Rezervační smlouva svým obsahem do určité míry naplňuje pojmové znaky smlouvy o smlouvě budoucí. Účastníci této smlouvy se písemně zavazují, že do dohodnuté doby uzavřou smlouvu, přičemž si musí sjednat podstatné náležitosti budoucí smlouvy. Pokud se účastník smlouvy o smlouvě budoucí zaváže k uzavření smlouvy, je jeho projev vůle možné nahradit pouze rozhodnutím soudu.
V našem konkrétním případě se strany v rámci rezervační smlouvy zavazují k tomu, že budoucí smluvní strany - tj. prodávající a kupující – uzavřou smlouvu o převodu nemovitosti. Pokud však rezervační smlouvu uzavírá budoucí kupující a realitní kancelář coby zprostředkovatel předmětné koupě (k čemuž dochází ve většině případů), a to nikoli na základě zastoupení účastníka budoucí smlouvy, vzniká předmětný závazek mezi odlišnými subjekty, než mezi kterými má být uzavřena budoucí kupní smlouva (protože ta má být uzavřena mezi budoucím kupujícím a vlastníkem nemovitosti, ne realitní kanceláří).
Nejvyšší soud svým rozhodnutím z března 2011razantně zasáhl do ustálené praxe realitních kanceláří, když posoudil rezervační smlouvu coby smlouvu typově nepojmenovanou a v zákoně neupravenou, která zakládá závazek zájemce (budoucího kupujícího) uzavřít kupní smlouvu s klientem realitní kanceláře (budoucím prodávajícím). Nicméně, vzhledem k tomu, že v nejčastějším případě stranou rezervační smlouvy bývá budoucí kupující a právě realitní kancelář jakožto zprostředkovatel, není možné, aby na jejím základě budoucí prodávající (vlastník nemovitosti) vymáhal nahrazení projevu vůle budoucího kupujícího nemovitosti. Proto v případě, že se kupující rozhodne nakonec nemovitost nekoupit, prodávající nemá v ruce žádný právní nástroj, jak jej ke koupi donutit. Závazek kupujícího tak nelze platně vymáhat.
Takové ujednání je navíc dle Nejvyššího soudu neplatné, neboť svým obsahem odporuje zákonu, resp. účelu zákona, jímž je v případě uzavření smlouvy o smlouvě budoucí založení smluvní povinnosti jednoho nebo obou jejích účastníků. V tomto případě závazek směřuje k osobě, která není účastníkem smlouvy. Navíc, Nejvyšší soud v této souvislosti učinil v rámci své rozhodovací praxe závěr, že případná smluvní pokuta jakožto vedlejší smluvní ujednání rezervační smlouvy je rovněž neplatná.
Smluvní pokuta, fungující jako prostředek zajištění splnění hlavního závazku, je realizovatelná s ohledem na svou doprovodnou povahu pouze tehdy, je-li realizovatelný hlavní závazek (tj. uzavřít smlouvu o převodu nemovitostí). V našem případě je hlavní závazek uzavřít smlouvu o převodu nemovitosti neplatný, tudíž je neplatné také ujednání o smluvní pokutě. Pokud v tomto případě nakonec nedojde k uzavření smlouvy o převodu nemovitosti, má účastník rezervační smlouvy nárok na vrácení rezervačního poplatku v plné výši a tohoto nároku se může domáhat v krajním případě i soudní cestou.
Rada závěrem zní: pokud nechcete zjistit, že je vaše rezervační smlouva neplatná a nároky z ní nevymahatelné, je potřeba, aby rezervační smlouva byla uzavřena mezi budoucími účastníky smlouvy o převodu nemovitosti, případně mezi jejich zástupci Zastoupení však musí být na první pohled z rezervační smlouvy zřejmé a určité.