Americký realitní trh si během posledních 15 let prošel všemi fázemi cyklu, kterými se obvykle tyto trhy pohybují. Tento cyklus můžeme rozdělit do pěti fází. První z nich je boom, kdy rostou ceny nemovitostí i investice do nich, zvyšuje se zadlužení domácností a poměr cen nemovitostí k nájmům. Ten se dostává za úroveň, kterou lze ospravedlnit fundamentem. Ve druhé fázi ztrácí boom na intenzitě, klesá tempo růstu cen a investic a poměr dluhu k HDP a cen k nájmům se začíná pohybovat bez jasného trendu. Drží se ale stále na vysokých úrovních. Ve třetí fázi cyklu probíhá propad cen i investic, klesá také poměr dluhu k HDP a poměr cen k nájmům. Pak přichází fáze stabilizace, kdy se pokles cen a investic postupně mění ve stagnaci. Zadlužení a poměr cen k nájmům se dostávají na „normální“ úrovně. V páté a poslední fázi přichází oživení cen a investic.
Pohled na realitní trhy v Evropě ukazuje, že boomem prochází Německo a Norsko. Ceny na těchto trzích rostou od roku 2010, v Norsku je boom mnohem silnější, cenový růst tam dosahuje v průměru 8 % ročně. Do značné míry jde o odraz vysoké míry imigrace, která zvyšuje poptávku po nových domech. Od roku 2011 tak dochází k prudkému růstu investic do bydlení, zvyšuje se poměr cen k nájmům a výrazně se zvýšilo zadlužení soukromého sektoru. Nedá se tak čekat, že by Norges Bank nadále snižovala sazby a dala tak boomu další pozitivní impuls. Kdyby záleželo jen na trhu realit, centrální banka by dokonce sazby zvyšovala. Vedlo by to ale k posilování norské koruny, což by mělo negativní dopad na celou ekonomiku. Postupný růst sazeb se tak dá čekat spíš až v delším období.
Německý trh se stále ještě nachází v počáteční fázi boomu, ceny nemovitostí rostou v průměru o 3 % ročně. Investice rostou asi o 4 % ročně a tento pozitivní trend, který pomáhá celé ekonomice, by měl pokračovat i do budoucna.
Finsko a Švédsko jsou zeměmi, kde boom už ztrácí na síle. Brzy by měla přijít cenová korekce, investice klesají již od roku 2011. Poměr cen nemovitostí a nájmů je nyní bez trendu, platí to i o zadlužení soukromého sektoru. U obou ale bylo dosaženo úrovní vysoko nad dlouhodobým trendem. Investice v současnosti negativně dopadají na celou ekonomiku a dá se čekat, že k dalšímu zhoršení dojde ve chvíli, kdy ceny začnou klesat.
Ke kolapsu cen dochází ve Slovinsku, Francii, Nizozemí a Španělsku. V posledních dvou zmiňovaných zemích dosahuje pokles výše 12,8 % a 6,1 %, i když poslední dobou se jeho tempo poněkud zmírňuje. Podobně klesají i investice. Pokles cen naopak zrychluje ve Slovinsku a Francii. Tam došlo k akceleraci celého procesu na konci minulého roku. Ve všech zemích nastal v předchozích letech znatelný růst zadlužení soukromého sektoru a stále se drží nad dlouhodobým trendem.
Ve fázi stabilizace se nachází Irsko, které by mělo mít největší korekci za sebou. Ve čtvrtém čtvrtletí roku 2011 tam ceny bydlení klesly o 17 %, za celý rok 2012 už pokles dosáhl „jen“ 5,4 %. Poměr cen k nájmům se již nachází pod úrovní z přelomu tisíciletí, zadlužení soukromého sektoru se ale drží zhruba na dvojnásobku. Stavební aktivita by měla již v brzké době opět začít pozitivně ovlivňovat celou ekonomiku, riziko ale stále představuje vysoký dluh.
Fáze oživení je patrná v Dánsku a Velké Británii. V obou zemích začínají ceny opět růst, u Velké Británie to platí i o investicích. V Dánsku tomu tak zatím není, příčinou je slabost jeho ekonomiky. Oživení realitního trhu ve Velké Británii by mohlo dokonce působit na posílení libry.
Zdroj: