Nový občanský zákoník (NOZ) na struktuře orgánů společenství vlastníků jednotek (SVJ) nic nemění. Nejvyšším orgánem SVJ nadále zůstává shromáždění a výkonným orgánem jeho statutární orgán. Ve vlastní úpravě statutárního orgánu dochází jednak k drobné terminologické změně, jednak k úpravě jeho působnosti (což souvisí s rozšířením kompetencí shromáždění SVJ na úkor právě statutárního orgánu), k rozšíření okruhu osob, které mohou být zvoleny členy statutárního orgánu, k flexibilnější možnosti způsobu jednání a zejména pak k novému pojetí odpovědnosti členů statutárního orgánu za výkon své funkce.

Členem statutárního orgánu i nevlastník

Statutární orgán SVJ bude podle určení stanov buď kolektivní, nebo jednočlenný. Kolektivní statutární orgán se bude nadále označovat za výbor. Jednočlenný statutární orgán bude nově tvořit předseda společenství vlastníků. Současný zákon tuto osobu označuje za pověřeného vlastníka. V tomto směru tedy dochází k drobné terminologické změně.

Ke stěžejní novince NOZ se řadí možnost, aby členem statutárního orgánu mohl být zvolen nejenom vlastník jednotky v domě, ale i nevlastník (například nájemce, osoba žijící s vlastníkem ve společné domácnosti nebo i zcela „cizí“ osoba) či dokonce osoba právnická. Tuto novinku nepochybně uvítá řada SVJ, která se potýká s problémem získání vlastníků pro činnost ve výboru. NOZ v tomto směru stanoví jediné omezení: způsobilým členem statutárního orgánu (nebo zástupcem právnické osoby coby člena statutárního orgánu) může být pouze plně svéprávná a bezúhonná osoba. To ovšem neznamená, že by stanovy nemohly určit i další podmínky, například mohou vyloučit způsobilost určité osoby k výkonu funkce v důsledku jejího úpadku, nebo mohou stejně jako doposud stanovit, že členem statutárního orgánu může být pouze vlastník jednotky.

Aktualizace zápisů v rejstříku

NOZ žádnou další úpravu statutárního orgánu v části bytového spoluvlastnictví, která zahrnuje i úpravu SVJ, neobsahuje. Na rozdíl od stávající úpravy, která se věnuje minimálnímu počtu členů statutárního orgánu, jeho působnosti či funkčnímu období, je nová úprava velmi strohá. V zásadě ponechává tyto otázky na úpravě ve stanovách. Řada těchto údajů upravených ve stanovách bude muset být nově zapsána do rejstříku společenství vlastníků jednotek, přičemž stávající SVJ budou povinna ve lhůtě do 30. 6. 2014 přizpůsobit stav zapsaný v rejstříku společenství vlastníků jednotek stavu požadovanému novým zákonem o veřejných rejstřících právnických a fyzických osob (ZoVR), který nabude účinnosti dne 1. 1. 2014 a který se bude vztahovat i na SVJ (nejenom na ta vzniklá po 1. lednu, ale i již existující).

Ve srovnání se současnou právní úpravou budou muset stávající SVJ aktualizovat svůj zápis následovně:

1.  Zapsat u každé fyzické osoby, bez ohledu na důvod jejího zápisu v rejstříku, místo jejího pobytu, popřípadě také bydliště, liší-li se od adresy místa pobytu. Pokud má SVJ v rejstříku společenství vlastníků jednotek aktuálně zapsáno u člena statutárního nebo kontrolního orgánu skutečné (a nikoli úředně přihlášené) bydliště daného člena, nemělo by být třeba navrhovat zápis pobytu, neboť tento údaj by měl být automaticky „přetažen“ ze základního registru obyvatel. Z opatrnosti je však třeba doporučit kontrolu toho, zda se tak po 1. 1. 2014 skutečně stalo, a pokud nikoli, zápis tohoto údaje ve lhůtě do 30. 6. 2014 navrhnout. Pokud je u fyzické osoby naopak uvedeno pouze místo jejího pobytu, které se však liší od jejího faktického bydliště, bude zapotřebí toto bydliště v uvedené lhůtě zapsat.

