Američtí daňoví poplatníci museli zachraňovat zhroutivší se hypotéční giganty Fannie Mae a Freddie Mac, které se teprve šest let po splasknutí realitní bubliny mohou pomalu stavět na vlastní nohy. Tato zkušenost nicméně některým evropským vládám nebrání ve vytváření podobných institucí a programů na podporu majitelů domů a bytů.
Nizozemská vláda nedávno přišla se záměrem vytvořit vlastní verzi Fannie a Freddie, které by měly převzít část závazků přetížených bank a pomohly oživit místní realitní trh. Italské a britské úřady se podobného cíle snaží dosáhnout poskytováním státních záruk na některé typy hypoték, přesně jako to činí americká Federal Housing Administration (FHA).
Přímá státní podpora hypotéčním trhům se neobejde bez kritiky. Zastánci poukazují na to, že utlumená úvěrová aktivita evropských bank, kterým v rozvahách straší špatně zvážené půjčky z minulých let, dusí hospodářské oživení. Podle odpůrců tato stimulační politika povede k nafukování dalších bublin a udělá z nenasytných bank tvrdé lobbisty za další podporu poskytování hypoték, a to i rizikovějším klientům.
„Je to vysoce nezodpovědné,“ tvrdí Philip Booth, profesor pojišťovnictví a managementu rizika na londýnské Cass Business School. Státní podpora hypotékám prý snižuje tlak na banky, aby bedlivě sledovaly kvalitu portfolia, a pokrucuje úvěrový trh tím, že z bank snímá část rizika vyplývajícího z půjčení peněz.
Fannie a Freddie fungují tak, že samy hypotéky neposkytují, ale nakupují je od bank a pak je po balících pěchují do dluhopisů, které posléze prodávají dál. V roce 2008 musela hypotéční duo sanovat americká vláda ohromnou sumou 150 mld. USD. Zmiňovaný agentura FHA, která vybraným zájemcům dává na hypotéky garance, v září oznámila, že bude od ministerstva financí potřebovat hotovostní injekci, aby se mohla vyrovnat s kupícími se ztrátami z nastřádaných špatných úvěrů. Po nucené záchraně Fannie a Freddie několik amerických zákonodárců poukázalo na evropský hypotéční model jako na následováníhodnou alternativu, která nechává prostor mechanismům volného trhu.
V Evropě sice před krizí k sekuritizaci hypoték (balení do dluhopisů) občas docházelo, avšak praxe nebyla nijak rozšířená. Na rozdíl od USA jsou evropské hypotéky převážně financovány z úspor střadatelů či přes zajištěné dluhopisy.
Banky na kontinentě musí kvůli přísnější regulaci zvyšovat kapitálové poměry a omezovat riziko v rozvaze. Některé vlády proto nevidí jinou alternativu, než intervenovat a zajistit rozproudění úvěrové aktivity uměle.
Velká Británie včera představila iniciativu „Help To Buy“, v jejímž rámci bude vláda ručit za část některých hypoték. Majitelé domů o hodnotě až 600 tisíc GBP budou muset složit 5 % z ceny. Výměnou za malý poplatek odváděný bankou bude vláda garantovat téměř 15 % hodnoty nemovitosti. Program by měl trvat tři roky.
Podle příznivců iniciativy se tak na trh s bydlením dostanou i lidé s malými úsporami a developeři dostanou pobídky k stavbě většího množství domů. Podobné programy se setkaly s úspěchem v Kanadě i Austrálii. Počet zahájených novostaveb v Británii sice roste, ale stále je 40 % pod vrcholem z roku 2007. Kritici varují, že 12 mld. GBP, které hodlá vláda do garancí napumpovat, by mohlo přispět k nadměrnému růstu cen. Podle posledních dat počet schválených hypoték v zemi v srpnu vzrostl na nejvyšší hodnotu od února 2008. „Toto schéma není potřeba a to riziko za to nestojí,“ tvrdí Rob Wood, hlavní ekonom Berenberg Bank pro Británii.
V Nizozemí jde stát ještě víc v amerických šlépějích. Chce vytvořit instituci podobnou Fannie a Freddie, do níž by banky mohly převádět část svých hypotéčních portfolií. Hypotéky budou posléze zabaleny do dluhopisů a prodány velkým institucionálním investorům typu pojišťoven a penzijních fondů. Za pět let by měly být emitovány dluhopisy v hodnotě 50 mld. euro, což odpovídá 8 % nizozemského hypotéčního trhu. Vláda bude také garantovat tzv. národní hypotéční dluhopisy, které by bankám měly umožnit půjčovat si levněji, a využívat tak excelentního ratingu státu na stupni AAA.
V Itálii, kde je zadlužení domácností relativně nízké a jen malá část nemovitostí je zatížená hypotékami, dostane státní banka Cassa Depositi e Prestiti 2 mld. euro, které bude muset rozdat komerčním bankám na nové hypotéční úvěry pro lidi kupující si první nemovitost. Loni v zemi objem poskytnutých hypoték klesl o polovinu na 26 mld. euro. Manažeři z finančního sektoru volají po mnohem větším programu, v jehož rámci by Cassa rozdala až 70 mld. euro.
(Zdroje: WSJ, Bloomberg)