Nejvyšším orgánem společenství vlastníků jednotek (SVJ) zůstává i podle nového občanského zákoníku (NOZ) shromáždění. Shromáždění tvoří všichni vlastníci jednotek. Členství v tomto orgánu je tak nerozlučně spjato s vlastnictvím jednotky, což znamená, že nabytím vlastnického práva k jednotce členství vzniká a zánikem vlastnického práva k jednotce členství zaniká.

Konání shromáždění

Shromáždění se musí i dle NOZ konat alespoň jedenkrát za rok. Shromáždění bude zasedat buď z podnětu statutárního orgánu, nebo z podnětu vlastníků, kteří mají více než čtvrtinu všech hlasů. Tento počet odpovídá i současné úpravě. Nově však musí být takoví vlastníci alespoň dva. Pokud z podnětu stanoveného počtu vlastníků nesvolá shromáždění statutární orgán, jsou oprávněni tak učinit tito vlastníci, a to výslovně na náklady SVJ.

Shromáždění se svolává pozvánkou. Pokud k ní nejsou připojeny podklady týkající se pořadu zasedání, je svolavatel povinen umožnit každému vlastníku jednotky včas se s nimi seznámit. Víc NOZ v ustanoveních upravujících SVJ neříká, a proto je nutno hledat další podrobnosti v ustanoveních o spolku, která se na poměrně lakonickou úpravu SVJ užijí přiměřeně. Z této úpravy plyne, že shromáždění je nutno svolat ve lhůtě určené stanovami, jinak nejméně 30 dnů před jeho konáním. Z pozvánky musí být zřejmé místo, čas a pořad jednání, přičemž místo a čas musí co nejméně omezovat možnost členů se ho účastnit. Pokud je shromáždění svoláváno z podnětu vlastníků, může být pořad zasedání proti návrhu uvedenému v podnětu změněn pouze se souhlasem toho, kdo podnět podal.

Hlasování na shromáždění

Na počtu hlasů vlastníků se v NOZ nic nemění, neboť nadále platí, že počet hlasů odpovídá velikosti podílu vlastníka na společných částech, přičemž velikost podílu vlastníků na společných částech je nově možno určit oproti stávající úpravě odlišně. Výslovně je nově stanoveno, že se nepřihlíží k hlasu SVJ, vlastní-li v domě nějakou jednotku. I pokud jde o způsobilost shromáždění usnášet se, byla v NOZ zvolena stejná úprava, jaká platí dnes. Shromáždění je způsobilé usnášet se za přítomnosti vlastníků jednotek s většinou všech hlasů.

NOZ stanoví totožné všeobecné kvórum pro přijímání usnesení na shromáždění jako dosavadní právní úprava. K přijetí rozhodnutí bude postačovat souhlas nadpoloviční většiny hlasů přítomných vlastníků, nestanoví-li zákon nebo stanovy počet vyšší. V tomto ohledu se pak NOZ podstatně liší od současné právní úpravy, která vymezuje řadu rozhodnutí, jež musí být schválena vyšším počtem vlastníků (ať už 3 většinou všech nebo přítomných vlastníků či dokonce všemi vlastníky). Tato vyšší kvóra totiž NOZ nestanoví.

NOZ určuje, že pouze v případě, kdy je rozhodnutí přijímáno mimo zasedání shromáždění (o kterém bude pojednáno v příštím díle seriálu), musí být pro přijetí rozhodnutí většina všech vlastníků (nestanoví-li stanovy vyšší počet) a že pokud se mění všem vlastníkům jednotek velikost podílů na společných částech nebo se mění poměr výše příspěvků na správu domu a pozemku jinak než v důsledku změny podílů na společných částech, vyžaduje se souhlas všech vlastníků. Existující SVJ tak mohou od ledna příštího roku uzpůsobit své stanovy nové právní úpravě v tom smyslu, že současná vyšší kvóra pro určitý typ rozhodnutí sníží na příslušné minimum.

Kompetence shromáždění

NOZ stanoví výlučnou působnost shromáždění, kterou nelze zúžit ani přenést na jiný orgán společenství. Stanovy však mohou působnost shromáždění ještě dále rozšířit. Oproti stávající úpravě se okruh oblastí, o které je oprávněno rozhodovat shromáždění, rozšiřuje. Nově bude například shromáždění rozhodovat o výši záloh na úhradu služeb. Tuto kompetenci dnes přitom stávající vzorové stanovy svěřují statutárnímu orgánu. Dnem 1. ledna 2014 tak toto ustanovení stanov stávajících SVJ pozbude v souladu s přechodnými ustanovením NOZ závaznosti. SVJ navíc budou povinna ve lhůtě 3 let od nabytí účinnosti NOZ uvést své stanovy do souladu s jeho právní úpravou.

V odborných kruzích proběhla debata o tom, zda bude nově zastavení bytu podmíněno nutností získat souhlas sousedů a zda by formální výklad kompetencí shromáždění mohl zmrazit hypoteční trh s byty. Tato debata vznikla na základě jedné kompetence shromáždění, dle které do působnosti shromáždění patří udělování předchozího souhlasu k uzavření smlouvy o zřízení zástavního práva k jednotce, pokud dotčený vlastník jednotky v písemné formě s uzavřením zástavní smlouvy souhlasil. Rozšířila se tak hypotetická úvaha, zda by toto ustanovení mohlo mířit na případy, kdy zástavní smlouvu uzavírá vlastník bytu na zajištění vlastního úvěru. Proti této úvaze se postavil autor NOZ a i expertní skupina Komise pro aplikaci nové civilní legislativy při Ministerstvu spravedlnosti, která k této kompetenci shromáždění přijala jednoznačné výkladové stanovisko. Z jeho závěrů plyne, že předchozí souhlas shromáždění se zřízením zástavního práva k jednotce je nutný pouze v případech, kdy zástavní právo zřizuje SVJ k zajištění pohledávky společenství z úvěru v rámci působnosti správy domu a pozemku. Obava, že by si každý, kdo bude chtít čerpat hypotéku na svůj byt a kdo bude k zajištění tohoto úvěru zastavovat svůj byt, musel opatřit předchozí souhlas shromáždění, tak není na místě.

Předchozí díly seriálu SVJ podle nového občanského zákoníku
5. díl: Orgány. Proč to dělat jednoduše, když to jde složitě?
4. díl: Stanovy – přichystejme si peněženky!
3. díl: Co se starými SVJ od příštího roku?
2. díl: Jak bude od příštího roku vznikat?
1. díl: Společenství vlastníků jednotek podle nového občanského zákoníku