Úvodní díl podcastu Trhy & Bohatství s hlavním ekonomem ČSOB Private Banking Dominikem Rusinkem se věnuje hned jednomu z nejžhavějších témat – neustále se nafukujícímu trhu s nemovitostmi. Hostem pořadu je Dušan Kunovský, zakladatel a majitel developerské společnosti Central Group, který přináší zasvěcený pohled na to, proč ceny nových bytů stále rostou, co brání rychlejší výstavbě a jak je možné, že i přes vysoké ceny padá v Praze prodejní rekord.
Ceny nových bytů v Praze vzrostly za posledních 10 let o neuvěřitelných 170 %. Co za tím stojí? A proč se i přes neustálý růst cen bytů stále prodává rekordně? Dušan Kunovský bez obalu pojmenovává problémy, které brzdí výstavbu, a zároveň nabízí pohled na investiční realitu, jak ji vidí člověk, který za 30 let postavil přes 20 000 bytů.
Obsah:
00:00:49 Aktuální vývoj na trhu realit
00:04:02 Co stojí za růstem cen nemovitostí
00:12:37 Proč chybí dostupné bydlení
00:20:11 Překážky developerů
00:24:52 Typický klient Central Group
00:29:07 Prázdné byty a "cihla" jako investice
00:42:15 Nájemní bydlení jako norma?
00:45:51 Nejlepší životní investice Dušana Kunovského
Po stagnaci opět rekord
Podle Dušana Kunovského se rezidenční trh po dvou letech stagnace opět rozbíhá. „Jen za poslední rok ten nárůst je zhruba o čtvrtinu, což je velmi pozitivní zpráva oproti nervózním rokům 2022 a 2023,“ říká. V Praze se letos očekává rekordní počet prodaných nových bytů – mezi 8 až 9 tisíci. „To by byl opravdu rekord,“ dodává Kunovský.
Zaostávající výstavba, byrokracie i kulturní odpor
Co stojí za růstem cen nemovitostí? Hlavním důvodem je podle Kunovského dlouhodobý nepoměr mezi nabídkou a poptávkou. „Za posledních 10 let ceny nových bytů v Praze vzrostly o neuvěřitelných 170 %,“ upozorňuje. Praha je magnetem pro nové obyvatele, ale výstavba zaostává. „Mělo by se povolovat minimálně 10 000 bytů ročně, ale reálně se staví jen polovina.“
Kunovský kritizuje přeregulovanost, byrokracii a nefunkční územní plánování. „Stavební povolení nám často trvá i 10 let. Jen tohle zdražuje nemovitosti o 15–20 %,“ říká. Přestože panuje společenská shoda na nutnosti stavět, praktické kroky chybí. „Stát na každém bytě vydělá, ale výstavbu brzdí.“
Vedle byrokracie Kunovský zmiňuje i kulturní odpor vůči výstavbě – tzv. fenomén NIMBY. „V řadě případů bychom mohli stavět vyšší stavby, ale kvůli shodě s okolím je koncipujeme nižší a s větším odstupem,“ vysvětluje.
Byt jako investice
Central Group cílí na tři segmenty: střední třídu (60 % nabídky), nadstandard (30 %) a prémiové projekty (10 %). „V tom středním segmentu čerpá hypotéku více než 50 % klientů, v luxusním jen kolem 20 %,“ říká Kunovský. Investiční poptávka je vyšší u menších bytů v městském prostředí, kde výnos z pronájmu dosahuje až 5 %.
Kunovský odmítá tezi o velkém množství prázdných bytů. „Naprostá většina – 95 až 98 % – je plně využívaná,“ tvrdí. Investice do nemovitostí považuje za bezpečnou a srozumitelnou. Hlavní motivací je kapitálový růst, nikoli vždy okamžitý výnos z nájmu.
Vzhledem k rostoucím cenám a nedostupnosti vlastnického bydlení se podle Kunovského bude nájemní bydlení stávat běžnou normou, podobně jako ve Vídni či Berlíně. „Dostupnost se může zlepšit, pokud se začne více povolovat a stavět,“ říká. Klíčové je propojit výstavbu s růstem mezd a poklesem úrokových sazeb.
Největší bohatství je šťastný život
Na závěr Kunovský přiznává, že jeho nejlepší investicí je samotný Central Group. „Všechny své peníze vracím zpátky do firmy. Vytvořili jsme silnou kapitálovou základnu a financujeme výstavbu bez úvěrů,“ říká. Bohatství pro něj není jen o penězích: „V určitém momentě už víc řízků nesníte. Bohatství je naplněný, pohodový, šťastný život.“
Podcast Trhy & Bohatství, moderovaný hlavním ekonomem ČSOB Private Banking Dominikem Rusinkem, přináší exkluzivní rozhovory o aktuálních ekonomických trendech, geopolitických vlivech a strategiích, jak chránit a zhodnocovat majetek. Podcast je dostupný na Spotify, Podcasts i YouTube.