Regulované nájemné se bude v průměru zvyšovat o 19,2 procenta místo dosud uvažovaných 14,2 procenta, oznámilo včera ministerstvo pro místní rozvoj. Důvodem změny je údajně aktualizace vstupních dat používaných při výpočtu, konkrétně doplnění současných cen nemovitostí. Ponechme stranou otázku, proč k „aktualizaci“ nedošlo před volbami, zajímavější je podívat se na samotný způsob rozhýbávání jednoho z posledních kostlivců transformace české společnosti a hospodářství.
Princip zamýšlené deregulace nájmů je takový, že cílové roční nájemné by mělo odpovídat pěti procentům ceny bytu. Tohoto cílového nájemného by mělo být dosaženo nejdříve v roce 2010. Problém je ve statickém pojetí celé problematiky. Budou snad v roce 2010 stejné mzdy, ceny a další parametry ekonomiky? Asi těžko.
Nájemné a ceny bytových nemovitostí jsou spojenými nádobami, které vzájemně váží úrokové sazby. A ani ty nejsou „deus ex machina“. Mezi nájemným a cenou bytu platí vztah popsaný vzorcem pro cenu perpetuity. Logika je jednoduchá. Pokud se zvýší úrokové sazby a ceny nemovitostí zůstanou stejné, je výhodnější nekupovat byt či dům, bydlet v nájmu a ušetřené peníze zhodnotit na finančním trhu. Rostoucí poptávka po nájemním bydlení potom tlačí na růst nájemného tak dlouho, až se spojené nádoby cen bytů a nájmů opět vyrovnají.
Deregulace by ovšem neměla vycházet z předpokladu fixní relace nájemného a ceny bytu, nýbrž z vybrané dlouhodobé úrokové sazby a přirážky reprezentující specifika investice do bytové nemovitosti. Pokud základní úrokovou sazbou stanovíme výnos desetiletého státního dluhopisu, potom by prémie kompenzující náklady spojené s investicí do nemovitosti mohla činit 1,5 procentního bodu, což je průměrný rozdíl mezi výnosem z nájemného a výnosy desetiletých státních dluhopisů v posledních pěti letech v západoevropských zemích, kde jsou dostupná všechna potřebná data. Při výpočtu cílového nájemného bychom tak například dnes museli použít nikoli 5,0 procent obsažených ve výpočtu ministerstva pro místní rozvoj ale 5,7 procenta. Závislost cílového rovnovážného nájemného (a tedy i nezbytné deregulace) na výši úrokových sazeb je znázorněna v grafu.
 |
Druhou zbytečnou rigiditou způsobu deregulace nájmů jsou ceny bytů, ze kterých se ve výpočtu vychází. Ve skutečnosti se jedná o problémy dva. Za prvé, ceny bytů se jistě budou měnit. Proto v podstatě není správné spočítat na základě dnešních cen deregulaci nájmů na čtyři roky dopředu. Přeci jen Zenónova aporie o Achilleovi a želvě už je nějaký ten pátek vyřešena. Za druhé, současné tržní ceny nepředstavují správné východisko, neboť pokřivení na trhu nájemního bydlení se přenáší i na trh vlastnického bydlení. Obvyklým předpokladem je, že existuje dlouhodobě stabilní vztah mezi cenami nemovitostí určených k bydlení a příjmy domácností. Použijeme-li empirická data z databáze OSN Global Urban Indicators Database, mohla by závislost obou proměnných na českém trhu vypadat tak, jak je znázorněno na druhém grafu.
 |
I kdybychom použili statický přístup při výpočtu žádoucí deregulace nájemného, došli bychom k razantnějšímu zvyšování nájmů. Při čtyřletém období by průměrné roční zvyšování nájmů muselo činit asi 32 procent. Pokud budeme trvat na zvyšování nájmů v průměru o 19,2 procenta, dojde k narovnání podmínek na trhu nájemního bydlení zhruba za šest let. Zohledníme-li pohyby cen bytů a úrokových sazeb, může být žádoucí deregulace ještě výraznější. Předevčírem byla zamýšlena deregulace 14 procent, dnes je to 19 procent, kolik to bude ve skutečnosti?