Právě jste vstoupili do online rozhovoru s Milanem Janků, prezidentem společnosti ECM, jejíž akcie nedávno vstoupily na pražskou burzu. Pan Janků začne odpovídat na otázky čtenářů ve 14:00 hodin a rozhovor skončí v 15:00. Otázky můžete klást kliknutím na zelené tlačítko a vyplněním formuláře.
Jsou nemovitosti stále v kurzu? Čeká nás další růst realitního trhu, nebo jsou ceny už příliš vysoko? Jaké to je prožít si s firmou vše od vzniku až po vstup na burzu? Zeptejte se toho nejpovolanějšího!
Milan Janků vystudoval Fernuniversität Hagen v Německu, obor finanční trhy. Patří mezi zakladatele skupiny ECM a působí na realitním trhu od roku 1991. V čele skupiny pracuje od roku 1994, je předsedou představenstva ECM Finance, a.s., a prezidentem developerské skupiny ECM.
Upozornění:
* Redakce Patria Online si vyhrazuje právo na odstranění otázek s vulgárním nebo urážlivým obsahem. Otázky mohou být redakčně kráceny.
* Při psaní otázek se prosím podívejte na již položené, vyvarujte se posílání stejných dotazů.
* Z technických důvodů mohou být vaše dotazy zobrazeny se zpožděním. Děkujeme za pochopení.
* Otázky a odpovědi jsou řazeny chronologicky v textu tohoto článku. Všechny položené otázky se rovněž zobrazí pod článkem v diskusi.
* Pan Janků bude odpovídat na otázky v pořadí v jakém přišly, redakce Patria Online si však vyhrazuje právo výjimečně provádět selekci otázek.
OTÁZKA (Václav M., 14:12) Pane Janků, mám jeden dotaz k nové výstavbě. Jak se díváte na nové stavby co do architektury? Podle mne se úroveň zlepšuje. Ale zdá se mi, že investor má hlavní slovo, a tak se i v centru města staví co možná největší budovy, aby bylo víc kanceláří apod. Respekt k okolní zástavbě a mnohdy i architektonická úroveň jsou dost stranou. Souhlasíte? Děkuji.
ODPOVĚĎ (Milan Janků, 15:08) Úroveň architektonické a urbanistické kvality práce se za posledních přibližně pět let výrazně zlepšila. Památková péče neustoupila a to je dobře. Bohužel existují i na straně investorů firmy, které nemají vkus a často postupují velmi necitlivě. Bohužel a naší stavitelské branži to spíše ubližuje.
OTÁZKA (Goldstein Hugo, 14:10) Vážený pane řediteli, existuje ve Vašem portfoliu nějaký pozemek, na který by měl nárok nějaký restituent? Děkuji
ODPOVĚĎ (Milan Janků, 15:02) Nejsem si toho vědom. Při akvizicích pozemků provádíme hloubkové prověření v oblasti restitučních nároků a v případě že by takovýto oprávněný nárok nastal, musíme ho vypořádat.
OTÁZKA (Matěj Stuchlík, 14:09) Předpokládám, že východní země jsou pro developerské společnosti velkou příležitostí. Jak dlouho může trvat expanse na východní trhy, než tamní real estate sektor dosáhne západoevropské úrovně? Pěkný den.
ODPOVĚĎ (Milan Janků, 14:53) Rozdíl yieldu v západní Evropě a v ČR je stále kolem 160 bps oproti riziku státních dluhopisů. To je stále relativně značný rozdíl, přijmeme-li teorii HDP růstu v oblasti kolem 5-6 %. Rozdíl yieldu na Ukrajině a v západní Evropě je stále kolem 500 bps, tj. kolem 5 %. Dle názoru odborníků by konvergence a přiblížení stavu nemovitostního sektoru mohlo trvat 3-5 let.
OTÁZKA (Tomáš Vysoký, 14:01) Říká se, že reality jsou „hot“. Platí to stále? Jak jste se tomuto sektoru dostal Vy? Děkuji.
