Hledat v komentářích
Investiční doporučení
Výsledky společností - ČR
Výsledky společností - Svět
IPO, M&A
Týdenní přehledy
 

Detail - články
Americké reality: Banky mění strategii, domy už neudají ani za náklady. Obama podpoří i spekulanty

Americké reality: Banky mění strategii, domy už neudají ani za náklady. Obama podpoří i spekulanty

6.3.2012 15:46, aktualizováno: 6.3. 17:32
Autor: Josef Němeček, Patria Finance

Aktualizováno

Americký realitní trh se posunul do nové dimenze. Banky už nejsou schopny zabavené domy prodávat ani za uspokojení svých nákladů na padlé hypotéky, dlužníky proto nechávají žít a snaží se domluvit na nějaké podobě úlev a splátek s vědomím, že potenciálně jejich nemovitost alespoň někdo udržuje. Administrativa prezidenta Baracka Obamy ve volebním roce chystá podstatné rozšíření podpory těm, kdo nejsou schopni hypotéky splácet. Poprvé v historii půjde za omezení na „first time buyers“ a pomocnou ruku nabídne i těm, kdo si dům kupují poněkolikáté či si jich pořídili několik. Dosud přitom podpora této skupině byla tabu, protože zasahuje spekulativní transakce s domy, které pomohly rozdmýchat realitní bublinu v USA.

Na americký nemovitostní trh se dostavilo to, před čím v médiích například analytička Meredith Whitney a v odborných kruzích řada dalších ekonomů varuje již řadu měsíců. Do konce ledna 2012 do bankovního majetku propadlo z neplacených hypoték již 644.458 domů, dalších 710.725 jich je v některém ze stádií procesu zabavení pro neschopnost splácet, uvádějí data RealtyTrack. Přetlak na trhu dovedl banky do situace, že při započtení daní a udržovacích nákladů nejsou schopny přeprodejem nemovitosti ani uspokojit všechny své vynaložené náklady.

„Za normálních okolností jsou banky schopny krýt náklady údržby a související daňové zatížení z prodeje nemovitosti. Nyní je na trhu ale řada faktorů, počínaje propadem hodnoty nemovitostí přes tlak na straně nabídky, způsobující, že banky tyto náklady prodejem nepokryjí, pokud vůbec samotného prodeje jsou schopny dosáhnout,“ uvádí za RealtyTrack, agenturu specializující se na výzkum trhu realit a data z něj, Daren Blomquist.

Když před více než pěti lety praskla nemovitostní bublina v USA, miliony Američanů byly nuceny opustit své domy během krátkého období několika měsíců (obvykle 3 až 4). To v návalu emocí a beznaděje končilo mimo jiné vandalstvím na opouštěných nemovitostech a nenávistnými vztahy mezi dlužníkem a bankou. Podle dat RealtyTrack se mezi lety 2007 a 2011 proces zabavování nemovitosti protáhl na trojnásobek, nejvýrazněji ve státech nejzasaženějších prasknutím realitní bubliny, jako jsou Florida, Kalifornie či Illinois. Zde má dlužník až dva roky prostor v domě zůstávat, aniž by za něj platil. V New Yorku se například proces zabavení nemovitosti natáhl z průměrných 263 dní v roce 2007 na 1019 dní za rok 2011. Na těchto trzích také až 45 % poptávky tvořila poptávka investiční, tedy ze strany spekulantů a majitelů následně pronajímaných domů.

Výjimkou již nejsou případy, že banka má snahu ponechat v domech například ty z domácností, které alespoň platí náklady za energie a údržbu domu a například se opakovaně snaží zapojit do programu modifikace hypotéky se státní podporou. Banky tak uspoří alespoň náklady na údržbu nemovitosti, která při obydlenosti také méně ztrácí na hodnotě. „Naší filozofií je učinit vše proto, abychom ponechali lidi v jejich domovech,“ říká Philippa Brown za American Home Mortgage Servicing. „Snažíme se dosáhnout dohody, která umožní lidem zůstat doma,“ říká také za realitní divizi Wells Fargo Vickee Adams.

Snaha má vedle ekonomické i sociální dimenzi, rozhodující mimo jiné o hodnotě celé lokality, mimo jiné ve snaze v dané oblasti udržet stabilní komunitu. Adams se nicméně obává, že snaha přichází příliš pozdě, když v řadě lokalit musela ze svých domů odejít velká část rezidentů, přirozených sousedů. Na banky tlačí také soudy, například v New Yorku či na Floridě, hodnotící, zda banky vyčerpaly opravdu všechny možnosti dohody s dlužníkem.

Část bank na jedné straně drží strategii, proč ulevovat dlužníkům, buď odložením splatnosti hypotéky, nebo tolerováním dočasného nesplácení, rostoucí procento ale dle RealtyTrack přistupuje na pochopení v případě, kdy dlužník při vysoké a dlouhodobé nezaměstnanosti volí vedle nákupu potravin a nezbytných statků alespoň zaplacení faktury za opravu střechy, když už nemá na splátku hypotéky. „Před třemi či čtyřmi lety jsem říkala klientům: ‚Máte tři až čtyři měsíce na to, abyste se sebrali nebo si vyřešili novou budoucnost. Teď říkám, zůstaňte v klidu, nic se nemusí dít několik let,‘ „ říká americká profesorka práva a aktivní právnička v oblasti realit Judith Fox.

