Smlouva o výměnku podle § 2707 a následujících nového občanského zákoníku patří k těm ustanovením nového kodexu civilního práva, které provází nevýrazný ohlas v odborné literatuře i pochybovačné názory v právní praxi. Jedna z takových výhrad tvrdí, že ve výměnku máme (vedle institutu pachtu) další z případů, jimiž se archaizuje občanské právo.
Zřejmě tu působí představy o tradičnější právní praxi, při níž výměnkář (vlastník hospodářství, zemědělské usedlosti) převáděl toto své vlastnictví na jinou osobu, nejčastěji na potomka, a ten mu pak poskytoval doživotní zaopatření. Šlo mimo jiné o právo užívat nadále část zemědělské usedlosti označovanou v lidové mluvě jako vejměnek. I na takové případy pamatuje úprava výměnku v současném občanském zákoníku, dá se však použít i na četné další situace, jak je patrno z ustanovení § 2707 odst. 1, prvá věta ObčZ: Smlouvou o výměnku si vlastník nemovité věci vymiňuje v souvislosti s jejím převodem pro sebe nebo pro třetí osobu požitky, úkony nebo práva sloužící k zaopatření na dobu života nebo na dobu určitou a nabyvatel nemovité věci se zavazuje zaopatření poskytnout.
Smlouvu o výměnku tak lze uzavřít ohledně převodu jakékoliv nemovitosti, nikoliv jen zemědělské usedlosti. Zákon také výslovně umožňuje, aby dojednané zaopatření bylo poskytováno i osobě třetí, to znamená někomu jinému než je převodce (například jeho osamělé sestře). Proto jsou dány normativní předpoklady k tomu, aby smlouva o výměnku, chápaná jako obecnější zaopatřovací institut, byla v České republice uplatňována ve významnějším měřítku. Existují k tomu i důvody věcné. Důchody jsou v naší zemi poměrně nízké a ohledně jejich budoucí výše jsou prognózy ještě skeptičtější. Populace také stárne a perspektivy demografického vývoje nejsou příznivé. Zároveň však máme u nás poměrně vysoký počet vlastníků nemovitostí různého druhu a mnohdy vysoké hodnoty (vedle již naznačených polností a s nimi souvisejících hospodářských budov jsou to zejména rodinné domky, rekreační chalupy a chaty, provozní objekty).
Francouzská inspirace
Inspirací i pro naše poměry může být dosti rozvinutá praxe ve Francii, kde stárnoucí majitelé převedou svůj obytný dům na nového vlastníka a zároveň si s ním smluvně vymíní, že budou dům po dobu života nadále zčásti nebo zcela užívat. Dosavadní majitelé pak nemusí podstoupit útrapy stěhování a zažívat pocit vykořenění; prodejní cena domu jim zajistí různé možnosti zaopatření. Kupující je pak z užívání domu po určitou dobu zcela nebo zčásti vyloučen, přičemž musí snášet náklady a starosti spojené s údržbou domu; je vystaven i obvyklým rizikům spojeným s vlastnictvím. Ve většině případů se však stane vlastníkem a později i uživatelem zajímavé nemovitosti, kterou by se mu jinak nepodařilo získat. Také za ní zaplatí zpravidla cenu nižší, než jakou by musel uhradit při běžném způsobu koupě.
Smluvní podmínky a především dohodnutá cena takové transakce pak mají pro obě její strany vyvažovat výhody i rizika. Jde o úkol nesnadný, neboť se v něm musí kalkulovat s budoucími nejistými událostmi. (Doba dožití je totiž typickou okolností, o které platí tradičné charakteristika: jisto že; nejisto kdy.) Proto se nelze zcela vyhnout riziku ve smlouvách, o kterých zde uvažujeme. Naznačuje to pověstný příklad rovněž z Francie. Dům tam ve zmíněném právním režimu prodávala paní, které se již blížilo devadesát let, kupujícím byl ani ne šedesátiletý advokát. Ten zemřel - proti všemu obvyklému očekávání - dříve než ona paní, z které se stala v té době nejstarší žena Francie.
Uvedený příklad je ovšem natolik atypický, že na něm nelze stavět výhrady proti samotné úpravě výměnku. Navíc tato úprava v českém občanském zákoníku pamatuje alespoň obecně i na budoucí okolnosti méně pravděpodobné či nepředvídatelné ve své konkrétní podobě. Smlouvu o výměnku lze totiž uzavřít i na dobu určitou (viz citované ustanovení § 2707 odst. 1 ObčZ). Zákon také uvažuje s eventualitou zvláštních okolností u výměnkáře (viz § 2709 ObčZ o povinnosti poskytnout mu pomoc při nemoci, úrazu a podobné nouzi ), pamatuje i na změnu poměrů u osoby zavázané k výměnku (viz § 2710 ObčZ upravující situaci, při níž nelze na takové osobě spravedlivě požadovat, aby smluvené zaopatření poskytovala v podobě osobních úkonů či jiné naturální podobě).