ODPOVĚĎ (Milan Janků) Poptávka po výnosových nemovitostech je významně ovlivňována tzv. agregátem institucionálních investičních prostředků v ekonomice. V regionu, ve kterém působíme, tj. střední a východní Evropa, fondy a institucionální investoři obecně jen za poslední rok zvedli přibližně 6 mld. eur. Tyto prostředky chtějí během nejbližších dvou let zainvestovat. O kvalitní výnosové nemovitosti je velký zájem a je to velmi likvidní investice.
Svou dráhu jsem začínal v oboru investičního bankovnictví a vždy mne zajímala architektura. Také jsem vždy chtěl tvořit věci, které nejsou imateriální. Chci také vidět prokazatelné výsledky a to nejlépe v podobě fungujících projektů.
OTÁZKA (Počo, 14:00) Ještě jednou zdravím, můj další dotaz směřuje na projekty v Rusku. V materiálech se hovoří o 2, jeden je v Rjazani, zde je to jasné, ale o tom druhém jsem se nic konkrétního nikde nedozvěděl. Mohl by jste ho specifikovat? Burzu jste požádali o přijetí až 10 milionů kusu akcii, dá se tedy předpokládat, že je v plánu vydávání dalších akcií a asi v jakém časovém horizontu. Děkuji
ODPOVĚĎ (Milan Janků, 14:43) Ve spolupráci s německým developerem ECE (specializace na retail centra) zkoumáme druhou příležitost investovat do projektu v centrální lokalitě Moskvě.
K druhé otázce: V horizontu příštích 18 měsíců nepředpokládáme vydání dalších akcií. Představenstvo nemůže bez souhlasu valné hromady navyšovat základní jmění. Pokud by náš business model fungoval nad rámec našich současných plánů, obrátili bychom se na trh nejdříve za dva roky.
OTÁZKA (Ava Moshem, 14:00) Dobrý den, jak máte zajištěna budoucí rizika vyplývající z tzv. realitních krizí, které v minulých letech nastaly na vyspělých trzích (např. UK, US), což bylo mimo jiné provázeno poklesem výnosů z realit v řádu 15-40% za rok. Jak s těmito riziky pracujete? Děkuji za odpověď a přeji hodně úspěchů. Ava
ODPOVĚĎ (Milan Janků, 14:37) Řízení rizik je oblast, na kterou se v rámci vedení firmy zaměřuji. Zajišťujeme se proti rizikům nárůstu úrokových sazeb, proti riziku posilující koruny. Velmi často stanovujeme cenu prodeje nemovitosti již před vlastním zahájením projektu a to v případě že budovy prodáváme. Institucionální investoři jsou ochotni přistoupit na riziko určení ceny po dobu realizace projektu (2-3 roky) a to nám výrazně pomáhá pracovat s omezením rizika vlivu trhu.
Nemůžeme se pojistit vůči všem rizikům, nicméně nabízíme "shareholders value", která se snaží eliminovat co nejvíce tato předmětná rizika.
OTÁZKA (V. Petrous, 13:59) Nemýlím-li se, chystá ECM stavět výškové budovy na Pankráci. Myslíte, že je dobré do Prahy stavět mrakodrapy? Není to cesta, jak zabít panorama a historický charakter centra, který nese miliardy na cestovním ruchu? Díky za odpověď.
ODPOVĚĎ (Milan Janků, 14:31) Místo, kde se výškové budovy budou stavět, již bylo zastavěno generací před námi, za režimu totalitního. Domnívám se, že se spíše přispíváme ke zlepšení žalostné situace v tomto ohledu. Chceme dosáhnout urbanistické řešení, které v pohledu s centra města doplní tzv. "vykotlané zuby" na horizontu Prahy a to dostavbou dvou bytových výškových budov. Mám ekonomické vzdělání, nicméně projevuji o architekturu velký zájem. Osobně jsem se s vedením společnosti zúčastnil řady schůzek na úrovni památkové rady Města, primátorů Města a vyhodnocoval jsem ankety příspěvků občanů Prahy 4 a Hl. města Prahy a velmi nám záleží na tom, aby toto řešení bylo pro Prahu to správné. I my zde žijeme a chceme přispět k tomu, aby Praze nebylo v tomto ohledu ublíženo.
