Neoprávněnou stavbou je stavba, která byla postavena na cizím pozemku, aniž by k tomu dal vlastník pozemku souhlas. Dojde-li ale k této situaci, nemusí se stavebník hned obávat, že mu soud nařídí stavbu nebo její část odstranit. Nový občanský zákoník v tomto případě umožní i jiný způsob řešení. Záleží však na tom, jak velkou část sousedního pozemku stavba zabírá a zda stavebník stavěl v dobré víře.
Institut, který umožní zřizovateli trvalé (tedy nikoli jen dočasné) stavby vyřešit problém se stavbou umístěnou zčásti na cizím pozemku, nazývá nový občanský zákoník přestavkem. Princip je jednoduchý. Zastaví-li stavebník například část sousedova pozemku, stane se při splnění zákonných podmínek vlastníkem i této zastavěné části sousedního pozemku. Posouzení, zda ony zákonné podmínky byly naplněny, už ale může přinést nemalé komplikace.
Nutné podmínky
Ustanovení o přestavku však dopadne jen na určitou část staveb na cizím pozemku. O přestavek se v první řadě bude jednat jen v případě, že stavba, jejíž převážná část bude postavena na vlastním pozemku stavebníka (nikoli tedy v případě, kdy je součástí práva stavby), zasáhne na cizí pozemek jen svou nepatrnou částí. Nepatrnost takové části bude zřejmě nutné posuzovat ve vztahu ke stavbě jako celku, tedy k obestavěnému prostoru, nikoli pouze k zastavěné ploše.
Současně musí být naplněna druhá podmínka, a to, aby tato malá část stavby zasahovala jen na malou část cizího pozemku. Bude-li tedy pozemek zastavěný přestavkem tak malý, že (byť se na něm bude nacházet jen malá část stavby) bude z převážné části zastavěn, nebude se jednat o přestavek; případné vypořádání stavebníka s vlastníkem pozemku pak bude třeba řešit podle obecných ustanovení o neoprávněné stavbě. Poslední podmínkou nezbytnou pro aplikaci ustanovení o přestavku je dobrá víra stavebníka v době zhotovení stavby. V dobré víře bude například stavebník, který zasáhl částí stavby na cizí pozemek v domnění, že staví na vlastním pozemku, a to například z důvodu nesprávně vyznačených hranic pozemků.
Splní-li stavebník všechny uvedené podmínky, stane se ze zákona (tj. aniž by bylo třeba jakéhokoli rozhodnutí soudu) vlastníkem části pozemku zastavěného přestavkem. Za získanou část pozemku však musí původnímu vlastníkovi poskytnout náhradu ve výši obvyklé ceny pozemku.
Není pochyb o tom, že aplikace přestavku je poměrně radikálním zásahem do vlastnického práva vlastníka zastavěného pozemku (byť za adekvátní náhradu) a lze předpokládat, že soudy k němu budou přistupovat s velkou opatrností a budou se ho snažit vykládat spíše ve prospěch vlastníků pozemků.
Stavby zřízené před 1. 1. 2014
Institut přestavku se zákonodárce rozhodl částečně uplatnit i u staveb, které vznikly před 1. 1. 2014 a mají se stát součástí pozemku. Pamatuje na ně totiž jedno z přechodných ustanovení nového občanského zákoníku řešící osud staveb, které zasahují na více pozemků jiných vlastníků. Zasahuje-li stavba na více pozemků, stane se součástí pouze toho pozemku (budou-li splněny zákonné podmínky), na němž se nachází její převážná část. Stavba se tedy nestane součástí všech pozemků, na nichž je postavena. Ve vztahu ke zbylým pozemkům se však má uplatnit ustanovení o přestavku. To by v praxi mělo znamenat, že části pozemků, na něž stavba přesahuje, „přirostou“ ze zákona k pozemku, na němž stojí převážná část stavby, a jejich vlastníci obdrží náhradu ve výši jejich obvyklé ceny.
Otázkou však bude, jestli v daném případě má přijít na přetřes i posuzování toho, zda jde v daném případě o „malou část stavby“ a „malou část pozemku“ nebo zda jde o jen o aplikaci obecného principu přestavku, který by vedl ke „zrychlenému“ sjednocování staveb s pozemky, na kterých jsou umístěny. Lze očekávat, že první spory na sebe nenechají dlouho čekat.
V této souvislosti je však nutné upozornit, že zápis přestavku do katastru nemovitostí bude možné provést pouze v případě souhlasného prohlášení všech zúčastněných stran. Bude-li vlastník cizího pozemku zastavěného přestavkem naplnění zákonných podmínek rozporovat, pak stavebníkovi přinese jistotu, že stavebník stal ze zákona vlastníkem části zastavěného cizího pozemku, jen rozhodnutí soudu.