Hledat v komentářích
Investiční doporučení
Výsledky společností - ČR
Výsledky společností - Svět
IPO, M&A
Týdenní přehledy
 

Detail - články
Koupě či prodej bytu: Pozor na neplatnost rezervační smlouvy kvůli tomu, kdo ji uzavírá

Koupě či prodej bytu: Pozor na neplatnost rezervační smlouvy kvůli tomu, kdo ji uzavírá

26.09.2013 5:01
Autor: Zuzana Heczková, KŠB

Rezervační smlouva svým obsahem do určité míry naplňuje pojmové znaky smlouvy o smlouvě budoucí. Účastníci této smlouvy se písemně zavazují, že do dohodnuté doby uzavřou smlouvu, přičemž si musí sjednat podstatné náležitosti budoucí smlouvy. Pokud se účastník smlouvy o smlouvě budoucí zaváže k uzavření smlouvy, je jeho projev vůle možné nahradit pouze rozhodnutím soudu.

V našem konkrétním případě se strany v rámci rezervační smlouvy zavazují k tomu, že budoucí smluvní strany  - tj. prodávající a kupující – uzavřou smlouvu o převodu nemovitosti. Pokud však rezervační smlouvu uzavírá budoucí kupující a realitní kancelář coby zprostředkovatel předmětné koupě (k čemuž dochází ve většině případů), a to nikoli na základě zastoupení účastníka budoucí smlouvy, vzniká předmětný závazek mezi odlišnými subjekty, než mezi kterými má být uzavřena budoucí kupní smlouva (protože ta má být uzavřena mezi budoucím kupujícím a vlastníkem nemovitosti, ne realitní kanceláří).

Nejvyšší soud svým rozhodnutím z března 2011razantně zasáhl do ustálené praxe realitních kanceláří, když posoudil rezervační smlouvu coby smlouvu typově nepojmenovanou a v zákoně neupravenou, která zakládá závazek zájemce (budoucího kupujícího) uzavřít kupní smlouvu s klientem realitní kanceláře (budoucím prodávajícím). Nicméně, vzhledem k tomu, že v nejčastějším případě stranou rezervační smlouvy bývá budoucí kupující a právě realitní kancelář jakožto zprostředkovatel, není možné, aby na jejím základě budoucí prodávající (vlastník nemovitosti) vymáhal nahrazení projevu vůle budoucího kupujícího nemovitosti. Proto v případě, že se kupující rozhodne nakonec nemovitost nekoupit, prodávající nemá v ruce žádný právní nástroj, jak jej ke koupi donutit.  Závazek kupujícího tak nelze platně vymáhat.

Takové ujednání je navíc dle Nejvyššího soudu neplatné, neboť svým obsahem odporuje zákonu, resp. účelu zákona, jímž je v případě uzavření smlouvy o smlouvě budoucí založení smluvní povinnosti jednoho nebo obou jejích účastníků. V tomto případě závazek směřuje k osobě, která není účastníkem smlouvy. Navíc, Nejvyšší soud v této souvislosti učinil v rámci své rozhodovací praxe závěr, že případná smluvní pokuta jakožto vedlejší smluvní ujednání rezervační smlouvy je rovněž neplatná.

Smluvní pokuta, fungující jako prostředek zajištění splnění hlavního závazku, je realizovatelná s ohledem na svou doprovodnou povahu pouze tehdy, je-li realizovatelný hlavní závazek (tj. uzavřít smlouvu o převodu nemovitostí). V našem případě je hlavní závazek uzavřít smlouvu o převodu nemovitosti neplatný, tudíž je neplatné také ujednání o smluvní pokutě. Pokud v tomto případě nakonec nedojde k uzavření smlouvy o převodu nemovitosti, má účastník rezervační smlouvy nárok na vrácení rezervačního poplatku v plné výši a tohoto nároku se může domáhat v krajním případě i soudní cestou.

Rada závěrem zní: pokud nechcete zjistit, že je vaše rezervační smlouva neplatná a nároky z ní nevymahatelné, je potřeba, aby rezervační smlouva byla uzavřena mezi budoucími účastníky smlouvy o převodu nemovitosti, případně mezi jejich zástupci Zastoupení však musí být na první pohled z rezervační smlouvy zřejmé a určité.

KŠB

Váš názor
Na tomto místě můžete zahájit diskusi. Zatím nebyl zadán žádný názor. Do diskuse mohou přispívat pouze přihlášení uživatelé (Přihlásit). Pokud nemáte účet, na který byste se mohli přihlásit, registrujte se zde.
Aktuální komentáře
13.07.2025
15:08Leipziger: Dolar zůstává klíčový pro mezinárodní finanční stabilitu
10:12Víkendář: Švýcarské řešení bankovních krizí a problému „příliš velké na to, aby padly“
12.07.2025
15:03Americký kryptomerkantilismus jako nástroj na posílení pozice dolaru ve světové ekonomice
10:20Víkendář: Přeceňované sjednocení Itálie a ta horší stránka finanční podpory regionům
6:52Investiční výhled pro 2H25 - Zvykáme si na chaos: Shrnutí
11.07.2025
17:43Poškozují rekordní odkupy finanční zdraví firem?
16:25Americké technologické firmy na vzestupu: Arista Networks dostává nový impuls  
16:14Trhy rostou, protože věří, že Trump ustoupí. Trump neustupuje, protože trhy rostou
16:14S&P 500 v bočním trendu, zlato na vzestupu  
15:13Němečtí internetoví prodejci módy Zalando a About You se spojili
14:42Technická analýza: Delta Airlines zahájila výsledkovou sezónu, akcie letí vzhůru  
14:03Norsko proti zbytku Evropy. Prodeje Tesly tam bují
13:34Německý parlament odklepl rozsáhlý balíček úlev za 46 miliard eur na podporu ekonomiky
13:09Perly týdne: Konec evropské výjimečnosti a technologické akcie, které nebudou nikdy drahé
11:29Investoři sází na nového Zaklínače. CD Projekt je mezi nejdražšími evropskými akciemi
10:46Další den, další cla – dnes je na řadě EU. Nervozita trhů je však zatím zanedbatelná  
10:30Komerční banka, a.s.: Regulatorní informace - Hlavní akcionáři KB k 30.6.2025 (2Q 2025)
10:08Červen na trzích pohledem Invesco: Amerika roste, Evropa klopýtá, Asie překvapuje
9:08Trump přitvrzuje: Kanada čelí 35% clu, další země čekají na verdikt
9:01Rozbřesk: Proč jsou české nemovitosti nadhodnocené méně než před energetickou krizí?

Související komentáře
Nejčtenější zprávy dne
Nejčtenější zprávy týdne
Nejdiskutovanější zprávy týdne
Kalendář událostí
Nebyla nalezena žádná data