Základní odlišnost nájmu a pachtu je spatřována v jejich rozdílné hospodářské funkci, resp. v účelu a způsobu využití přenechávané věci. Zatímco hlavním účelem nájmu je prosté užívání věci, v rámci kterého se na straně uživatele nepředpokládá jakékoli její „obdělávání“, hlavním účelem a pojmovým znakem pachtu je takzvané požívání věci, spočívající v působení na věc vlastní pílí a přičiněním za účelem získání ekonomické výhody ve formě plodů či užitků. U pachtýře se tedy oproti nájemci předpokládá, že bude s jemu přenechanou věcí aktivně nakládat tak, aby mu přinášela výnos, a tento výnos si bude přivlastňovat. To ovšem neznamená, že by nemohl plody z předmětu nájmu těžit i nájemce; v jeho případě však půjde vždy jen o ryze doplňkovou činnost.
Uveďme si pro přehlednost pár příkladů. Předmětem smlouvy může být například obytný dům s přilehlým sadem. Je-li přenechán jinému primárně za účelem bydlení, jedná se o nájem, a to přesto, že je nájemce oprávněn též sklízet a případně i prodávat ovoce ze sadu. Je-li však tentýž předmět přenechán jinému primárně za účelem pěstování a následného prodeje ovoce, jedná se o pacht, a to i tehdy, užívá-li pachtýř dům ke svému bydlení. Obdobně, je-li přenechán jinému pozemek za účelem rekreace či za účelem jeho využití jako přístupové cesty k jiné nemovitosti, jde o nájem. Je-li mu přenechán za účelem pěstování plodin, jde o pacht. To samé platí i pro jiné než nemovité věci. Je-li kupříkladu jinému přenechávána dočasně za úplatu fena coby věrná psí společnice či asistenční pes, je předmětem nájmu. Je-li fena přenechávána k chovu a prodeji štěňat, je předmětem pachtu.
Nejméně problémů bude činit posouzení právního režimu smluv, jejichž předmětem je podnik, resp. podle názvosloví nového občanského zákoníku závod. Ten může být totiž z povahy věci pouze předmětem pachtu, nikoli nájmu, neboť jeho prosté užívání bez současného požívání nepřipadá v úvahu.
Vzhledem k tomu, že jednou smlouvou může být přenecháno více věcí, a to navíc za různým účelem, stanoví zákon z praktických důvodů, že se právní režim smlouvy jako celku řídí vždy podle toho, k jakému účelu je přenechávána věc hlavní, tj. podle toho, k čemu je přenechávána věc, o kterou jde ve vztahu primárně. Je-li přenechávána k pouhému pasivnímu užívání, jde o nájem, je-li přenechávána k aktivnímu požívání, jde o pacht. Veškeré ostatní věci přenechávané druhé smluvní straně spolu s věcí hlavní budou následně podřízeny témuž právnímu režimu jako věc hlavní, a to bez ohledu na účel, za kterým jsou přenechávány. Vrátíme-li se k příkladu s domem a sadem, znamená to, že je-li primárním předmětem smlouvy dům a jejím primárním účelem bydlení v něm, bude smlouva, a to včetně požívání sadu, podřízena ustanovením o nájmu. Je-li primárním předmětem smlouvy sad a jejím primárním účelem sklízení a prodej ovoce, bude smlouva, a to včetně užívání domu, podřízena ustanovením o pachtu.
Pro posouzení určitého ujednání coby pachtu či nájmu není zásadně rozhodné, jak strany svou smlouvu nazvaly či označily. Rozhodující je vždy její faktický obsah. I pokud by tedy strany mylně nazvaly jimi uzavřenou pachtovní smlouvu smlouvou nájemní či naopak, nebude to mít na skutečnou povahu jejich smluvního ujednání a na určení rozhodné právní úpravy žádný vliv. Určitou útěchou pro ty, kteří si nebudou skutečnou povahou a právním režimem své smlouvy jisti, může být nicméně to, že je právní úprava pachtu novým občanským zákoníkem koncipována coby zvláštní úprava vůči úpravě nájmu. Otázky, které nejsou ustanoveními o pachtu výslovně řešeny, se tedy řídí přiměřeně právě ustanoveními o nájmu. A těch je většina.