Dřívější občanský zákoník speciálně pro nájem bytů stanovil, že pronajímatel může nájem vypovědět pouze z důvodů uvedených v zákoně. S ohledem na výpovědní důvod pak rozlišoval, zda byl k výpovědi nutný souhlas soudu, nebo nikoli. Dát nájemci výpověď z bytu mohlo být proto pro pronajímatele nezřídka velkým problémem. Dalším projevem ochrany nájemců byla povinnost pronajímatele ve stanovených případech poskytnout vypovězenému nájemci přístřeší nebo dokonce bytovou náhradu ve formě náhradního bytu nebo ubytování. S tím je dle nového občanského zákoníku (NOZ) konec.
Bez soudu a bez náhrady
NOZ souhlas soudu s výpovědí ani zajištění náhrady za byt nezná. Nájemci se ale nemusí obávat, že by je pronajímatel mohl kdykoli „vyhodit“ na ulici. NOZ je chrání hned několika způsoby, i když je nutné podotknout, že nájemci nově musejí být ostražitější a musejí sledovat zejména výpovědní důvody a lhůty. NOZ umožňuje pronajímateli nájem vypovědět opět pouze ve stanovených případech. Jde zejména o závažné důvody, jakými jsou hrubé porušení nájemcových povinností, úmyslné trestné činy na vybraných osobách a majetku nebo skutečnost, že byt nelze užívat z důvodu veřejného zájmu. V případě nájmu na dobu neurčitou může být navíc důvodem i to, že byt bude užíván pronajímatelem nebo jeho manželem po rozvodu nebo ho pronajímatel potřebuje pro svého příbuzného. Na rozdíl od dřívějšího občanského zákoníku ale už není důvodem k výpovědi například to, že má nájemce dva nebo více bytů. Výpovědní doba je ve všech těchto případech tříměsíční.
Když nově nájemce svou povinnost poruší „zvlášť závažným“ způsobem, může pronajímatel nájem vypovědět dokonce bez výpovědní doby. Takovým porušením je například neplacení nájemného po dobu delší tří měsíců, nenapravitelné poškozování bytu nebo jeho užívání k jinému než stanovenému účelu. V takových případech je pronajímatel oprávněn požadovat, aby nájemce byt vyklidil bez zbytečného odkladu, nejpozději však do jednoho měsíce. Podmínkou ale je, že pronajímatel ve výpovědi uvede konkrétní porušení a poskytne nájemci lhůtu k nápravě.
Zákon nově myslí i na situace, kdy je nájem uzavřen na dobu určitou, ale následně se změní okolnosti, z nichž strany při uzavírání smlouvy zřejmě vycházely. Pokud je změna taková, že nelze po nájemci rozumně požadovat, aby v nájmu pokračoval, může nájemce nájem vypovědět. Tato úprava směřuje například na situace, kdy je nájemce nucen se odstěhovat za prací. NOZ ale neřeší, zda, a jak dlouhá má být v takovéto situaci výpovědní doba. I když se názory v tomto ohledu různí, máme za to, že se má uplatnit standardní tříměsíční výpovědní doba.
Není výpověď jako výpověď
Jak dát správně výpověď? Zaprvé písemně a nájemci ji doručit – na tom se oproti předchozímu občanskému zákoníku nic nemění. Do konce roku 2013 musela výpověď obsahovat důvod, výpovědní lhůtu a poučení nájemce o možnosti podat žalobu na určení neplatnosti výpovědi. NOZ zachovává podmínku odůvodnění a poučení, přičemž když pronajímatel nájem ukončí kvůli tomu, že byt sám potřebuje, musí svému důvodu dostát a byt skutečně k tvrzenému účelu do jednoho měsíce od vyklizení začít využívat. V opačném případě je povinen nájemci nahradit škodu (jak tomu bylo ve vybraných případech i dříve) nebo mu byt musí znovu pronajmout. Měsíční lhůta ale neběží tehdy, když pronajímatel byt rekonstruuje za podmínky, že s úpravami začal do dvou týdnů po vyklizení.
Na závěr malé upozornění pro pronajímatele. V případě, že měl nájem ve stanovené době skončit a nájemce byt i poté užívá, je potřeba nájemce písemně vyzvat k jeho opuštění. Neučiní-li tak pronajímatel do tří měsíců, bude nájem automaticky obnoven na dobu trvání nájemní smlouvy, v krajním případě až na dobu dvou let. Zatímco dříve došlo k automatické obnově po skončení nájemní doby jen tehdy, když si to strany výslovně ujednaly ve smlouvě, od 1. ledna 2014 tomu je naopak – nájem se automaticky obnoví ze zákona, nevyloučí-li si to strany výslovně.