Hledat v komentářích
Investiční doporučení
Výsledky společností - ČR
Výsledky společností - Svět
IPO, M&A
Týdenní přehledy
 

Detail - články
Jak vytáhnout kostlivce ze skříně: případ regulace nájemného

Jak vytáhnout kostlivce ze skříně: případ regulace nájemného

26.5.2005 15:07
Autor: David Marek

Patnáct let trvalo než se začala seriózně řešit situace na trhu nájemního bydlení. Příčinou současné aktivity ovšem není příliš dlouhé zdržení ani ohledy na vlastníky bytů s regulovaným nájemným, natož dopady na rodiny bydlící za tržní nájemné. Ledy roztály až pod hrozbou miliard prohraných v arbitráži u Evropského soudního dvoru.

O jak rozsáhlý problém se jedná, vypovídají následující údaje: Podle sčítání lidu, domů a bytů provedeného v roce 2001 bylo tehdy v ČR 1 092 950 nájemních bytů. Od té doby sice byla dokončena výstavba 75 000 bytů, z nich ale jen deset procent tvoří byty určené ke komerčnímu nájmu. Bytů s regulovaným nájmem by nyní mělo být 747 000. Volný trh tedy zahrnuje asi 350 000 tisíc bytů. Průměrné tržní nájemné za byt 1. kategorie velikosti 68 metrů čtverečných při 40procentním opotřebení činí v ČR 5.665 Kč (vážený průměr 67 měst, kde vahami je počet obyvatel). Průměrné regulované nájemné téhož bytu přijde na 1.422 Kč. Třetina rodin nemající to štěstí vlastnit dekret na byt s regulovaným nájmem bydlí čtyřikrát dráže než dvě třetiny požívající této výhody. Logicky se nabízí otázka, k čemu jsou tyto rozdíly dobré. Vzhledem ke způsobu přidělení bytů s regulovaným nájmem neobstojí obhajoba sociálními argumenty. Nicméně lze pochopit, že naštvat více než milion voličů rychlým růstem činže se nikomu nechce. Populaci bydlící ve vlastním problémy trhu nájemního bydlení asi příliš netrápí a úvah o vlivu segmentace trhu nájemního bydlení na výši tržního nájemného, případně na ceny bytů, je poskrovnu.

Pomineme-li aspekt spravedlnosti, nemůžeme si nevšimnout problémů, k nimž současná regulace nájemného přispívá. Příkladem je mobilita pracovních sil. Máte střední školu, bydlíte v Ostravě, hledáte práci a pročítáte inzerci volných míst v Praze, neboť ve Vašem městě je to marné? Patrně narazíte na pracovní příležitost, která by uspokojila Vás i zaměstnavatele. Háček je v tom, že z průměrné mzdy, kterou dostanete, padnou dvě třetiny na nájemné za průměrný byt (kolegu z práce pracující na stejné pozici za stejné peníze přijde bydlení zhruba na osminu platu, neboť platí regulované nájemné). Nakonec zjistíte, že je pro Vás výhodnější zůstat v Ostravě a jednou za měsíc navštívit úřad práce. Právě tak vypadá jedna z podob tajemného slovního spojení „strukturální nezaměstnanost“, které ekonomové tak rádi používají.

Příkladem číslo dvě je existence černého trhu a s ním spojené daňové úniky. Čím větší je podíl bytů s regulovaným nájemným na celkovém trhu nájemního bydlení a čím vyšší je rozdíl mezi tržním a regulovaným nájemným, tím rozsáhlejší černý trh u regulovaných nájmů lze očekávat. Okradeným (na daních) je paradoxně sám stát, který segmentaci trhu nájemního bydlení udržuje.

Důvodů ke změně poměrů je dost. Ale jak na to? Aktuální návrh ministerstva pro místní rozvoj počítá s tím, že nájmy v bytech s regulovanou činží by se měly do roku 2012 zvyšovat až do pěti procent tržní ceny bytu. První otázkou je, zda je pět procent správná volba. Byt můžeme chápat jako investici a její výnos srovnávat s jinými investičními možnostmi. Pokud budeme považovat investici do bytu za poměrně bezpečnou formu investice, můžeme její výnos srovnávat s výnosy dlouhodobých státních dluhopisů. Na rozdíl od dluhopisu jsou ale s bytem spojeny i náklady. Byt musíme průběžně opravovat či modernizovat. Pokud by investice do bytu měla být ekvivalentní investici do dluhopisů, musel by se její výnos rovnat výnosu referenčního dluhopisu navýšeného o uvedené náklady. Výnos českého státního dluhopisu s nejdelší splatností se aktuálně pohybuje na úrovni 3,5 procenta. Prémii kompenzující náklady spojené s investicí do nemovitosti můžeme jednoduše odvodit například z průměrného rozdílu mezi výnosem z nájemného a výnosy desetiletých státních dluhopisů v posledních letech v západoevropských zemích. Tento rozdíl činí v průměru 1,5 procentního bodu. Z tohoto úhlu pohledu se zdá být cílová úroveň pět procent ceny bytu pro regulované nájmy adekvátní.

