Počátkem takového sporu mezi vlastníkem, domnělým pronajímatelem a domnělým nájemcem je zpravidla neplatná smlouva o převodu dané věci. Nicméně k pronájmu cizí věci může dojít i na základě prostého přesvědčení, že věc je ve vlastnictví daného pronajímatele. Pokud právoplatnému vlastníkovi domnělý pronajímatel věc dobrovolně nepředá, bude se muset vlastník obrátit s příslušnou žalobou na soud. Takové řízení přitom může trvat léta. Pokud vlastník spor vyhraje, bude se moci domoci náhrady za omezení jeho práva? A po kom?
Postatou bezdůvodného obohacení je, že se někdo na jiném neprávem obohatil. Obecné pravidlo tedy je takové, že ochuzený má právo na vydání bezdůvodného obohacení vůči osobě, která se vůči němu neprávem obohatila. To však podle ustálené judikatury neplatí v případě, že k obohacení došlo na základě neplatné smlouvy nebo zrušené smlouvy. Tedy i v případě odstoupení od smlouvy nebo jejího vypovězení. Podle Nejvyššího soudu mají v takovém případě povinnost vrátit si poskytnuté plnění pouze strany smlouvy. I pokud byste tedy reálně plnili jiné osobě než protistraně (například proto, že její číslo účtu bylo uvedeno ve smlouvě), můžete se domáhat vrácení plnění pouze po protistraně. Žalobu proti komukoliv jinému by soudy na základě těchto závěrů Nejvyššího soudu zamítly.
A jak to souvisí s uvedeným příkladem vlastníka a domnělého nájmu? Z uvedeného závěru totiž Nejvyšší soud dovozuje, že nárok na bezdůvodné obohacení má vlastník pouze vůči domnělému pronajímateli. Mezi domnělým pronajímatelem a skutečným vlastníkem totiž zpravidla existovala neplatná smlouva. Domnělý pronajímatel je tedy tím, kdo má vůči vlastníkovi povinnost vydat to, oč se obohatil. V případě, že taková smlouva neexistovala, ale domnělý pronajímatel se dané věci ujal z jiného důvodu, se pak podle Nejvyššího soudu musí uplatnit stejný závěr. Pokud by se tedy vlastník domáhal obvyklého nájemného vůči domnělému nájemci, bude neúspěšný. A to i přesto, že užíváním dané věci reálně vůči vlastníkovi obohatil. Jediná šance tedy je, žalovat o vydání neoprávněného prospěchu domnělého pronajímatele.
Je však tento pronajímatel povinen vám prospěch vydat? Ne vždy! Tuto povinnost má pouze pronajímatel ohledně té doby, kdy dostával nájemné a zároveň nebyl v dobré víře, že je vlastníkem dané věci. Pokud však byl v dobré víře (a byl slovy zákona tzv. oprávněným držitelem), nemá povinnost obdržené nájemné (tedy užitek z dané věci) vracet. Posouzení, zda pronajímatel byl v dobré víře, se pak bude odvíjet od skutkových okolností daného případu za použití mnohačetné judikatury Nejvyššího soudu k této otázce. Pokud ale domnělý pronajímatel vůči vlastníkovi prokáže svou dobrou víru, vlastník se již proti němu vydání přijatého nájemného nedomůže.
Uvedené závěry se samozřejmě vztahovaly pouze k tzv. starému občanskému zákoníku, který byl zrušen k 31. prosinci 2013, aby vzápětí nabyl účinnosti nový občanský zákoník (NOZ). Ani NOZ ale na zmíněných pravidlech v postatě nic nemění. Pouze obsahuje zvláštní ustanovení, podle kterého se lze v případě neplatné či zrušené smlouvy domáhat plnění i vůči třetím osobám. To je ale omezeno pouze na případy, kdy byla ochuzené strana donucena k plnění lstí, hrozbou či zneužitím závislosti, případě pokud plnila osoba nesvéprávná. Tedy pouze ve velmi výjimečných případech. Ve většině případů by pak mělo stále platit, že vrací pouze strany dané neplatné či zrušené smlouvy. I za dnešní právní úpravy tedy soudy zřejmě dovodí, že obecně není možné žalovat nájemce. Ohledně povinnosti domnělého pronajímatele vydat obdržené nájemné se pak také uplatní v zásadě stejné závěry jako za předchozí úpravy.