Nejčastější ze smluvních rizik spočívá ovšem v tom, že leckdo ochotně uzavře smlouvu a méně ochotně pak plní povinnosti z ní vyplývající - vykládá je způsobem jednostranným, obchází je a využívá mezer v právní úpravě či v podmínkách smlouvy. Podobným situacím se občanskoprávní úprava výměnku snaží bránit mimo jiné tím, že v § 2707 odst. 2 ObčZ stanoví: Podle obsahu právního jednání, kterým byl výměnek zřízen, se na smlouvu o výměnku použijí také ustanovení o právech, ze kterých se výměnek skládá, zejména o služebnosti bytu nebo o důchodu.
Když musí zasáhnout soud
Vždy rozhodující bude ovšem důkladně promyšlený a formulovaný obsah smlouvy o výměnku. Zde zákon „zaskakuje“ za vůli a projevy smluvních partnerů jen formulací velmi obecnou – v § 2707 odst. 1, poslední věta ObčZ stanoví: Není-li stanoveno nebo ujednáno jinak, rozhoduje pro obsah práv výměnkáře místní zvyklost. Jak i taková formulace může být prakticky užitečná, naznačuje český soudní případ z doby předválečné Ve smlouvě o výměnku si „starý hospodář“ s manželkou mimo jiné vymínili, že „mladý hospodář“ bude povinen výměnkáře každou neděli dovézt do kostela na „hrubou mši zpívanou“. Vztahy mezi oběma účastníky smlouvy se pokazily a zavázaná strana si až příliš doslovně vykládala smluvní text – ten prý ukládal dovést výměnkáře jen do kostela, nikoliv však z kostela. Ve smlouvě také nebyl určen prostředek, jakým se má doprava uskutečnit, a tak pro ni byl používán žebřiňák. Když se případ musel řešit až „pořadem práva civilního“, řízení netrvalo dlouho. Soud stanovil, že povinnost dovézt do kostela samozřejmě předpokládá i povinnost dovézt z kostela a že podle místních zvyklostí se doprava má uskutečňovat bryčkou. Pro širší použití smlouvy o výměnku, jak jsme o něm výše uvažovali, nebude ovšem pojem místní zvyklosti vždy nejvhodnější. Možná by se i zde uplatnil obecnější výraz „zvyklosti soukromého života“, jak s ním občanský zákoník uvažuje v jiných souvislostech.
Podobné a někdy ještě drastičtější příhody výměnkářů, o nichž vypráví i krásná literatura, zřejmě také zatím brání tomu, aby k právní úpravě výměnku byl zaujat vlídnější uživatelský vztah. I zvyklosti soukromého života v některých zemích jsou vyjádřením názoru, že vlastnictví se předčasně nepředává dalším generacím. Snad i s takovou mentalitou počítá ustanovení § 2708 odst. 2 ObčZ, podle něhož vlastník nemovité věci může pro sebe zapsat budoucí výměnek do veřejného seznamu ještě před převedením nemovité věci. Ustanovení již vyvolalo teoretické dohady o tom, zda lze zřídit budoucí bianco výměnek a zapsat ho pro sebe do katastru nemovitostí bez souvislosti s nadcházejícím převodem a bez zřetele k budoucím nabyvatelům. O možnosti takového řešení vyjadřuje pochybnost jeden z komentářů k občanskému zákoníku (viz Elischer in Švestka, Dvořák, Fiala. Občanský zákoník. Komentář, svazek VI. Praha: Wolters Kluwer, s. 317). Tuto pochybnosti sdílím. Zároveň se přimlouvám za to, aby výklad všech ustanovení o výměnku pomáhal překonat dosud odtažitý vztah k této právní úpravě. Vztah rozpačitý možná i proto, že mnozí stále čiperní staroušci a stařenky (podle korektní, nediskriminační mluvy: lidé vyššího středního věku) se necítí příliš komfortně v životní roli s označením „výměnkář“.
V předchozím textu jsem poukázal na význam místních zvyklostí a připomenul i zvyklosti soukromého života. Do nadcházejícího roku 2015 přeji, abychom se setkávali se zvyklostmi převážně dobrými a sami přispívali k rozvoji takových zvyklostí.
Autor Petr Hajn je emeritním profesorem Právnické fakulty Masarykovy univerzity v Brně, přednáší na Metropolitní univerzitě Praha a je externím spolupracovníkem Kocián Šolc Balaštík, advokátní kancelář, s.r.o.