by se měly nájmy uzavírat dohodou mezi pronajímatelem a nájemcem a v případě sporu budou rozhodovat soudy. A patrně budou mít hodně práce.

Poměrně často se v souvislosti s regulací nájemného mluví o jakémsi ekonomickém nájemném, jež by mělo pokrývat náklady na údržbu bytu. Taková úvaha je ovšem zavádějící, neboť nezahrnuje náklady příležitosti. Byt můžeme chápat jako investici a její výnos srovnávat s jinými investičními možnostmi. Pokud budeme považovat investici do bytu za poměrně bezpečnou formu investice, můžeme její výnos srovnávat s výnosy dlouhodobých státních dluhopisů. Na rozdíl od dluhopisu jsou ale s bytem spojeny i náklady. Byt musíme průběžně opravovat či modernizovat. I přes údržbu je obvykle počítáno s vyřazením bytu z bytového fondu po určitém čase, s čímž souvisí odpisy. Pokud by investice do bytu měla být ekvivalentní investici do dluhopisů, musel by se její výnos rovnat výnosu referenčního dluhopisu navýšeného o uvedené náklady. Proto by v zákonu o regulaci nájemného neměla být uvedena fixní hodnota průměrného poměru nájemného a ceny bytu, nýbrž dlouhodobá úroková sazba a přirážka k ní. Aktuálně by mělo nájemné dosahovat zhruba 5,5 procent ceny bytu. Výpočtu rovnováhy na trzích vlastnického i nájemného bydlení jsme se věnovali v naší analýze Deregulace nájemného . z března letošního roku. Za účelem zhodnocení návrhu zákona o nájemném jsme výpočty aktualizovali.

Výsledek je následující: regulované nájemné je nezbytné v průměru zvýšit zhruba o 182 procent. Předpokladem je snížení distorze na trhu vlastnického bydlení způsobená pokřivením trhu nájemního bydlení. Při ročním zvyšování regulovaného nájemného o 14,2 procenta by trvalo dosažení požadované úrovně (5,5 procenta ceny bytu) 7,8 roku. Pokud bychom trvali na čtyřleté deregulaci, muselo by se nájemné v průměru zvyšovat o 30 procent ročně. Navrhovaný zákon o nájemném je tedy pouze polovičním krokem na cestě k narovnání trhu nájemního bydlení a hrozba prohry České republiky u Evropského soudu je nadále aktuální. Roční ztráta majitelů bytů s regulovaným nájemným v součtu činí zhruba 21,6 miliardy korun. V jistém smyslu to lze považovat za náklady na sociální politiku vlády ovšem placené majiteli bytů. Měřítkem této politiky ale není sociální potřebnost. Proto by náklady na důchodově testované sociální dávky kompenzující růst nájemného byly výrazně nižší, než částka prohraná ve Štrasburku.

Jste pro urychlenou deregulaci nájmů? Hlasujte v naší nové ANKETĚ


Váš názor
  • Volny trh
    12.12.2005 21:25

    Nabidka a poptavka maji urcovat cenu (nikoliv stat). V Californii,N.Y. stoji steny dum zhruba 5-7x vic nez na ostatnim uzemi USA.Kdyz na ten byt (dum) nemam, tak si ho proste koupim jinde. Samozrejme se ridim tim abych to do prace nemel daleko. V kazdem meste je dostatek volnych bytu k pronajmu a ceny jsou zhruba stejne: 500 USD za studio, 700 za 1-2 loznicovy a 1000 za velky 3 pokojovy. Kazdy kdo si vydela na najem behem 2 tydnu se muze kvalifikovat a ma ho rekneme do tydne pripraveny k nastehovani. (Vymalovano, ciste nebo nove koberce a bez zavad). Tepla voda, nekdy kabelovka ci topeni jsou mnohdy zapocitany v najemnem. Mycka a lednice s mrazakem jsou samozrejmost, pracka a susicka zpravidla nikoliv. Takovy byt bude podstatne drazsi opet v metropolich jako NY,L.A. S.F, Miami, Atlanta... Kolika starosti ( a mozna i arbitrazi) by se stat zbavil kdyby najmy ponechal na majitelich bytu a domu....
    Thyronx
  • mlžení MMR aneb přeregulovaná deregulace
    6.12.2005 9:38

    Pan Marek se na to dívá čistě z hlediska teoretického investičního rozhodování. Za těchto podmínek by ale asi nikdo kromě státu byty nestavěl, ale nechal by peníze v těch dluhopisech. Minimálně by si ušetřil nervy s nájemníky. Ve skutečnosti by to mělo být nikoli dluhopis+ přirážka, ale průměrná sazba pro hypotéční úvěr + řekněme procentní bod. Mne spíš zaráží, že všichni komentátoři a novináři slepě papouškují to, co jim předkládá MMR jako pravdu a sice, že po 4 letech deregulace 14% tempem budeme mít tržní nájemné. Zkuste si to spočítat. Podle této logiky buď MMR lže a mlží anebo čeká Prahu za 4 roky zhruba 40% propad tržních cen :-)
    Petr Novotný
  • Místo 5 5,5 procenta
    5.12.2005 15:22

    Doufám pane Marek že to co jste napsal do tohoto článku nemyslíte až zas tak vážně. Protože pokud bych si chtěl na byt půjčit tak jen úroky z hypotéky požerou těchto 5 procent. Pro případného investora se tak jeví investice do výstavby nájemního bydlení jako naprosto nereantabilní. Při vyšem výpočtu zůstává jako jediný investor pouze soukromník pro vlastní potřebu a státní sektor pro nájemní bydlení. Promiňte ale to co píšete je efekntě znějící ale ekonomická hloupost.
    Jiří Havelka
    • výnosy, úroky
      6.12.2005 10:20

      No, Skanska si na výstavbu bytů asi nebere stejnou hypotéku jako rodiny v bance a pak je tu samozřejmě rozdíl mezi investorem, který má peníze a hledá, kam je investovat, a investorem, který si na investici půjčuje peníze.
      Jirka V.
Aktuální komentáře

Související komentáře
Nejčtenější zprávy dne
Nejčtenější zprávy týdne
Nejdiskutovanější zprávy týdne
Denní kalendář hlavních událostí
Nebyla nalezena žádná data