Hledat v komentářích
Investiční doporučení
Výsledky společností - ČR
Výsledky společností - Svět
IPO, M&A
Týdenní přehledy
 

Detail - články
Ochrana práv k nemovitostem: Proč jsou dobré pravidelné kontroly v katastru nemovitostí

Ochrana práv k nemovitostem: Proč jsou dobré pravidelné kontroly v katastru nemovitostí

18.07.2016 12:42
Autor: Melanie Phamová, Kocián Šolc Balaštík, advokátní kancelář, s.r.o.

Zákonodárce na ochranu skutečných vlastníků nezapomněl a princip materiální publicity prolomil. Ochranu osob jednající v dobré víře ve správnost zápisu v katastru nemovitostí tedy není možné chápat jako absolutní, která se uplatňuje vždy bez ohledu na aspekty konkrétního případu.

Poznámka spornosti

Po vstupu občanského zákoníku (NOZ) v platnost v lednu 2014 se objevily názory, že by skuteční vlastníci měli údaje u svých nemovitostí v katastru nemovitostí pravidelně sledovat, aby se o případných problémech dozvěděli včas. Toto opatření může vlastníkům skutečně pomoci.

NOZ totiž v ustanovení § 986 zavádí institut poznámky spornosti, která jako jistá korekce umožňuje skutečnému vlastníkovi odstranit případné nesprávné údaje. Poznámka spornosti se uplatní za situace, kdy dojde neoprávněné ke změně údaje o vlastnictví v katastru. Může se jednat o případy, kdy někdo zfalšoval podpis skutečného vlastníka na smlouvě, prostřednictvím níž převedl nemovitost na třetí osobu.

Zjistí-li skutečný vlastník, že je v katastru nemovitosti uveden jako vlastník někdo jiný, je nezbytné podat na katastr žádost o vyznačení právě poznámky spornosti. Od zápisu poznámky běží osobě domáhající se svého práva dvouměsíční lhůta k tomu, aby podala k soudu určovací žalobu a úřadu tuto skutečnost doložila.

Účinky podání žádosti o zápis poznámky spornosti jsou dvojí, a to jednak ty, které působí do budoucnosti, a také ty, které působí i do minulosti.  Bude-li dotčený vlastník jednat do 1 měsíce od zjištění, že stav v katastru neodpovídá skutečnosti (subjektivní lhůta), je ochrana poznámky spornosti účinná i směrem do minulosti - tedy i vůči právům třetích osob zapsaných poté, co došlo k onomu spornému zápisu, nicméně ještě před tím, než bylo o vyznačení poznámky spornosti požádáno. Zákon relativně krátkou lhůtu stanovuje právě proto, že se může jednat o závažný zásah do práv nabytých v dobré víře. Kdo požádá o vyznačení poznámky spornosti po uplynutí této lhůty, je chráněn pouze proti těm, kteří dosáhli rozporného zápisu a přitom nejednali v dobré víře.

Zákon dále stanovuje i objektivní tříletou lhůtu, která bude aplikovaná v případech, kdy nebyla oprávněná osoba o zápisu cizího práva vyrozuměna. Účinky poznámky spornosti zapsané v této lhůtě bude možné vztáhnout jen na zápisy práva provedené do budoucna, nikoli již na všechny třetí osoby.

V tomto ohledu doporučujeme pravidelně údaje v katastru nemovitostí sledovat, a to například prostřednictvím zpoplatněné Služby sledování změn, kterou nabízí Český úřad zeměměřický
a katastrální osobám, které mají k dotčeným nemovitostem určitý vztah (např. vlastník, zástavní věřitel, oprávněný z věcného břemene apod.). Služba uživatele automaticky informuje o tom, že u sledované nemovitosti došlo ke změně, např. vyznačením upozornění, že právní vztahy jsou dotčeny změnou (tj. zaplombování), provedení vkladu, záznamu, apod. Informace o změnách může být zasílána např. e-mailem nebo textovou zprávou.

Poznámka rozepře

Další prolomení principu materiální publicity NOZ upravuje například pro situace, kdy vlastník nemovitosti uzavře kupní smlouvu. Na katastr nemovitostí je podán návrh na vklad a kupující je platně zapsán jako nový vlastník. Následně jedna ze stran z nejrůznějších důvodů od smlouvy platně odstoupí. Nemovitost opět patří původnímu vlastníkovi. Ohledně změny údajů o vlastníkovi v evidenci však strany zahálí a v katastru je tak nadále jako vlastník veden kupující, ačkoliv již vlastníkem není. Tento kupující následně míní nemovitost prodat třetí osobě. Jak se může skutečný vlastník bránit?

NOZ v rámci tzv. poznámky rozepře v ustanovení § 985 upravuje právě situace, kdy byl právní stav v katastru nemovitostí v souladu se skutečným stavem způsobeným například platným převodem, ale následně právní důvod odpadl, a to právě třeba odstoupením od kupní smlouvy.

