Hledat v komentářích
Investiční doporučení
Výsledky společností - ČR
Výsledky společností - Svět
IPO, M&A
Týdenní přehledy
 

Detail - články
Koupě či prodej bytu: Pozor na neplatnost rezervační smlouvy kvůli tomu, kdo ji uzavírá

Koupě či prodej bytu: Pozor na neplatnost rezervační smlouvy kvůli tomu, kdo ji uzavírá

26.09.2013 5:01
Autor: Zuzana Heczková, KŠB

Rezervační smlouva svým obsahem do určité míry naplňuje pojmové znaky smlouvy o smlouvě budoucí. Účastníci této smlouvy se písemně zavazují, že do dohodnuté doby uzavřou smlouvu, přičemž si musí sjednat podstatné náležitosti budoucí smlouvy. Pokud se účastník smlouvy o smlouvě budoucí zaváže k uzavření smlouvy, je jeho projev vůle možné nahradit pouze rozhodnutím soudu.

V našem konkrétním případě se strany v rámci rezervační smlouvy zavazují k tomu, že budoucí smluvní strany  - tj. prodávající a kupující – uzavřou smlouvu o převodu nemovitosti. Pokud však rezervační smlouvu uzavírá budoucí kupující a realitní kancelář coby zprostředkovatel předmětné koupě (k čemuž dochází ve většině případů), a to nikoli na základě zastoupení účastníka budoucí smlouvy, vzniká předmětný závazek mezi odlišnými subjekty, než mezi kterými má být uzavřena budoucí kupní smlouva (protože ta má být uzavřena mezi budoucím kupujícím a vlastníkem nemovitosti, ne realitní kanceláří).

Nejvyšší soud svým rozhodnutím z března 2011razantně zasáhl do ustálené praxe realitních kanceláří, když posoudil rezervační smlouvu coby smlouvu typově nepojmenovanou a v zákoně neupravenou, která zakládá závazek zájemce (budoucího kupujícího) uzavřít kupní smlouvu s klientem realitní kanceláře (budoucím prodávajícím). Nicméně, vzhledem k tomu, že v nejčastějším případě stranou rezervační smlouvy bývá budoucí kupující a právě realitní kancelář jakožto zprostředkovatel, není možné, aby na jejím základě budoucí prodávající (vlastník nemovitosti) vymáhal nahrazení projevu vůle budoucího kupujícího nemovitosti. Proto v případě, že se kupující rozhodne nakonec nemovitost nekoupit, prodávající nemá v ruce žádný právní nástroj, jak jej ke koupi donutit.  Závazek kupujícího tak nelze platně vymáhat.

Takové ujednání je navíc dle Nejvyššího soudu neplatné, neboť svým obsahem odporuje zákonu, resp. účelu zákona, jímž je v případě uzavření smlouvy o smlouvě budoucí založení smluvní povinnosti jednoho nebo obou jejích účastníků. V tomto případě závazek směřuje k osobě, která není účastníkem smlouvy. Navíc, Nejvyšší soud v této souvislosti učinil v rámci své rozhodovací praxe závěr, že případná smluvní pokuta jakožto vedlejší smluvní ujednání rezervační smlouvy je rovněž neplatná.

Smluvní pokuta, fungující jako prostředek zajištění splnění hlavního závazku, je realizovatelná s ohledem na svou doprovodnou povahu pouze tehdy, je-li realizovatelný hlavní závazek (tj. uzavřít smlouvu o převodu nemovitostí). V našem případě je hlavní závazek uzavřít smlouvu o převodu nemovitosti neplatný, tudíž je neplatné také ujednání o smluvní pokutě. Pokud v tomto případě nakonec nedojde k uzavření smlouvy o převodu nemovitosti, má účastník rezervační smlouvy nárok na vrácení rezervačního poplatku v plné výši a tohoto nároku se může domáhat v krajním případě i soudní cestou.

Rada závěrem zní: pokud nechcete zjistit, že je vaše rezervační smlouva neplatná a nároky z ní nevymahatelné, je potřeba, aby rezervační smlouva byla uzavřena mezi budoucími účastníky smlouvy o převodu nemovitosti, případně mezi jejich zástupci Zastoupení však musí být na první pohled z rezervační smlouvy zřejmé a určité.

KŠB

Váš názor
Na tomto místě můžete zahájit diskusi. Zatím nebyl zadán žádný názor. Do diskuse mohou přispívat pouze přihlášení uživatelé (Přihlásit). Pokud nemáte účet, na který byste se mohli přihlásit, registrujte se zde.
Aktuální komentáře
19.10.2021
18:06Kdo je to pan Trh a může dobrý žokej vyhrát na herce? Pár zlatých rad k "hodnotovému" investování od Warrena Buffeta  
17:05Disney vs Netflix: Který z těchto streamovacích gigantů je podle obchodníků atraktivnější?
16:25Vyšší inflace, pravidlo dvaceti a dvaceti tří
16:05Amerika stoupá, komodity klesají a koruna odevzdala zisky z ČNB  
15:05Maďarská centrální banka zvyšuje základní sazbu na 1,8 procenta, v souladu s odhady
14:41OECD varuje vyspělé země: Připravte se na slabý růst ekonomiky a reformu penzijního systému
14:25Goldmani zvedají odhad ceny plynu. Rusko naznačilo, že bez Nord Stream 2 víc plynu nebude
12:50START Day živě: FIXED.zone spouští úpis akcií. Co nového u stávajících emitentů?
11:25Babiš vyzval Mynáře k rezignaci, je připraven ho odvolat. Role Vondráčka? Užitečný idiot
11:14Nadupaný MacBook Pro se v detailech vrací ke kořenům (komentář analytika)  
10:36Těžké časy pro staré dobré těžaře. Kohouty točí boom v ESG
9:58Pokles výnosů dnes dodává evropským akciím klid, eurodolar stoupá  
9:15Rozbřesk: Výrobní inflace dál sílí a koruně se nedaří těžit z vyšších sazeb
8:50V Evropě se rýsuje mírně pozitivní začátek. FIXED vstupuje na tuzemský trh START  
8:45Volvo Cars startuje na burze 28. října s upisovací cenou 53 až 68 švédských korun
8:26Deset procent nejbohatších Američanů vlastní rekordních 89 procent akcií v USA
5:49Analýza Patrie k FIXED.zone: Řešení pro smartphony kráčí na START  
18.10.2021
22:07Úvod týdne v USA ve znamení technolgií  
18:06Americké akcie si vedou lépe než evropské, koruna dnes pod tlakem  
17:50Šéf Senátu: Zeman není podle ÚVN ze zdravotních důvodů schopen vykonávat funkci

Související komentáře
Nejčtenější zprávy dne
Nejčtenější zprávy týdne
Nejdiskutovanější zprávy týdne
Kalendář událostí
ČasUdálost
Deutsche Boerse AG (09/21 Q3, Aft-mkt)
Halliburton Co (09/21 Q3, Bef-mkt)
Intuitive Surgical Inc (09/21 Q3, Aft-mkt)
Procter & Gamble Co/The (09/21 Q1, Bef-mkt)
United Airlines Holdings Inc (09/21 Q3, Aft-mkt)
7:00Telefonaktiebolaget LM Ericsson (09/21 Q3)
12:30Bank of New York Mellon Corp/The (09/21 Q3)
12:45Johnson & Johnson (09/21 Q3)
13:00Philip Morris International Inc (09/21 Q3)
14:00HU - Jednání MNB, základní sazba
22:00Netflix Inc (09/21 Q3)