Podporu neudržitelnému vývoji na americkém realitním trhu ve volebním roce chystá také administrativa amerického prezidenta Baracka Obamy. Podporu v podobě modifikace hypoték rozšíří i na ty dlužící investory, kteří investovali do více domů či opakovaně a nespadají tak do dosud primárně podporované kategorie „prvokupců“. Majitelé domů se zřejmě od května budou moci zapojit do programu HAMP (Home Affordable Modification Program), ve kterém stát bankám dotuje hypotéku a umožňuje ulevit od jistiny, výše úroku i umožní případné prodloužení splatnosti hypotéky. Pomoci má právě tam, kde v daném domě zůstane stabilní obyvatel/nájemník. Cílem je opět „nechat lidi ve svém bydlení, pokud chtějí“ – mimo jiné s motivací, aby vyhnání z domu neznamenalo také růst nezaměstnanosti. Modifikace programu přichází poté, co jej zatím využil asi milion dlužníků při cíli vlády zapojit 3 až 4 miliony majitelů domů. „Neobsazené domy jsou problém a to bez ohledu na to, jak se to stalo,“ uvádí za americké MF Timothy Massad.

Podle odhadů výzkumné agentury Center for Responsible Lending v roce 2012 postihne proces zabavení nemovitosti celkem 91,5 milionu domů v USA. Prázdné domy totiž srážejí také hodnotu okolním nemovitostem, dle odhadů CRL letos na průměru o 20.300 USD na nemovitost.

Trh nemovitostí, stále s propadem průměrné hodnoty domu o 34 % proti vrcholu v červenci roku 2006, je terčem snah o oživení americkou vládou a šéf Fedu Bernanke opakovaně hovoří o „frustrujícím způsobem pomalém tempu zotavování trhu“. Míra vlastnictví domu z 69,2 % v červnu roku 2004 (maximum) poklesla na 66 % po 4Q11. Podle Národní asociace zaměstnanců v realitách a RealtyTrack byla čtvrtina lednových nákupů amerických nemovitostí spekulativní povahy, 21 % investic šla do již opuštěných domů, což dále srazilo jejich kupní cenu. Právě tomu se dle Massada bude snažit americká administrativa bránit. Do nové podoby programu HAMP by se dle odhadů mohlo ihned zapojit 700 tisíc majitelů domů.

„Ač spekulanté nejsou prioritní příjmovou skupinou pro dolary daňových poplatníků, asistence vícenásobným majitelům domů je efektivnější cestou, než restriktivní programy,“ uvedl ve své zprávě Fed. Programy podpory realitního trhu vládou přišly poté, co v roce 2008 administrativa ještě prezidenta Bushe podpořila a v několika případech zachránila banky na Wall Street skrze program TARP.


 
(Zdroj: NYT, CNBC, Bloomberg, RealtyTrack)


Váš názor
  •  
    6.3.2012 20:25

    Strašná představa opuštěných nebo poloopuštěných oblastí, kam se stahují podivné existence....už to bylo v historii mockrát - i u nás známe a ještě i máme gheta. Kdo by chtěl bydlet ve čtvrti nebo městečku, kde je polovina domů (a dovedeme si představit, jakou má asi klasický americký dřevák trvanlivost, když se v něm nebydlí) vybydlených. Na druhou stranu ti lidé musí někde bydlet, takže zase musí někde růst trh nájemního bydlení...přece nejsou vichni pod mostem.
    marrtt
  •  
    6.3.2012 16:04

    "Snaha má vedle ekonomické i sociální dimenzi..." No nevím, mně přijde, že je to pořád jen o penězích bank.
    Berounskej
    •  
      6.3.2012 17:04

      Důležitá je ta poznámka o tom, že prázdné domy srážejí hodnotu okolních nemovitostí. Představte si, že máte práci, splácíte pravidelně, ale proto, že vaši sousedé mají problémy (protože zase jejich sousedi třeba přišli o práci), má vaše nemovitost už o dost nižší hodnotu, než jakou splácíte, a nemůžete se z neutěšeného prostředí s odpadky a vandaly nikam odstěhovat. Jen za cenu značných ztrát, čímž zase vytvoříte ztrátu jiným sousedům, kteří by ještě chtěli zůstat... Některé komunity už odkupují takovéto nemovitosti od bank (i třeba za 1$), zbourají je a vytvoří na jejich místě park. Tím se ještě dá cena zbylých nemovitostí zachránit...
      Kalka.
      •  
        6.3.2012 21:45

        Ja chapu ten socialni rozmer, ale pak uz nemusi platit hypoteku nikdo. Proc ji mam platit ja, kdyz vsichni moji sousede ji uz davno neplati a spolehaji nato, ze banky je tam na nalehani vlady nechaji bydlet zadarmo. toto je vlastne socialismus, to se svobodnym trhem a kapitalismem nema nic spolecneho. to vlady a centralni banky zpusobili tento marasmus a nakolik se boji cokoliv resit delaji vse proto aby tento skrachovali system udrzeli za kazdou cenu v chodu.
        Robert Kramer
        •  
          6.3.2012 22:04

          No když tu hypotéku nesplatí, budou mít hrozný credit scoring a už si nic na úvěr nekoupí, nebudou se moct vykazovat kreditkou...před tím má fůra Amíků strach.
          Kalka.
Aktuální komentáře

Související komentáře
Nejčtenější zprávy dne
Nejčtenější zprávy týdne
Nejdiskutovanější zprávy týdne
Denní kalendář hlavních událostí
Nebyla nalezena žádná data