Vlastník nemovitosti se může proti zápisu v katastru neodpovídajícímu skutečnosti bránit následujícím způsobem. Nejprve musí vlastník uplatnit své právo u soudu. Vzhledem k tomu, že se jedná o spor o existenci či neexistenci vlastnického nebo jiného věcného práva, jeví se nejvhodnější žaloba podaná na určení práva (např. vlastnictví skutečného vlastníka). Poté, kdy je vlastník schopen prokázat, že své právo uplatnil (dokumentem prokazujícím podání určovací žaloby), může požádat příslušný katastr o vyznačení poznámky rozepře.

Může se zdát, že má institut poznámky rozepře ve vztahu k příslušné určovací žalobě pouze podpůrný charakter, ale ve skutečnosti se jedná o institut poměrně zásadní, jehož nevyužití může mít pro skutečného vlastníka dalekosáhlé následky.

Od okamžiku, kdy se v katastru objeví údaj o poznámce, je vlastník chráněn. Ochrana spočívá v tom, že každý návrh na zápis nebo výmaz práva, který se u nemovitosti odehraje po zápisu poznámky rozepře, katastr nevezme v potaz, pokud je právo vlastníka následně prokázáno, tedy například pokud soud rozhodne o určovací žalobě ve prospěch vlastníka. Tedy vše, co se odehrálo v době po zápisu poznámky rozepře, katastr nebude brát v úvahu, pokud dotčená osoba prokáže své právo. V okamžiku, kdy je z katastru nemovitostí patrné, že se o věcné právo vede spor, totiž nelze předpokládat, že by osoba, na kterou by mohlo být právo převedeno, byla v dobré víře. Od okamžiku vyznačení poznámky rozepře v katastru je její dobrá víra totiž vyloučena.

Vzhledem k zavedenému principu materiální publicity, kdy je jednání uskutečněné v důvěře v zápis ve veřejném rejstříku chráněno, je opravdu vhodné v rámci ochrany vlastnického práva pravidelně existenci svého vlastnického práva k nemovitostem v katastru nemovitostí sledovat, a to opět například prostřednictvím už zmíněné Služby sledování změn, která uživatele automaticky o změně u sledované nemovitosti informuje.

KŠB

Váš názor
Na tomto místě můžete zahájit diskusi. Zatím nebyl zadán žádný názor. Do diskuse mohou přispívat pouze přihlášení uživatelé (Přihlásit). Pokud nemáte účet, na který byste se mohli přihlásit, registrujte se zde.
Aktuální komentáře
07.05.2025
22:04Jan Čermák: Fed se drží oblíbené mantry “počkáme a uvidíme”
22:01Wall Street: Jízda na horské dráze s dobrým koncem  
20:00Fed ponechává sazby beze změny. Riziko vyšší nezaměstnanosti i inflace roste
18:10Falešné signály předraženosti trhu
16:58Wall Street před Fedem roste, zatímco Evropa většinou zůstává v červeném  
16:38Jan Bureš: ČNB podle očekávání snížila sazby o 25bps, další kroky budou “velmi opatrné”
16:23Pozvánka na setkání s analytikem a makléřem Patrie v pondělí 12. 5. v Bratislavě
14:59Jakub Blaha k Uberu: Tržby mírně pod očekáváním kvůli pomalejšímu růstu jízd, výhled na druhé čtvrtletí vypadá naopak pozitivně  
14:38ČNB snížila úrokové sazby. Jak vidí ekonomiku nová prognóza?
13:51Branislav Soták k AMD: Přes výhled zamlžený sankcemi zůstáváme pozitivní  
12:31RMS Mezzanine, a.s.: Vnitřní informace
11:33Jakub Blaha k Novo Nordisk: Roste i přes snížený výhled a očekává silnější druhou polovinu roku  
11:16Evropa obchoduje smíšeně i přes nadějné politické zprávy. ČNB sníží sazby, večer se do hry vloží Fed  
11:00Průmysl v březnu meziročně vzrostl o 1,4 %, stavebnictví stouplo o 12,1 %
10:58Šéf ČEZ Beneš: Nabídku EDF bychom nikdy nepodepsali, nebyla výhodná. Škody půjdou do stamilionů
9:12Gen představil rekordní výsledky a očekává další růst příjmů
9:01Rozbřesk: ČNB dnes zřejmě sníží sazby na 3,50 %, komentář však zůstane jestřábí
8:52Evropské trhy budou v úvodu mírně ztrácet, ekonomickým tématem dne, zda ČNB sníží sazby a rozhodnutí Fedu  
6:29Vláda (ne)hospodařící jako rodina a americké snahy o snížení obchodních deficitů
06.05.2025
22:04Býci ztrácejí půdu: Trumpovy tarify dusí rally na amerických trzích  

Související komentáře
    Nejčtenější zprávy dne
    Nejčtenější zprávy týdne
    Nejdiskutovanější zprávy týdne
    Kalendář událostí
    ČasUdálost
    PL - Jednání NBP, základní sazba
    8:00DE - Průmyslové objednávky, m/m
    9:00CZ - Obchodní bilance - nár. pojetí, mld. Kč
    9:00CZ - Průmyslová výroba, y/y
    11:00EMU - Maloobchodní tržby, m/m
    14:30CZ - Měnové jednání ČNB, zákl. sazba
    20:00USA - Jednání Fedu, základní sazba