Hledat v komentářích
Investiční doporučení
Výsledky společností - ČR
Výsledky společností - Svět
IPO, M&A
Týdenní přehledy
 

Detail - články
Koupě či prodej bytu: Pozor na neplatnost rezervační smlouvy kvůli tomu, kdo ji uzavírá

Koupě či prodej bytu: Pozor na neplatnost rezervační smlouvy kvůli tomu, kdo ji uzavírá

26.09.2013 5:01
Autor: Zuzana Heczková, KŠB

Rezervační smlouva svým obsahem do určité míry naplňuje pojmové znaky smlouvy o smlouvě budoucí. Účastníci této smlouvy se písemně zavazují, že do dohodnuté doby uzavřou smlouvu, přičemž si musí sjednat podstatné náležitosti budoucí smlouvy. Pokud se účastník smlouvy o smlouvě budoucí zaváže k uzavření smlouvy, je jeho projev vůle možné nahradit pouze rozhodnutím soudu.

V našem konkrétním případě se strany v rámci rezervační smlouvy zavazují k tomu, že budoucí smluvní strany  - tj. prodávající a kupující – uzavřou smlouvu o převodu nemovitosti. Pokud však rezervační smlouvu uzavírá budoucí kupující a realitní kancelář coby zprostředkovatel předmětné koupě (k čemuž dochází ve většině případů), a to nikoli na základě zastoupení účastníka budoucí smlouvy, vzniká předmětný závazek mezi odlišnými subjekty, než mezi kterými má být uzavřena budoucí kupní smlouva (protože ta má být uzavřena mezi budoucím kupujícím a vlastníkem nemovitosti, ne realitní kanceláří).

Nejvyšší soud svým rozhodnutím z března 2011razantně zasáhl do ustálené praxe realitních kanceláří, když posoudil rezervační smlouvu coby smlouvu typově nepojmenovanou a v zákoně neupravenou, která zakládá závazek zájemce (budoucího kupujícího) uzavřít kupní smlouvu s klientem realitní kanceláře (budoucím prodávajícím). Nicméně, vzhledem k tomu, že v nejčastějším případě stranou rezervační smlouvy bývá budoucí kupující a právě realitní kancelář jakožto zprostředkovatel, není možné, aby na jejím základě budoucí prodávající (vlastník nemovitosti) vymáhal nahrazení projevu vůle budoucího kupujícího nemovitosti. Proto v případě, že se kupující rozhodne nakonec nemovitost nekoupit, prodávající nemá v ruce žádný právní nástroj, jak jej ke koupi donutit.  Závazek kupujícího tak nelze platně vymáhat.

Takové ujednání je navíc dle Nejvyššího soudu neplatné, neboť svým obsahem odporuje zákonu, resp. účelu zákona, jímž je v případě uzavření smlouvy o smlouvě budoucí založení smluvní povinnosti jednoho nebo obou jejích účastníků. V tomto případě závazek směřuje k osobě, která není účastníkem smlouvy. Navíc, Nejvyšší soud v této souvislosti učinil v rámci své rozhodovací praxe závěr, že případná smluvní pokuta jakožto vedlejší smluvní ujednání rezervační smlouvy je rovněž neplatná.

Smluvní pokuta, fungující jako prostředek zajištění splnění hlavního závazku, je realizovatelná s ohledem na svou doprovodnou povahu pouze tehdy, je-li realizovatelný hlavní závazek (tj. uzavřít smlouvu o převodu nemovitostí). V našem případě je hlavní závazek uzavřít smlouvu o převodu nemovitosti neplatný, tudíž je neplatné také ujednání o smluvní pokutě. Pokud v tomto případě nakonec nedojde k uzavření smlouvy o převodu nemovitosti, má účastník rezervační smlouvy nárok na vrácení rezervačního poplatku v plné výši a tohoto nároku se může domáhat v krajním případě i soudní cestou.

Rada závěrem zní: pokud nechcete zjistit, že je vaše rezervační smlouva neplatná a nároky z ní nevymahatelné, je potřeba, aby rezervační smlouva byla uzavřena mezi budoucími účastníky smlouvy o převodu nemovitosti, případně mezi jejich zástupci Zastoupení však musí být na první pohled z rezervační smlouvy zřejmé a určité.

KŠB

Váš názor
Na tomto místě můžete zahájit diskusi. Zatím nebyl zadán žádný názor. Do diskuse mohou přispívat pouze přihlášení uživatelé (Přihlásit). Pokud nemáte účet, na který byste se mohli přihlásit, registrujte se zde.
Aktuální komentáře
28.09.2020
17:02Wall Street tuní systémy na noční obchodování během voleb
16:59MF: Průměrná mzda letos i příští rok po zohlednění inflace klesne
15:24Tisk: Trump v deseti z posledních 15 let neplatil daně z příjmů
14:34Tisk: Americký Ford žádá německou vládu o půl miliardy eur
13:20EU tlačí na regulaci kryptoměn a digitálních financí, jako argument jí slouží Wirecard
11:12FT: Proč by dobré zprávy mohly být špatnou zprávou pro Big Tech
10:22Zrušení superhrubé mzdy: podle premiéra navždy, efektivní zdanění jen na dva roky
9:37Trump zasáhl sankcemi vůči čínské SMIC (-8 %) srdce tamního čipového průmyslu
8:21Bloomberg: Jsou baterie obchodní válkou, kterou už Čína vyhrála?
27.09.2020
9:37Víkendář: Obnovitelné energie a ceny nemovitostí
26.09.2020
8:40Víkendář: Jsme potěšení, že se z Tesly stává německá značka
25.09.2020
22:08Zelený závěr týdne na Wall Street, Apple +3,7 %  
17:45Co zvedne investiční úspěšnost z pár procent na více než 80 procent?
17:10Home Credit se kvůli pandemii propadl do ztráty 16,8 miliardy Kč
16:45PPF Financial Holdings B.V. – IFRS konsolidované výsledky za první pololetí 2020
16:44Strach z koronaviru ovládá sentiment a dodává sílu dolaru  
15:58Druhá vlna koronavirové pandemie ohrožuje ropnou poptávku  
15:24AMISTA investiční společnost, a.s.: MKP SICAV, a.s. zveřejňuje Informace o snížení počtu akcií Emitenta přijatých k obchodování na BCPP
15:21Costco finišuje skvělý fiskální rok (komentář analytika)  
14:35Ifo: Očekávání německých exportérů jsou nejlepší za dva roky

Související komentáře
Nejčtenější zprávy dne
Nejčtenější zprávy týdne
Nejdiskutovanější zprávy týdne
Kalendář událostí
Nebyla nalezena žádná data