2.  Uvést u každé fyzické osoby zapsané v rejstříku společenství vlastníků jednotek jak její datum narození, tak rodné číslo, pokud jí bylo přiděleno. Ve většině stávajících SVJ je u fyzických osob zapsán pouze jeden z těchto údajů. Rodné číslo bude přitom důležité právě pro účely sdílení referenčních údajů v základních registrech. Fyzické osoby by se neměly zneužití tohoto údaje obávat. Dle ustanovení § 6 ZoVR se rodné číslo nebude uvádět v opisu veřejného rejstříku (včetně elektronického, tedy toho, který se zobrazí ve výpisu prostřednictvím sítě Internet) ani se nebude zveřejňovat. Je však třeba pamatovat na to, že bude-li uvedeno v listinách zakládaných do sbírky listin, bude muset být ze strany zakladatele listiny „začerněno“, neboť tyto listiny se budou zveřejňovat včetně rodného čísla.

3.  Zapsat počet členů statutárního orgánu. Zapisovaným počtem členů je třeba rozumět počet členů určený ve stanovách, nikoli počet členů dle faktického stavu, který bude v době podání návrhu v případě konkrétního SVJ panovat. NOZ nestanoví žádný (ani minimální) počet členů výboru SVJ. Počet jeho členů musí tedy určovat stanovy, a to určitým způsobem, nebo musí alespoň určovat způsob, jak se počet členů stanoví. Za určitý způsob stanovení počtu členů přitom stávající judikatura nepovažuje např. údaj, dle kterého má výbor 3 až 5 členů.

4.  Nově musí SVJ ve srovnání se stávající úpravou zapisovat i způsob jednání statutárního orgánu za SVJ, který doposud zákon o vlastnictví bytů v taxativním výčtu údajů zapisovaných do rejstříku neuváděl. NOZ ve způsobu jednání za SVJ nestanoví žádná omezení, tedy ani nestanoví, jak to činí stávající právní úprava, že za výbor jedná navenek jeho předseda a jde-li o písemný právní úkon, musí být podepsán předsedou výboru a dalším členem výboru s tím, že je-li statutárním orgánem pověřený vlastník, postačí k písemnému právnímu úkonu jeho podpis. Způsob jednání za SVJ tak bude plně ponechán na úpravě ve stanovách s tím, že v případě, že stanovy způsob jednání neurčí, bude na základě obecné úpravy právnických osob v NOZ platit, že každý člen výboru zastupuje SVJ samostatně.

5.  Konečně ta SVJ, která podle stanov zřizují kontrolní orgán, budou povinna nechat zapsat název kontrolního orgánu, neboť ten z úpravy v NOZ neplyne, a počet jeho členů. NOZ žádnou úpravu kontrolního orgánu SVJ nestanoví. Odkazuje však na ustanovení o spolku, který obsahuje základní právní úpravu kontrolní komise, která se u SVJ použijí přiměřeně.

Co dalšího se mění?

Délka funkčního období předsedy SVJ ani členů výboru není v NOZ výslovně upravena. Z ustanovení o spolcích však plyne, že není-li ve stanovách uvedeno jinak, je funkční období pětileté. Dále z této úpravy plyne, že neurčí-li stanovy jinak, mohou členové výrobou, jejichž počet neklesl pod polovinu, kooptovat náhradní členy do nejbližšího zasedání shromáždění SVJ příslušného k volbě. Neurčí-li stanovy jinak, použije se pro svolání, zasedání a rozhodování výboru SVJ obecná úprava právnických osob a přiměřeně též ustanovení o shromáždění (potažmo členské schůzi spolku).

Statutárnímu orgánu SVJ náleží veškerá působnost, kterou stanovy, NOZ nebo rozhodnutí orgánu veřejné moci nesvěří jinému orgánu SVJ, přičemž NOZ stanoví, že zřídí-li stanovy další orgány, nelze jim založit působnost vyhrazenou shromáždění nebo statutárnímu orgánu. Z obecné úpravy právnických osob plyne, že výbor je schopen usnášení za přítomnosti nebo jiné účasti většiny členů a rozhoduje většinou hlasů zúčastněných členů. Působnost jednotlivých členů výboru však může být rozdělena i podle určitých oborů, což však nezbavuje další členy povinnosti dohlížet, jak jsou záležitosti SVJ spravovány. V tomto ohledu je tedy úprava NOZ mnohem flexibilnější a poskytuje SVJ velký prostor působnosti.

Předchozí díly seriálu SVJ podle nového občanského zákoníku
7. díl: Od ledna bude možné korespondenční hlasování
6. díl: Shromáždění. O rozšířených kompetencích a nižších hlasovacích kvórech
5. díl: Orgány. Proč to dělat jednoduše, když to jde složitě?
4. díl: Stanovy – přichystejme si peněženky!
3. díl: Co se starými SVJ od příštího roku?
2. díl: Jak bude od příštího roku vznikat?
1. díl: Společenství vlastníků jednotek podle nového občanského zákoníku