Skutečnost, že ujednání stran nesmí být v rozporu s dobrými mravy a dalšími základními omezeními volnosti stran, je poměrně známá. Obchodní partneři by ale měli být zvlášť pečliví i při samotné formulaci důvodů skončení nájmu. Příkladem nevhodné formulace může být pouhé uvedení specifického důvodu výpovědi, který zákon nezná (například v souvislosti s insolvencí nebo ve vztahu k předpokládanému obratu nájemce). V těchto situacích často není zřejmé, zda jde o důvod navíc, který se má uplatnit vedle zákonných důvodů, nebo zda strany chtěly dosáhnout toho, aby jedinou možností jednostranného skončení nájmu byl jimi uvedený důvod. Pokud má být výčet ve smlouvě konečný, mělo by to být jednoznačné z její formulace; strany se tak v případném sporu vyhnou dohadování o tom, co daným ujednáním zamýšlely.
Dalším nešvarem výčtu důvodů skončení nájmu ve starších smlouvách bývá obecný odkaz na zákon o nájmu a podnájmu nebytových prostor. Tento právní předpis pozbyl již účinnosti, přičemž nájem, i dle dříve uzavřených smluv, se od 1. ledna 2014 v zásadě řídí novým občanským zákoníkem. Jelikož lze obecný odkaz chápat tak, že strany nechávají výčet důvodů na zákonu, uplatní se nově důvody dle občanského zákoníku. Může se ale stát, že strany tímto ujednáním chtěly odkázat nikoli na zákonnou úpravu jako takovou, ale přímo na důvody uvedené v zákoně o nájmu a podnájmu nebytových prostor. Konečné řešení bude proto nutné podrobně posuzovat s ohledem na konkrétní vyjádření ve smlouvě a především na zájem stran při jejím uzavírání.
Zákonné důvody – jasně a přehledně?
Soukromé právo obecně upřednostňuje ujednání stran a ve vztazích mezi podnikateli zvláště. Pokud je ale ve smlouvě skončení nájmu upraveno neúplně nebo vůbec, uplatní se zákonná úprava. To ovšem nemusí být vždy nejvhodnějším řešením. Vedle známých výpovědních důvodů, jakým je například hrubé porušení povinnosti, umožňuje zákon nájemci prostoru sloužícího podnikání nájem na dobu určitou vypovědět také například tehdy, pokud ztratí způsobilost k předmětné činnosti, nebo pokud najatý prostor přestane být z objektivních důvodů způsobilý k výkonu určené činnosti (a pronajímatel nezajistí náhradní prostor). K tomu může dojít třeba i tak, že se změní právní předpisy a nájemce dle nich nemůže prostory užívat k podnikání nebo činnostem, které byly ujednány ve smlouvě. Pronajímatel by měl počítat také s tím, že nájemce má i další zákonné možnosti skončení nájmu, které nejsou obecně příliš známé. Jedním z nich je situace, kdy neposkytne nájemci ochranu před právy třetích osob. Ani tento výčet není konečný. Další důvody jsou upraveny na různých místech občanského zákoníku. Příkladem může být možnost kterékoli strany domáhat se změny a v konečném důsledku i zrušení závazků ze smlouvy v případě tzv. podstatné změny okolností.
Z pohledu obchodních partnerů je tedy obecně vhodnější upravit si důvody výlučně ve smlouvě, aby skončení nájmu nebylo pro pronajímatele nebo nájemce nečekané. Na druhou stranu je nutné zdůraznit, že zákonné důvody vždy předpokládají nějaký „problém“ – ať už v podobě porušení povinností nebo vnějších okolností, které mají podstatný dopad na smluvní vztah. Jinými slovy, pokud nájem probíhá bez obtíží, jen stěží si pronajímatel nebo nájemce najde zákonný důvod pro jeho jednostranné skončení.
Kdy nájem skutečně skončí?
Je potřeba myslet také na to, že skončení nájmu nemusí být vždy definitivní. Pokud došlo k jeho skončení uplynutím nájemní doby a nájemce prostory dále užívá, měl by pronajímatel zbystřit. Může se mu totiž stát, že se nájem automaticky obnoví, a to až na jeden další rok. Aby k tomu nedošlo, musí vyzvat nájemce k vyklizení prostor nebo mu dát skončení nájmu najevo jiným prokazatelným způsobem.
Specificky pro nájem prostoru sloužícího podnikání je upraven nový institut tzv. povinných předžalobních námitek vůči výpovědi. Pokud ten, komu byla výpověď doručena, proti ní nevznese písemné námitky do jednoho měsíce, zanikne mu právo domáhat se přezkoumání její oprávněnosti soudem. Termíny je také nutné ohlídat při podání žaloby, pokud by výpověď nebyla na základě námitek vzata zpět. Poměrně krátké lhůty s přísnými následky nedodržení mají význam v podnikatelském prostředí i z toho důvodu, aby bylo skončení nájmu jednoznačně, a aby nový nájemce nemusel být několik měsíců nebo dokonce let v nejistotě, zda se původní nájemce nebude domáhat neplatnosti pronajímatelovy výpovědi.