Majitelka bytu uzavřela s nájemníky nájemní smlouvu. Ukázalo se ale, že byt nebyl zkolaudovaný, a soudy proto určily, že je smlouva absolutně neplatná. Nebylo jasné, za jakou dobu by protistrana měla majitelce vracet bezdůvodné obohacení v podobě úhrady za měsíce„odbydlené“ bez nájemní smlouvy. Pomohl Nejvyšší soud.
V případě, který se před časem dostal před tuzemské soudy, šlo o nájemní smlouvu na byt, o kterém se později zjistilo, že nebyl řádně zkolaudován. Už první soudní instance proto dospěla k závěru, že nájemní smlouva byla absolutně neplatná. To znamená, že je neplatná přímo ze zákona a hledí se na ni, jako by nikdy nevznikla, aniž by se toho majitelka bytu či nájemníci museli dovolávat.
Důsledkem toho bylo, že nájemníci museli byt vyklidit. (Striktně vzato to vlastně „nájemníci“ vůbec nebyli, když smlouva nikdy nevznikla, stejně jako druhá strana nebyla „pronajímatelkou“, ale pro zjednodušení je tak nazývejme.) Nájemníci sice byt vyklidili, ale víc než rok poté, co o tomto kroku soud rozhodl. Následně je pronajímatelka zažalovala o vydání bezdůvodného obohacení – za to, že byt užívali bez řádné nájemní smlouvy. Bezdůvodné obohacení žena požadovala za celou dobu, co protistrana v bytě bydlela, tedy od sjednání nájemní smlouvy až do skutečného opuštění bytu.
Od kdy do kdy?
Jak soud, který věc posuzoval v prvním stupni, tak i odvolací soud se bez problémů shodly, že nájemníci byt skutečně užívali bez platné nájemní smlouvy, a ke vzniku jejich bezdůvodného obohacení tím pádem došlo. Jenže nastala otázka, za jakou dobu by obyvatelé bytu měli bezdůvodné obohacení vracet. Odvolací soud došel k závěru, že pronajímatelka coby vlastník bytu měla vědět, že byt není zkolaudován, a tudíž není způsobilý k pronájmu. Vydání bezdůvodného obohacení za celé období (tj. od počátku sjednání nájmu) by proto podle něho bylo v rozporu s dobrými mravy. Proto jej soud přiznal jen za dobu od soudního rozhodnutí o vyklizení bytu do jeho skutečného opuštění nájemci. Oproti soudu prvého stupně pak bezdůvodné obohacení přiznal ve výši přibližně dvojnásobku původně sjednaného měsíčního nájemného. Ovšem bez toho, aby svůj krok blíže odůvodnil.
Jenže verdikt odvolacího soudu se majitelce bytu nelíbil, proto se obrátila s dovoláním na Nejvyšší soud (NS). A ten se na věc podíval drobnohledem. Názor odvolacího soudu, podle něhož byla chyba majitelky bytu spočívající v jeho pronájmu (byť měla vědět, že byt není nezkolaudován) nutně v rozporu s dobrými mravy, mu nepřipadal správný. Bezdůvodné obohacení totiž podle soudců NS vzniká za zákonem definovaných podmínek automaticky, tj. bez ohledu na to, zda vzniklo kvůli pochybení některé ze smluvních stran.
Podle NS záleží na detailech každého případu a pro tyto situace, kdy se posuzuje vydání bezdůvodného obohacení, nemohou existovat jednoznačné obecné závěry. Když někdo zaviní neplatnost smlouvy a následně požaduje vydání bezdůvodného obohacení, může – ale nemusí – být jeho počínání v rozporu s dobrými mravy.
Soudci NS také instančně nižšímu soudu vytkli chybný postup při změně výše bezdůvodného obohacení na zhruba dvojnásobek proti verdiktu soudu prvního stupně. Problém nebyl ve zvýšení samotném, ale v tom, že svůj krok odvolací soud nepodložil žádnými bližšími argumenty nebo úvahami. Nejvyšší soud proto rozhodnutí nižší instance zrušil a nařídil ve věci nové projednání. K němu by mělo dojít nejspíš v následujících měsících.