Na nejrůznějších portálech zabývajících se problematikou společenství vlastníků jednotek („SVJ“) se množí tu méně tu více zavádějící informace a diskuse o tom, zda nový občanský zákoník („NOZ“) bude dopadat i na SVJ vzniklá před nabytím jeho účinnosti, a pokud ano, co to pro ně bude znamenat.
Co říkají přechodná ustanovení?
Materii SVJ v současnosti upravuje zákon o vlastnictví bytů, který dne 1. 1. 2014 pozbude účinnosti. Na jeho místě bude SVJ upravovat NOZ. Na otázku, co se stane se stávajícími SVJ po nabytí účinnosti NOZ, je nutno hledat odpověď v jeho přechodných ustanoveních. Dle § 3041 odst. 1 NOZ se právní povaha právnických osob upravených tímto zákonem bude řídit ustanoveními NOZ ode dne nabytí jeho účinnosti. Mezi právnické osoby upravené NOZ se řadí i SVJ, jehož právní poměry se tak od ledna příštího roku budou řídit právě tímto zákonem. A to nejen těch SVJ, která budou vznikat podle nové právní úpravy, ale i stávajících, vzniklých podle zákona o vlastnictví bytů, byť je v tomto ohledu možno zaznamenat i opačný názor.
Podle tohoto názoru ustanovení § 3041 odst. 1 NOZ na současná SVJ nedopadá, neboť stanoví, že se uplatní u právnických osob upravených NOZ. Z této textace přechodného ustanovení je pak dovozováno, že současná SVJ do takto vymezené skupiny právnických osob nepatří, neboť jsou upravena pouze zákonem o vlastnictví bytů. Tento názor je nutno odmítnout, a to jak z hlediska systematického zařazení daného ustanovení, tak smyslu, které toto ustanovení sleduje. Systematicky je dané ustanovení zařazeno mezi přechodná ustanovení, jejichž účelem je obecně úprava vztahu nového právního předpisu k dosavadní právní úpravě a k právním vztahům podle ní vzniklým. Z hlediska smyslu se dle důvodové zprávy jedná o ustanovení, jež má sledovat obecnou zásadu, podle které nová zákonná úprava osobního statusu dopadá ode dne účinnosti nového zákona i na právní poměry dosud trvající. Nová zákonná úprava SVJ tak bude dopadat i na již existující SVJ.
Lhůta na přizpůsobení se NOZ
Přechodná ustanovení NOZ dále vyžadují, aby existující právnické osoby do 3 let ode dne nabytí jeho účinnosti uvedly své zakladatelské dokumenty do souladu s NOZ a doručily je příslušnému rejstříku. V případě SVJ se bude jednat o přizpůsobení stanov nové právní úpravě. Vzhledem k tomu, že se okruh povinných náležitostí stanov oproti dnešnímu stavu podstatně rozšiřuje, budou prakticky všechna SVJ muset své stanovy uzpůsobit a doručit je krajskému soudu, který vede rejstřík společenství vlastníků jednotek. Do té doby veškerá ustanovení stanov, která budou odporovat donucujícím ustanovením NOZ, pozbudou závaznosti dnem nabytí jeho účinnosti.
Lze předpokládat, že většina SVJ bude s úpravou svých stanov spíše otálet. Je tak třeba připomenout sankce, které NOZ za porušení této povinnosti stanoví. Dle NOZ bude soud oprávněn vyzvat liknavá SVJ k nápravě a ve výzvě stanovit dodatečnou přiměřenou lhůtu ke splnění této povinnosti. Po jejím marném uplynutí může soud teoreticky SVJ na návrh orgánu veřejné moci nebo osoby, která na tom osvědčí právní zájem, zrušit a nařídit její likvidaci. Teoreticky proto, že u těch SVJ, která vznikají povinně ze zákona, nebude tato možnost z povahy věci připadat v úvahu, pokud v domě počet jednotek neklesne na méně než pět. Pragmatičtější tak bude spíše ukládání pořádkových pokut ze strany soudu, a to až do výše 100 000 Kč.
Co se vzorovými stanovami
Zajímavá otázka vyvstává v případě stávajících SVJ, která doposud nepřijala vlastní stanovy, a proto se jejich právní poměry řídí na základě zákona o vlastnictví bytů vzorovými stanovami vydanými nařízením vlády. NOZ totiž tyto vzorové stanovy s účinností od 1. 1. 2014 ruší a s vydáním nových nepočítá. Vzhledem k tomu, že by se tato SVJ ocitla dne 1. 1. 2014 ve vakuu, přijala Expertní skupina Komise pro aplikaci nové civilní legislativy při Ministerstvu spravedlnosti dne 7. 6. 2013 výkladové stanovisko k tomuto problému.
Podle tohoto stanoviska může SVJ i po nabytí účinnosti NOZ nadále vycházet ze vzorových stanov, i když bude tento právní předpis nabytím účinnosti NOZ zrušen. SVJ vzniklá po nabytí účinnosti NOZ však budou muset mít stanovy vlastní, neboť SVJ se zakládá právě schválením stanov.
Ověřte si svůj název
SVJ bude i podle nové právní úpravy považováno za právnickou osobu. Název této právnické osoby bude muset vedle označení domu, pro který společenství vzniklo, nově obsahovat i slova „společenství vlastníků“. Současný zákon přitom vyžaduje pouze slovo jediné, a to „společenství“. Řada stávajících společenství proto danou podmínku nebude splňovat a bude tak nucena ve lhůtě dvou let (lhůta je o rok kratší oproti lhůtě pro přizpůsobení stanov nové právní úpravě) od nabytí účinnosti NOZ svůj název doplnit a změnu zapsat do příslušného rejstříku společenství vlastníků jednotek.
Ačkoli lze mít o důvodnosti této změny značné pochybnosti, jedná se o zákonnou povinnost, kterou je třeba respektovat. Jedinou výjimku budou představovat důležité důvody, zejména užívala-li právnická osoba svůj název dlouhodobě a je-li pro ni tak příznačný, že jeho zaměnitelnost nebo klamavost nelze rozumně předpokládat.
Předchozí a následující díly seriálu SVJ podle nového občanského zákoníku
8. díl: Statutární orgán. Pozor, úpravu nehledejte pouze ve dvou odstavcích!
7. díl: Od ledna bude možné korespondenční hlasování
6. díl: Shromáždění. O rozšířených kompetencích a nižších hlasovacích kvórech
5. díl: Orgány. Proč to dělat jednoduše, když to jde složitě?
4. díl: Stanovy – přichystejme si peněženky!
2. díl: Jak bude od příštího roku vznikat?
1. díl: Společenství vlastníků jednotek podle nového občanského zákoníku