V souvislosti s rekodifikací českého soukromého práva dochází mimo jiné ke zrušení zákona o vlastnictví bytů, ve kterém bylo doposud společenství vlastníků jednotek upraveno. Právní úprava společenství vlastníků jednotek se přesouvá přímo do nového občanského zákoníku (NOZ), jenž zároveň ruší vzorové stanovy. Těmi se dosud řídí právní poměry společenství vlastníků jednotek do doby, než si schválí vlastní stanovy. S novými vzorovými stanovami přitom nová právní úprava nepočítá. Bohužel.
Terminologický posun
NOZ používá na místo dosavadního pojmu „společenství vlastníků jednotek“ legislativní zkratku „společenství vlastníků“. Z pouhého vizuálního porovnání stávající a nové úpravy na první pohled plyne, že se nová úprava společenství vlastníků značně rozrostla. Novinek je proto dost a postupně je v rámci miniseriálu o společenství vlastníků rozebereme.
Společenství vlastníků bude i podle nové právní úpravy považováno za právnickou osobu. Název této právnické osoby bude muset (kromě označení domu, pro který společenství vzniklo) nově obsahovat i slova „společenství vlastníků“. Současný zákon přitom vyžaduje pouze slovo jediné, a to „společenství“. Řada stávajících společenství proto danou podmínku nebude splňovat a bude tak nucena svůj název doplnit a změnu zapsat do příslušného rejstříku. Pro uzpůsobení názvu jim NOZ stanoví lhůtu do 4. 1. 2016. O důvodech této změny oproti současnému stavu lze jen spekulovat.
Trvající ochrana vlastníků jednotek
Společenství vlastníků bude mít nadále vlastní právní způsobilost. Tato způsobilost je v NOZ, shodně jako dnes, pozitivně omezena pouze na jednání, která souvisí se zajišťováním správy domu a pozemku. Pouze v mezích tohoto účelu bude společenství vlastníků způsobilé nabývat práva a zavazovat se k povinnostem a právně jednat s vlastníky jednotek i se třetími osobami.
Negativně je způsobilost společenství omezena tak, že společenství vlastníků nesmí podnikat nebo se podílet na podnikání či jiné činnosti podnikatelů, ani být jejich společníkem nebo členem. Současně se stanoví, že k právnímu jednání, kterým společenství vlastníků zajistí dluh jiné osoby, nebo se zaváže podílet na ztrátě jiné osoby, hradit její dluhy nebo je zajistit, se nepřihlíží. Fakticky by se tak jednalo o zdánlivé právní jednání, jehož důsledkem by byla neexistence závazku společenství vlastníků. Důvodem této úpravy je zákonné ručení vlastníků jednotek za dluhy společenství vlastníků. Zákonodárce tak výslovně pamatuje na ochranu vlastníků jednotek před neuváženým jednáním společenství vlastníků.
Výslovně je naopak konstatována možnost společenství vlastníků se sdružovat, a to buď s jiným společenstvím ke spolupráci při naplňování svého účelu, nebo v právnických osobách působících v oblasti bydlení. Zavázat se však společenství může pouze k poskytnutí členského vkladu nebo členských příspěvků. Opět je tak kladen důraz na ochranu vlastníků jednotek před možnými závazky společenství, které může nabývat majetek a nakládat s ním pouze při naplňování svého účelu, jímž je správa domu a pozemku.
Staronová správa domu a pozemku
Obsah pojmu správa domu a pozemku je v nové právní úpravě vymezen na úrovni zákonného předpisu (a nejen vzorovými stanovami vydanými ve formě nařízení). V současné době se správou domu rozumí správa, provoz a opravy společných částí domu. NOZ používá přesnější a zároveň obecné vymezení, které může pojmout celou škálu nejrůznější činnosti. Správa domu a pozemku má tak zahrnovat vše, co nenáleží vlastníku jednotky a co je v zájmu všech spoluvlastníků nutné nebo účelné pro řádnou péči o dům a pozemek jako funkční celek a zachování nebo zlepšení společných částí.
Správa domu má zahrnovat i činnosti spojené s přípravou a prováděním změn společných částí domu nástavbou, přístavbou, stavební úpravou nebo změnou v užívání, jakož i se zřízením, udržováním nebo zlepšením zařízení v domě nebo na pozemku sloužících všem spoluvlastníkům domu. Další podrobnosti o správě domu a pozemku a vymezení společných částí budou stanoveny ve vládním nařízení, kterým se provádějí některá ustanovení NOZ týkající se bytového spoluvlastnictví. Toto vládní nařízení, které se v současnosti nachází ve stadiu návrhu, prozatím nebylo schváleno. Najisto je v NOZ alespoň stanoveno, že se správa vztahuje i na společné části, které slouží výlučně k užívání jen některému spoluvlastníku.
Následující díly seriálu SVJ podle nového občanského zákoníku
8. díl: Statutární orgán. Pozor, úpravu nehledejte pouze ve dvou odstavcích!
7. díl: Od ledna bude možné korespondenční hlasování
6. díl: Shromáždění. O rozšířených kompetencích a nižších hlasovacích kvórech
5. díl: Orgány. Proč to dělat jednoduše, když to jde složitě?
4. díl: Stanovy – přichystejme si peněženky!
3. díl: Co se starými SVJ od příštího roku?
2. díl: Jak bude od příštího roku vznikat?