Hledat v komentářích
Investiční doporučení
Výsledky společností - ČR
Výsledky společností - Svět
IPO, M&A
Týdenní přehledy
 

Detail - články
Konec nájmu nebytových prostor: U čeho si dát pozor?

Konec nájmu nebytových prostor: U čeho si dát pozor?

28.05.2015 5:30
Autor: Mgr. Alica Koblovská, KŠB

Skutečnost, že ujednání stran nesmí být v rozporu s dobrými mravy a dalšími základními omezeními volnosti stran, je poměrně známá. Obchodní partneři by ale měli být zvlášť pečliví i při samotné formulaci důvodů skončení nájmu. Příkladem nevhodné formulace může být pouhé uvedení specifického důvodu výpovědi, který zákon nezná (například v souvislosti s insolvencí nebo ve vztahu k předpokládanému obratu nájemce). V těchto situacích často není zřejmé, zda jde o důvod navíc, který se má uplatnit vedle zákonných důvodů, nebo zda strany chtěly dosáhnout toho, aby jedinou možností jednostranného skončení nájmu byl jimi uvedený důvod. Pokud má být výčet ve smlouvě konečný, mělo by to být jednoznačné z její formulace; strany se tak v případném sporu vyhnou dohadování o tom, co daným ujednáním zamýšlely.

Dalším nešvarem výčtu důvodů skončení nájmu ve starších smlouvách bývá obecný odkaz na zákon o nájmu a podnájmu nebytových prostor. Tento právní předpis pozbyl již účinnosti, přičemž nájem, i dle dříve uzavřených smluv, se od 1. ledna 2014 v zásadě řídí novým občanským zákoníkem. Jelikož lze obecný odkaz chápat tak, že strany nechávají výčet důvodů na zákonu, uplatní se nově důvody dle občanského zákoníku. Může se ale stát, že strany tímto ujednáním chtěly odkázat nikoli na zákonnou úpravu jako takovou, ale přímo na důvody uvedené v zákoně o nájmu a podnájmu nebytových prostor. Konečné řešení bude proto nutné podrobně posuzovat s ohledem na konkrétní vyjádření ve smlouvě a především na zájem stran při jejím uzavírání.

Zákonné důvody – jasně a přehledně?

Soukromé právo obecně upřednostňuje ujednání stran a ve vztazích mezi podnikateli zvláště. Pokud je ale ve smlouvě skončení nájmu upraveno neúplně nebo vůbec, uplatní se zákonná úprava. To ovšem nemusí být vždy nejvhodnějším řešením. Vedle známých výpovědních důvodů, jakým je například hrubé porušení povinnosti, umožňuje zákon nájemci prostoru sloužícího podnikání nájem na dobu určitou vypovědět také například tehdy, pokud ztratí způsobilost k předmětné činnosti, nebo pokud najatý prostor přestane být z objektivních důvodů způsobilý k výkonu určené činnosti (a pronajímatel nezajistí náhradní prostor). K tomu může dojít třeba i tak, že se změní právní předpisy a nájemce dle nich nemůže prostory užívat k podnikání nebo činnostem, které byly ujednány ve smlouvě. Pronajímatel by měl počítat také s tím, že nájemce má i další zákonné možnosti skončení nájmu, které nejsou obecně příliš známé. Jedním z nich je situace, kdy neposkytne nájemci ochranu před právy třetích osob. Ani tento výčet není konečný. Další důvody jsou upraveny na různých místech občanského zákoníku. Příkladem může být možnost kterékoli strany domáhat se změny a v konečném důsledku i zrušení závazků ze smlouvy v případě tzv. podstatné změny okolností.

Z pohledu obchodních partnerů je tedy obecně vhodnější upravit si důvody výlučně ve smlouvě, aby skončení nájmu nebylo pro pronajímatele nebo nájemce nečekané. Na druhou stranu je nutné zdůraznit, že zákonné důvody vždy předpokládají nějaký „problém“ – ať už v podobě porušení povinností nebo vnějších okolností, které mají podstatný dopad na smluvní vztah. Jinými slovy, pokud nájem probíhá bez obtíží, jen stěží si pronajímatel nebo nájemce najde zákonný důvod pro jeho jednostranné skončení.

