Zástavu nemovitosti považují věřitelé za vítané zajištění své pohledávky. Jedná se však o instrument, které má zákonem daný účel i limity. Sjednání zdánlivě výhodného „propadnutí“ nemovitosti do vlastnictví věřitele je hra předem odsouzená k neúspěchu.
Zástavní právo jako forma zajištění upevňuje postavení věřitelů. Působí preventivně na dlužníky, aby svůj dluh řádně a včas uhradili pod hrozbou zpeněžení jejich majetku. Uhrazovací funkce zástavního práva také umožňuje věřiteli, jehož pohledávka řádně a včas uhrazena nebyla, domáhat se uspokojení z výtěžku zpeněžené zástavy. Platná právní úprava však zakazuje uspokojení pohledávky zástavního věřitele tím, že mu připadne zástava do vlastnictví. Sjednání této „propadné“ zástavy je absolutně, tj. od počátku neplatné.
Ačkoli se nejedná o žádnou novinku, čas od času se najdou věřitelé, kteří na dané pravidlo jaksi zapomenou nebo prostě spoléhají na to, že jim tento lákavý „byznys“ nějak projde. Jenže právo je třeba znát a respektovat ho. Jinak se může stát, že namísto bezpečně zajištěné pohledávky se věřitelé nedostanou k penězům ani k zástavě.
Relativně nedávno řekl v této věci své i Ústavní soud. Vloni projednával případ dlužníka, který věřiteli smluvně poskytl nemovitosti v hodnotě 60 milionů Kč jako formu zajištění vrácení půjčených peněž ve výši 7 milionů Kč. V případě nezaplacení dlužné částky se věřitel měl stát vlastníkem těchto nemovitostí. Poté, co se scénář naplnil a věřitel začal k nemovitostem uplatňovat vlastnická práva, obrátil se dlužník na soud s žádostí o ochranu.
Již soud prvního stupně správně dovodil, že se jedná svou podstatou o případ propadné zástavy. Ujednání podle něj navíc bylo - vzhledem k hrubému nepoměru mezi hodnotou pohledávky a hodnotou zástavy - v rozporu s dobrými mravy. Příslušnou smlouvu shledal od počátku neplatnou. Věřitel postupně uplatnil veškeré opravné prostředky, avšak pokaždé bezúspěšně. Neprošla ani jeho námitka, že takové řešení přináší nerovné postavení, neboť soudy fakticky ponechaly dlužníkovi peníze i nemovitosti.
Jak ukázal tento případ, soudy mají v otázce propadné zástavy jasno. Vzhledem k charakteru protiprávního chování končí tyto případy pokaždé stejně. A to bez ohledu na uběhnuvší čas, jakož i smírčí návrhy obou účastníků. Současnou právní úpravu lze považovat za správnou, protože kromě obcházení účelu zástavního práva je propadná zástava, jak ostatně ukázal i zmíněný případ, často v rozporu s dobrými mravy.
Protiprávní je nejen sjednání samotné propadné zástavy, ale každá smlouva, která zástavnímu věřiteli umožňuje, aby se zástavou nakládal jako s vlastní a aby ji kvůli uspokojení zajištěné pohledávky prodal nebo jinak zpeněžil. I takové dohody jsou absolutně neplatné. Pokoušet štěstí se tedy nevyplatí, naopak. Jak je na tom vaše zástava?