Společenství vlastníků jednotek (SVJ) se nabytím účinnosti nového občanského zákoníku (NOZ) dočkají vítané možnosti tzv. hlasování per rollam, tedy korespondenční formy hlasování mimo zasedání shromáždění SVJ. I přes nesporné výhody tohoto institutu, který v současnosti známe z úpravy společnosti s ručením omezeným, by SVJ měla k možnosti hlasování per rollam přistupovat s nezbytnou opatrností a změnu stanov volit uvážlivě.

Kdy bude možné hlasovat per rollam?

NOZ upravuje dva případy, ve kterých bude možno využít hlasování per rollam. První plyne přímo ze zákona a druhý se uplatní ve všech případech, kdy tento způsob rozhodování budou připouštět stanovy. Pole působnosti jednotlivých SVJ, jak si upravit vlastní záležitosti, tak bude poměrně široké.

První možnost plynoucí přímo ze zákona nastane, pokud nebude svolané shromáždění způsobilé se usnášet a osoba oprávněná k jeho svolání navrhne v písemně formě do 1 měsíce ode dne, na který bylo zasedání svoláno, aby touto formou hlasování vlastníci jednotek rozhodli o těch záležitostech, které měly být projednány na daném shromáždění. V jiných případech lze mimo zasedání rozhodnout pouze, pokud to připustí stanovy.

Návrh na přijetí rozhodnutí bude muset dle úpravy v NOZ obsahovat alespoň návrh usnesení, potřebné podklady pro jeho posouzení (případně údaj o tom, kde jsou uveřejněny) a lhůtu, ve které se má vlastník jednotky vyjádřit. Minimální lhůta je stanovena na 15 dní, pokud stanovy neurčí lhůtu delší. Vlastník vyjádří svůj souhlas tím, že vlastnoručně podepíše listinu obsahující plné znění návrhu rozhodnutí a opatří ji datem (s uvedením dne, měsíce a roku), kdy bylo jeho vyjádření učiněno.

Rozhodnutí mimo zasedání bude přijato za předpokladu, že souhlas vyjádří většina všech vlastníků, nestanoví-li stanovy vyšší počet hlasů. Mění-li se však všem vlastníkům jednotek velikost podílů na společných částech nebo mění-li se poměr výše příspěvků na správu domu a pozemku jinak než v důsledku změny podílů na společných částech, bude vyžadován souhlas všech vlastníků jednotek. Přijetí usnesení (spolu s celým jeho obsahem) či nepřijetí rozhodnutí je povinen v písemné formě oznámit vlastníků jednotek statutární orgán SVJ, a to bez zbytečného odkladu. Pokud by tak neučinil, může oznámení na náklady společenství učinit ten z vlastníků, který usnesení navrhl.

Pozor na zneužitelnost!

Odpůrci možnosti hlasování per rollam namítají zneužitelnost tohoto institutu. Je totiž zvykem, že na zasedání shromáždění podává předkladatel návrhu usnesení příslušné vysvětlení a poté přítomní vlastníci před přijetím usnesení o záležitosti, o které má být rozhodnuto, diskutují, což je pro řadu vlastníků důležitý moment pro vlastní rozhodnutí. V případě korespondenčního hlasování tato širší diskuse, pokud nebude vedena z vlastní iniciativy, odpadne, což může být výhodou i nevýhodou. Velmi nebezpečná však může i nevědomky uskutečněná forma nátlaku typu: „Karle, všichni, které jsem oslovil, to už podepsali, ty jsi zatím jediný!“.

Pří úvaze, zda a v jakých případech ve stanovách formu hlasování per rollam připustit, by měly jednotlivé domy uvážit, že oproti společníkům společnosti s ručením omezeným, jejíž právní úprava možnost hlasování mimo zasedání valné hromady připouští již dnes, nejsou vlastníci jednotek žádní profesionálové a že tento institut může být i přes nesporné výhody zneužit. K zavedení možnosti hlasování mimo zasedání shromáždění by proto měla jednotlivá SVJ přistupovat s nezbytnou opatrností a změnu stanov volit uvážlivě s ohledem na konkrétní okolnosti panující v domě. V případě důležitých rozhodnutí pak přistoupit přinejmenším k zakotvení vyššího kvóra pro přijetí usnesení, než nadpoloviční většiny všech vlastníků jednotek.

Soudní ochrana

NOZ zachovává v případech, kdy je pro to důležitý důvod, právo přehlasovaného vlastníka jednotky (nebo i SVJ, pokud je vlastníkem jednotky) obrátit se na soud s návrhem, aby o záležitosti rozhodl. Toto oprávnění náleží přehlasovanému vlastníku jak v případě rozhodnutí přijatých na zasedání shromáždění SVJ, tak mimo zasedání formou hlasování per rollam. Dosavadní lhůtu šesti měsíců se však zkracuje na polovinu, tedy na lhůtu 3 měsíců od doby, kdy se vlastník o rozhodnutí dozvěděl nebo dozvědět mohl, jinak jeho právo zaniká. Současně nově NOZ umožňuje, aby přehlasovaný vlastník soudu navrhl vydání předběžného opatření, kterým soud dočasně zakáže jednat podle napadeného rozhodnutí. Kromě práva přehlasovaného vlastníka dále NOZ zakotvuje právo každého vlastníka navrhnout soudu, aby rozhodl o záležitosti, která byla shromáždění řádně předložena k rozhodnutí, ale o které nebylo rozhodnuto pro nezpůsobilost shromáždění usnášet se, je-li pro to důležitý důvod.

Za zmínku pak stojí i právo na soudní ochranu v případě zneužití hlasovacího práva k újmě celku, která plyne z obecné úpravy korporací, která se na SVJ, coby právnickou osobu korporačního typu, rovněž vztahuje. Z této obecné úpravy plyne, že zneužije-li člen SVJ hlasovací právo k újmě celku, rozhodne soud na návrh toho, kdo prokáže právní zájem, že k hlasu tohoto člena nelze pro určitý případ přihlížet. Toto právo zaniká, pokud návrh není podán do 3 měsíců ode dne, kdy k zneužití hlasu došlo. Zajímavé ustanovení navíc obsahuje i právní úprava spolku, která se na SVJ použije přiměřeně. Dle tohoto ustanovení platí, že usnesení shromáždění SVJ (nebo i jiného orgánu), které se příčí dobrým mravům, nebo mění stanovy tak, že jejich obsah odporuje donucujícím ustanovením zákona, se hledí, jako by nebylo přijato. To platí i v případě, že bylo přijato usnesení v záležitosti, o které tento orgán nemá působnost rozhodnout. SVJ, pamatujte na to!

Předchozí díly seriálu SVJ podle nového občanského zákoníku
6. díl: Shromáždění. O rozšířených kompetencích a nižších hlasovacích kvórech
5. díl: Orgány. Proč to dělat jednoduše, když to jde složitě?
4. díl: Stanovy – přichystejme si peněženky!
3. díl: Co se starými SVJ od příštího roku?
2. díl: Jak bude od příštího roku vznikat?
1. díl: Společenství vlastníků jednotek podle nového občanského zákoníku