Neoprávněnou stavbou bude za každých okolností stavba postavené stavebníkem s vědomím, že staví na cizím pozemku, aniž by k tomu byl oprávněn, tj. stavba postavená na cizím pozemku ve zlé víře. Ne vždy však musí jít v případě neoprávněné stavby o nekalý záměr stavebníka. Není vyloučeno, že stavebník bude stavět na určitém pozemku v domnění, že pozemek vlastní, ale posléze vyjde najevo, že kupní či darovací smlouva, kterou pozemek nabyl do svého vlastnictví, je z nějakého důvodu neplatná. Stavba jím postavená se tak najednou nachází na cizím pozemku. Může také nastat situace, kdy stavebník sice bude vědomě stavět na cizím pozemku, ale bude mít za to, že je k tomu oprávněn například dle nájemní smlouvy, smlouvy o věcném břemeni či smlouvy o právu stavby. Rovněž tyto smlouvy mohou být shledány neplatnými a z „oprávněné“ stavby se rázem stane stavba neoprávněná. Skutečnost, zda stavebník byl či nebyl v dobré víře, je přitom pro vypořádání stavebníka s vlastníkem pozemku zásadní.

Předchozí právní úprava preferovala, aniž by rozlišovala dobrou či zlou víru stavebníka, odstranění stavby na náklady vlastníka stavby. Teprve v případě, že odstranění stavby nebylo účelné a za předpokladu, že s tím souhlasil vlastník pozemku, přikázal soud stavbu do vlastnictví vlastníka pozemku. Vždy však za náhradu, kterou byl vlastník pozemku povinen poskytnout vlastníkovi stavby. Nakonec nebylo ani vyloučeno, že soud upravil poměry mezi vlastníkem pozemku a vlastníkem stavby jinak, například zřízením věcného břemene k pozemku tak, aby vlastník stavby mohl stavbu užívat a vůbec realizovat své vlastnické právo ke stavbě.

Nový občanský zákoník (NOZ) od 1. ledna 2014 zachovává možnost vlastníka pozemku domáhat se vůči stavebníkovi odstranění neoprávněné stavby, přednostně však stanoví řešení jiné. Platí totiž, že stavba zřízená na cizím pozemku připadá do vlastnictví vlastníka pozemku. To ale neznamená, že se stavba stane automaticky i součástí tohoto pozemku. Neoprávněnou stavbou totiž nemusí být nutně stavba trvalá, kterou nový občanský zákoník v souladu s takzvanou superficiální zásadou považuje za součást pozemku, ale může jí být i stavba dočasná, která součástí pozemku není.

Ke stavbě (ať již trvalé nebo dočasné) tedy nabude vlastnictví vlastník pozemku. Ten je však povinen vypořádat se určitým způsobem se stavebníkem. V tuto chvíli nabývá na významu, zda stavebník stavěl v dobré víře či nikoli. Osobě, která zřídila na cizím pozemku stavbu v dobré víře, má vůči vlastníku pozemku právo na účelně vynaložené náklady spojené se zřízením stavby. Nebyl-li stavebník v dobré víře, má práva a povinnosti pouze jako tzv. nepřikázaný jednatel, tj. veškeré následky plynoucí ze zřízení neoprávněné stavby jdou k jeho tíži.

Jak bylo uvedeno, není vyloučeno, aby se vlastník pozemku žalobou u soudu domáhal odstranění stavby. Soud tedy může na návrh vlastníka pozemku rozhodnout, že stavebník musí vlastním nákladem neoprávněnou stavbu odstranit a uvést pozemek do předešlého stavu. I v tomto případě je však soud povinen přihlédnout k tomu, zda ke zřízení stavby došlo v dobré víře či nikoli. Dobrá víra staví stavebníka pro případ sporu do lepší pozice oproti stavebníkovi, který stavěl na cizím pozemku ve zlé víře.

Stavebník má také za určitých okolností možnost domáhat se toho, aby mu vlastník pozemku pozemek převedl. Předpokladem ale je, že vlastník pozemku o zřizování stavby věděl, ale stavbu bez zbytečného odkladu nezakázal. Také vlastník pozemku může po stavebníkovi požadovat, aby od něj pozemek koupil. Nebude-li dosaženo dohody, ani to nevadí a stavebník či vlastník pozemku se může s návrhem, aby byl pozemek do vlastnictví stavebníka přikázán, obrátit na soud. Ten pak rozhodne i o výši náhrady, kterou bude stavebník povinen vlastníku pozemku za pozemek zaplatit.

Uvedené řešení nebude činit problémy tam, kde se neoprávněná stavba stane součástí pozemku (tj. v případě, že se bude jednat o stavbu trvalou). Stavba, která bude součástí pozemku, totiž v případě, že stavebník pozemek odkoupí, přejde do vlastnictví stavebníka automaticky spolu s pozemkem. Má-li se však uvedené ustanovení NOZ vztahovat též na stavby dočasné, tj. stavby, které součástí pozemku nejsou (jsou samostatnými věcmi), není zřejmé, jaký by měl být osud takové stavby. Stavebník a vlastník pozemku by se museli v tomto případě zřejmě dohodnout i na převodu samotné stavby, protože ta v duchu výše uvedeného pravidla sice připadla vlastníkovi pozemku, ale jelikož je samostatnou věcí, nepřešla by automaticky spolu s pozemkem do vlastnictví stavebníka. Lze předpokládat, že tento problém vyřeší teprve soudní praxe.