Druhou otázkou je, zda se k tomuto cíli dostaneme načrtnutou cestou. Podle našich výpočtů vycházejících z  dat Institutu regionálních informací z počátku letošního roku dosahuje v průměru regulované nájemné pouze 1,9 procenta tržní ceny bytu. Při daném časovém horizontu a cílové úrovni pět procent ceny bytu by regulované nájemné mělo růst o patnáct procent ročně, za předpokladu, že se ceny bytů po celou dobu nepohnou. Kdyby se ceny bytů zvyšovaly stejně jako spotřebitelské ceny a inflace nevybočovala z cíle definovaného centrální bankou, musely by regulované nájmy každý rok stoupnout o 18,5 procenta, abychom v roce 2012 dosáhli cílové úrovně regulovaného nájemného. Hýbat můžeme samozřejmě jiným parametry. Pokud bychom například povolili desetiprocentní růst regulovaných nájmů, potom by při stagnaci cen bytů trvalo dosažení cílové úrovně nikoli sedm let ale zhruba deset let. Při růstu cen bytů o tři procenta ročně dokonce patnáct let. Tři desetiletí po zahájení transformace české ekonomiky, to je nelichotivé skóre.

Předchozí výpočty platí pro průměrné hodnoty cen bytů a nájmů v ČR. V některých regionech se již dnes pohybuje regulované nájemné kolem pěti procent tržních cen bytů. Konkrétně se jedná o Most, Chomutov, Ústí nad Labem, Děčín a Ostravu. Naopak nejrychlejší růst regulovaných nájmů čeká obyvatele měst ve středočeském kraji. Například v Kolíně a Kladně by se při zadání dosáhnout v roce 2012 regulovaných nájmů ve výši pěti procent ceny bytů musely činže zvedat každý rok asi o čtvrtinu.

Deregulace nájemného je jedním z posledních kostlivců ve skříni pomůcek použitých při transformaci české ekonomiky. Vládě otevřela oči až hrozba miliardového odškodného po případné prohře u Evropského soudního dvoru a konečně se i toto téma začalo řešit. Náčrt ministerstva pro místní rozvoj se zdá být nadějný, i když má své mouchy. Kromě jízdního řádu zvyšování regulovaných nájmů by ovšem měla vzniknout také celková koncepce vládní politiky v tomto segmentu, včetně způsobu a rozsahu regulace po skončení přechodného období a doplnění o sociální bydlení.

Článek vyšel v Lidových novinách 26.5.


Reklama
Nově na Patria.cz - obchodní signály na forexu podle technických indikátorů ADX, Williams R% a klouzavých průměrů!
Váš názor
  • acquis communitaire
    27.5.2005 13:04

    Článek 82 Smlouvy o založení Evropských společenství zakazuje požadovat rozdílné ceny od různých zákazníků za identická plnění, nebo takový kontrakt realizovat. V případě porušení uvaluje Evropská komise sankce, atd. Co takhle udělat pořádek s Prahou (magistrát), která pronajímá jedněm za 2000 Kč, jiným za 10tis. ??
    Adam Bernau
    • proč tolik povyku
      7.6.2005 11:36

      Právo platí pro všechny !!! Pokud se ocitne někdo v tísní (finanční, bytové, zdravotní, sociální) - je povinnost nás všech, tedy státu se o tyto občany postarat. Ne na úkor nás všech dotovat ty, kteří to nepotřebují.
      jitka
  • Ledy neroztály až pod hrozbou miliardových arbitráží
    27.5.2005 10:24

    To jen byl dokončen přesun majetku v hodnotě v řádu stovek miliard za zlomek tržní ceny směrem od obcí ke kastě komunisty odekretovaných. Proč by měl mít pan místostarosta Burgermeister zájem na regulaci, když nyní je byt jeho?
    Homo Sapiens Sapiens
  • komu to prospívá
    27.5.2005 9:55