Urbanismus jsem konzultoval s předními českými i zahraničními architekty a jsem přesvědčen o tom, že navrhované řešení je to správné. Prvním krokem k realizaci záměru je přestavba projektu City Tower. Světový přední architekt Richard Maier připravil velmi kvalitní návrh řešení a konečně tato budova "odlehčí" panoramatu Prahy.
OTÁZKA (sklíčko, 13:55) Jaký je Váš názor na cenu akcie za půl roku a za rok?
ODPOVĚĎ (Milan Janků, 14:16) Jelikož jsem zároveň majoritním vlastníkem společnosti a také zastávám funkci CEO, mám přirozeně zájem o růst ceny akcií a "shareholders value" je pro mne na žebříčku priorit velmi vysoko. Ke konkrétním odhadům ceny akcií se v budoucnu vyjadřovat nebudu, to nechám na odhadu analytiků.
OTÁZKA (Počo, 13:52) Dobrý den, pane Janků, jsem akcionářem a tak bych se rád zeptal, zdali plánujete motivovat management společnosti i v rámci akciového či opčního programu, vázaného na růst kurzu akcii ECM?
ODPOVĚĎ (Milan Janků, 14:13) Dobrý den,
Členové vedení společnosti dostali možnost zakoupit si akcie od společnosti ECM Group N.V. (holdingová společnost Milana Janků) až do výše 2 % základního jmění společnosti po dobu dalších tří let za předpokladu, že dosáhnou předepsaných hospodářských výsledků v letech 2007, 2008 a 2009.
OTÁZKA (janvyh, 13:49) Vážený pane řediteli, chtěl bych se Vás zeptat, jakým způsobem jsou oceněny nemovitosti na Pankráci, zdali jsou také každoročně přeceňovány a jakým způsobem by se jejich hodnoty dotklo, kdyby nebyl dokončen celý plánovaný pankrácký projekt. V této souvislosti bych se Vás rád zeptal, v jakém stádiu je soudní pře se seskupením bránícím společnosti ECM vystavět další budovy na Pankráci.
ODPOVĚĎ (Milan Janků, 14:10) Dobrý den,
Nemovitosti projektu City na Pankráci jsou oceňovány ve dvou kategoriích: Pozemky v tržní obvyklé ceně s přihlédnutím ke stavu projektu plánovanému na daném projektu a budovy ve výstavbě (po obdržení stavebního povolení) jako např. projekt City Tower (bývalá budova Českého Rozhlasu) za náklady plus technické zhodnocení výstavby.
Při určení tržní ceny přihlíží vedení společnosti k doporučení externích znalců s oboru oceňování nemovitostí a dvakrát do roka přihlíží veškerým okolnostem vývoje trhu tj. i konkrétního pozemku. Vedení společnosti či valuační podvýbor představenstva s pravidla postupuje tak, že přilíží posudku znalců a postupuje konzervativně.
V současnosti nevedeme soudní pře s občanskými iniciativami a vyřizujeme jedno odvolání občanských iniciativ na Ministerstvu Kultury ČR týkající se jedné konkrétní výškové bytové budovy.
Dřívější online rozhovory na www.patria.cz:
Online rozhovor s Martinem Pecinou, předsedou ÚOHS
Online rozhovor s Radomírem Lašákem, generálním ředitelem ČSA, z 21. srpna
Online rozhovor s Milanem Štěchem, předsedou ČMKOS, z 22. května
Online rozhovor s Janem Mühlfeitem, viceprezidentem Microsoftu pro Evropu, Střední východ a Afriku
Online rozhovor s Michalem Horáčkem z 5. dubna
Online rozhovor s šéfem RPG Industries Tomášem Šabatkou z 23. března
Online rozhovor s finančním ředitelem Českého Telecomu Jurajem Šedivým z 14. března
Online rozhovor s Petrem Koblicem na www.patria.cz z 1. března 2006
Online rozhovor se Zdeňkem Tůmou na www.patria.cz z 15. února 2006