Kdy nájem skutečně skončí?

Je potřeba myslet také na to, že skončení nájmu nemusí být vždy definitivní. Pokud došlo k jeho skončení uplynutím nájemní doby a nájemce prostory dále užívá, měl by pronajímatel zbystřit. Může se mu totiž stát, že se nájem automaticky obnoví, a to až na jeden další rok. Aby k tomu nedošlo, musí vyzvat nájemce k vyklizení prostor nebo mu dát skončení nájmu najevo jiným prokazatelným způsobem.

Specificky pro nájem prostoru sloužícího podnikání je upraven nový institut tzv. povinných předžalobních námitek vůči výpovědi. Pokud ten, komu byla výpověď doručena, proti ní nevznese písemné námitky do jednoho měsíce, zanikne mu právo domáhat se přezkoumání její oprávněnosti soudem. Termíny je také nutné ohlídat při podání žaloby, pokud by výpověď nebyla na základě námitek vzata zpět. Poměrně krátké lhůty s přísnými následky nedodržení mají význam v podnikatelském prostředí i z toho důvodu, aby bylo skončení nájmu jednoznačně, a aby nový nájemce nemusel být několik měsíců nebo dokonce let v nejistotě, zda se původní nájemce nebude domáhat neplatnosti pronajímatelovy výpovědi.

KŠB

Váš názor
Na tomto místě můžete zahájit diskusi. Zatím nebyl zadán žádný názor. Do diskuse mohou přispívat pouze přihlášení uživatelé (Přihlásit). Pokud nemáte účet, na který byste se mohli přihlásit, registrujte se zde.
Aktuální komentáře
14.05.2021
22:01Wall Street končí týden na pozitivní notě  
17:48Do třetí generace...
17:23Zelený závěr týdne. Strach poklesl a nižší ceny lákají  
16:35Cato: Vysokorychlostní tratě jsou drahou zbytečností
15:37Ochlazení na nulu. Maloobchod v zámoří v dubnu jen stagnoval
15:13Po Muskových tweetech se bitcoin ustálil na 50 000 dolarech, dogecoin naopak silně roste
13:50Disney+ získalo nečekaně málo diváků. Výhled vede k opatrnosti, profitabilita se ale zlepšila  
12:41Řetězec Pepco míří na varšavskou burzu, upisovací cena akcie je 40 zlotých
11:36Pokračující konsolidace za podpory Fedu. Americký maloobchod by měl být slušný  
11:22Perly týdne: Výprodej dolaru a první akciové rodeo
11:16Foxconn díky celosvětovým home office zvedl čistý zisk za první kvartál třináctkrát
10:25Airbnb kvůli pandemii ztrojnásobila čtvrtletní ztrátu na 1,2 miliardy dolarů
9:04Rozbřesk: V evropském průmyslu oživení. Co americký maloobchod?
8:48V Evropě se rýsuje zelený začátek. Komodity spadly, O2 oznámila návrh divi  
8:44Globální zadlužení po dvou a půl letech kleslo, v rozvíjejícím se světě ale roste
6:09Ján Hladký k výsledkům Alibaby: Slabší kvartál, teze však zůstává  
13.05.2021
22:04Růst na Wall Street táhly silné tituly typu Microsoft, Alphabet či Facebook  
18:25Inflační a deflační aktiva
17:40Bloomberg: Colonial Pipeline zaplatila hackerům téměř pět milionů dolarů
17:20Akcie obracejí vzhůru. A znovu s vyššími inflačními čísly  

Související komentáře
Nejčtenější zprávy dne
Nejčtenější zprávy týdne
Nejdiskutovanější zprávy týdne
Kalendář událostí
Nebyla nalezena žádná data