    Regulovaným nájemníkům? Ne, to jsou malé ryby. Hypotečním bankám a developerským firmám. V Praze se dá postavit byt za 10tis.Kč za metr. Prodává se za 30tis. Dobrý obor, tohleto developerství. Když to srovnám s výrobní versus prodejní cenou rohlíků... Já vím, poslanec Křeček pořád říká, že bydlení není rohlík.
    Adam Bernau
  • kdo za to může
    27.5.2005 9:49

    Je třeba stále opakovat, že ten, kdo bydlí za regulované nájemné je lichvář - to není žádné sprosté slovo komunistů, je to paragraf z trestního zákona. Ale stejně špatní jste vy, kteří jste proti regulaci nic neudělali.
  • 5% stačí?
    26.5.2005 15:50

    Hezký článek o smutné (a sporné) roli státu (bez rozdílu na stranictví) při 15 let trvající nechopnosti řešit jeden z posledních reliktů minulé doby, o systematickém zvýhodňování jedněch před druhými, i na úkor dalších občanů. Mám jen malé upřesnění - cílových 5% ročně z ceny je sice adekvátních, ale dnes. Pokud budou úrokové míry podtsatně výše, což nelze vyloučit, bude třeba zvýšit i tuto hranici, jinak celá věc přestane dávat opět smysl. Najde se na to mechanismus?
    ŽB
    • Re: 5%
      27.5.2005 10:31

      IMHO nemáte pravdu, protože pokud dojde ke zmírnění regulace "na 5%" po otevření pracovního trhu v Německu, klesne tržní nájemné pod 3% (u cca 80% bytů). Teprve až si Češi zvyknou, že není třeba vlastnit byt/dům podobně jako si zvykli, že není třeba mít doma pec, aby měl člověk jistotu, že bude mít čerstvý chleba, sníží se ceny nemovitostí pro bydlení tak, že začne mít smysl do nich investovat. Mnohem důležitější, než pár procent ve vzorci je, aby měl majitel možnost nájemní vztah ukončit z libovolného důvodu (např. s výpovědní dobou dlouhou tolik měsíců, kolik měsíců trval smluvní vztah s tržním nájemným). Teprve poté bude deregulace.
      Homo Sapiens Sapiens
Aktuální komentáře
9.12.2016
22:00Wall Street pokračovala ve spanilé jízdě; hlavní indexy zavřely na nových maximech
21:14Project Syndicate: Budoucnost řízení migrace
18:44Unavení draci (šest investičních témat pro rok 2017, díl třetí)
17:51Kofola: Pražská burza je prioritou, z varšavské odejdeme
17:38Euro prohlubuje ztráty, nervozita z italských bank se před víkendem vrací  
17:25Summary: Italské banky, Broadcom
17:07Týden na měnách: Menší, ale delší QE  
17:00Praha close – PX stoupal společně se západní Evropou, až na KB banky klesaly
15:13Týden technicky - Trendy pokračují: dolar roste, i ceny akcií. Ropa stále na maximech, zlato stagnuje
15:04Jaký bude rok 2017 na trzích podle Fidelity?
13:45Podaří se na trhu s ropou nastolit rovnováhu? Pokračování v sobotu
13:30České dráhy, a.s. - Společnost České dráhy, a.s. oznamuje zahájení výplaty sedmého úrokového výnosu počínaje dnem 25. ledna 2017
12:29Kuřáci si od května v restauraci nezapálí, rozhodla sněmovna
11:19Evropa směřuje k nejlepšímu týdnu od února i když banky ztrácí
10:53Václav Kmínek: Nízké úroky vybízejí k investicím do kvalitních dividendových titulů  
10:30Po volatilním čtvrtku se trhy konsolidují, euru i jenu zůstávají jejich ztráty  
9:27Český inflační super-skok
9:21Přibližuje skokový růst inflace konec intervencí?
9:05Rozbřesk – Exit z intervencí - domácí inflace versus ECB?
8:58Asie jasný směr Evropě nedává: Jižní Korea odvolala prezidentku, ceny v Číně prudce rostou  

Související komentáře
    Nejčtenější zprávy dne
    Nejčtenější zprávy týdne
    Nejdiskutovanější zprávy týdne
    Denní kalendář hlavních událostí
    ČasUdálost
    2:30Čína - CPI, y/y
    9:00CZ - CPI, y/y
    16:00USA - Index spotř. důvěry Mich. university