Nový občanský zákoník vnesl do smluv i jejich uzavírání poměrně výrazné změny, kterých je rozhodně prospěšné si všímat. Jednou z nich je i takzvaná předsmluvní odpovědnost. Ta se sice uplatňovala už dříve, nový občanský zákoník však její podmínky přehledně vymezil. O co přesně jde?
Problematika předsmluvní odpovědnosti dosud nebyla v našem soukromém právu komplexně řešena a až na ojedinělá ustanovení v obchodním zákoníku se odvozovala z obecné povinnosti předcházet škodám. V rámci ustanovení o předsmluvní odpovědnosti se nový občanský zákoník (NOZ) snaží regulovat nepoctivé jednání při uzavírání smlouvy, kdy může dojít k zásahu do práv druhého smluvního partnera, případně i jiných osob. Nová úprava obsahuje celkem 4 skutkové podstaty nepoctivého jednání.
Prvním z nich je fiktivní kontraktační jednání, tedy jednání naoko, kdy jedna ze stran vstupuje do kontraktačního procesu již od počátku s úmyslem danou smlouvu vůbec neuzavřít. Byť bude v praxi obtížné prokázat existenci takového úmyslu již od počátku, strana jednající poctivě bude mít nárok na náhradu škody, která jí v důsledku vstupu jednání o uzavření smlouvy vznikla.
Druhým typem nepoctivého jednání je bezdůvodné ukončení kontraktačního jednání. Zde se bude jednat o případy, kdy sice obě strany vstoupily do kontraktačního jednání v dobré víře, avšak před jeho finalizací jedna ze stran bez „spravedlivého důvodu“ od jednání odstoupí. Je otázkou, co praxe bude chápat pod „spravedlivým důvodem“, nicméně je možné očekávat, že se bude jednat spíše o objektivní kategorii, tedy o situace, které žádná ze stran nemohla očekávat ani ovlivnit. Takovou situací by například mohla být změna územního plánu, která znemožní dojednávanou výstavbu bytového komplexu.
Do oblasti předsmluvní odpovědnosti spadá i obecná informační povinnost. Strany budou mít nově povinnost sdělit si všechny skutkové a právní okolnosti, které jsou pro druhou smluvní stranu zásadní pro uzavření smlouvy. Je zřejmé, že nebude možné po kontrahentech požadovat, aby si ve strachu před následky porušení této povinnosti vzájemně sdělili naprosto veškeré informace a připravili se tak o výhodu plynoucí ze svého postavení či dokonce o podstatný užitek z plánované smlouvy, jejíž uzavření by tak nakonec ani nemuselo být pro příliš poctivou stranu žádoucí. Nicméně
pokud úmyslně zamlčím skutečnost, o které vím, že je pro druhou stranu podstatná pro uzavření smlouvy, přičemž druhá strana, kdyby tuto skutečnost věděla, tak by smlouvu neuzavřela, jedná se o porušení obecné informační povinnosti. Jednalo by se sice o platnou smlouvu (pokud druhou stranu úmyslně neuvedu v omyl), nicméně dotčená, tj. ne řádně informovaná strana by mohla uplatnit nárok na náhradu škody.
Konečně čtvrtým jednání, které bude stíháno v rámci předsmluvní odpovědnosti, je porušení povinnosti zachovat mlčenlivost o důvěrných sděleních získaných během jednání o smlouvě. Byť nedojde k uzavření smlouvy, sdělené důvěrné údaje musí každá strana chránit, aby nebyly zneužity a aby nedošlo k jejich prozrazení. Strana, která důvěrná sdělení nedostatečně ochrání či je dokonce přímo vyzradí, musí vydat to, oč se na úkor druhé strany obohatila. Opět až praxe vyřeší, co se bude rozumět pod "důvěrným údajem nebo sdělením", tj. zda se bude jednat o objektivně se jevící důvěrné informace či jen o takové, která jedna ze stran jako důvěrné označí.