Patnáct let trvalo než se začala seriózně řešit situace na trhu nájemního bydlení. Příčinou současné aktivity ovšem není příliš dlouhé zdržení ani ohledy na vlastníky bytů s regulovaným nájemným, natož dopady na rodiny bydlící za tržní nájemné. Ledy roztály až pod hrozbou miliard prohraných v arbitráži u Evropského soudního dvoru.
O jak rozsáhlý problém se jedná, vypovídají následující údaje: Podle sčítání lidu, domů a bytů provedeného v roce 2001 bylo tehdy v ČR 1 092 950 nájemních bytů. Od té doby sice byla dokončena výstavba 75 000 bytů, z nich ale jen deset procent tvoří byty určené ke komerčnímu nájmu. Bytů s regulovaným nájmem by nyní mělo být 747 000. Volný trh tedy zahrnuje asi 350 000 tisíc bytů. Průměrné tržní nájemné za byt 1. kategorie velikosti 68 metrů čtverečných při 40procentním opotřebení činí v ČR 5.665 Kč (vážený průměr 67 měst, kde vahami je počet obyvatel). Průměrné regulované nájemné téhož bytu přijde na 1.422 Kč. Třetina rodin nemající to štěstí vlastnit dekret na byt s regulovaným nájmem bydlí čtyřikrát dráže než dvě třetiny požívající této výhody. Logicky se nabízí otázka, k čemu jsou tyto rozdíly dobré. Vzhledem ke způsobu přidělení bytů s regulovaným nájmem neobstojí obhajoba sociálními argumenty. Nicméně lze pochopit, že naštvat více než milion voličů rychlým růstem činže se nikomu nechce. Populaci bydlící ve vlastním problémy trhu nájemního bydlení asi příliš netrápí a úvah o vlivu segmentace trhu nájemního bydlení na výši tržního nájemného, případně na ceny bytů, je poskrovnu.
Pomineme-li aspekt spravedlnosti, nemůžeme si nevšimnout problémů, k nimž současná regulace nájemného přispívá. Příkladem je mobilita pracovních sil. Máte střední školu, bydlíte v Ostravě, hledáte práci a pročítáte inzerci volných míst v Praze, neboť ve Vašem městě je to marné? Patrně narazíte na pracovní příležitost, která by uspokojila Vás i zaměstnavatele. Háček je v tom, že z průměrné mzdy, kterou dostanete, padnou dvě třetiny na nájemné za průměrný byt (kolegu z práce pracující na stejné pozici za stejné peníze přijde bydlení zhruba na osminu platu, neboť platí regulované nájemné). Nakonec zjistíte, že je pro Vás výhodnější zůstat v Ostravě a jednou za měsíc navštívit úřad práce. Právě tak vypadá jedna z podob tajemného slovního spojení „strukturální nezaměstnanost“, které ekonomové tak rádi používají.
Příkladem číslo dvě je existence černého trhu a s ním spojené daňové úniky. Čím větší je podíl bytů s regulovaným nájemným na celkovém trhu nájemního bydlení a čím vyšší je rozdíl mezi tržním a regulovaným nájemným, tím rozsáhlejší černý trh u regulovaných nájmů lze očekávat. Okradeným (na daních) je paradoxně sám stát, který segmentaci trhu nájemního bydlení udržuje.
Důvodů ke změně poměrů je dost. Ale jak na to? Aktuální návrh ministerstva pro místní rozvoj počítá s tím, že nájmy v bytech s regulovanou činží by se měly do roku 2012 zvyšovat až do pěti procent tržní ceny bytu. První otázkou je, zda je pět procent správná volba. Byt můžeme chápat jako investici a její výnos srovnávat s jinými investičními možnostmi. Pokud budeme považovat investici do bytu za poměrně bezpečnou formu investice, můžeme její výnos srovnávat s výnosy dlouhodobých státních dluhopisů. Na rozdíl od dluhopisu jsou ale s bytem spojeny i náklady. Byt musíme průběžně opravovat či modernizovat. Pokud by investice do bytu měla být ekvivalentní investici do dluhopisů, musel by se její výnos rovnat výnosu referenčního dluhopisu navýšeného o uvedené náklady. Výnos českého státního dluhopisu s nejdelší splatností se aktuálně pohybuje na úrovni 3,5 procenta. Prémii kompenzující náklady spojené s investicí do nemovitosti můžeme jednoduše odvodit například z průměrného rozdílu mezi výnosem z nájemného a výnosy desetiletých státních dluhopisů v posledních letech v západoevropských zemích. Tento rozdíl činí v průměru 1,5 procentního bodu. Z tohoto úhlu pohledu se zdá být cílová úroveň pět procent ceny bytu pro regulované nájmy adekvátní.
Druhou otázkou je, zda se k tomuto cíli dostaneme načrtnutou cestou. Podle našich výpočtů vycházejících z dat Institutu regionálních informací z počátku letošního roku dosahuje v průměru regulované nájemné pouze 1,9 procenta tržní ceny bytu. Při daném časovém horizontu a cílové úrovni pět procent ceny bytu by regulované nájemné mělo růst o patnáct procent ročně, za předpokladu, že se ceny bytů po celou dobu nepohnou. Kdyby se ceny bytů zvyšovaly stejně jako spotřebitelské ceny a inflace nevybočovala z cíle definovaného centrální bankou, musely by regulované nájmy každý rok stoupnout o 18,5 procenta, abychom v roce 2012 dosáhli cílové úrovně regulovaného nájemného. Hýbat můžeme samozřejmě jiným parametry. Pokud bychom například povolili desetiprocentní růst regulovaných nájmů, potom by při stagnaci cen bytů trvalo dosažení cílové úrovně nikoli sedm let ale zhruba deset let. Při růstu cen bytů o tři procenta ročně dokonce patnáct let. Tři desetiletí po zahájení transformace české ekonomiky, to je nelichotivé skóre.
Předchozí výpočty platí pro průměrné hodnoty cen bytů a nájmů v ČR. V některých regionech se již dnes pohybuje regulované nájemné kolem pěti procent tržních cen bytů. Konkrétně se jedná o Most, Chomutov, Ústí nad Labem, Děčín a Ostravu. Naopak nejrychlejší růst regulovaných nájmů čeká obyvatele měst ve středočeském kraji. Například v Kolíně a Kladně by se při zadání dosáhnout v roce 2012 regulovaných nájmů ve výši pěti procent ceny bytů musely činže zvedat každý rok asi o čtvrtinu.
Deregulace nájemného je jedním z posledních kostlivců ve skříni pomůcek použitých při transformaci české ekonomiky. Vládě otevřela oči až hrozba miliardového odškodného po případné prohře u Evropského soudního dvoru a konečně se i toto téma začalo řešit. Náčrt ministerstva pro místní rozvoj se zdá být nadějný, i když má své mouchy. Kromě jízdního řádu zvyšování regulovaných nájmů by ovšem měla vzniknout také celková koncepce vládní politiky v tomto segmentu, včetně způsobu a rozsahu regulace po skončení přechodného období a doplnění o sociální bydlení.
Článek vyšel v Lidových novinách 26.5.