Hledat v komentářích
Výběr pro investory

Článek je zařazen v rubrikách:Zákony|Firmy
Doba nájmu aneb není rok jako rok

Doba nájmu aneb není rok jako rok

11.12.2014
I podle nového občanského zákoníku může být nájem sjednán jak na dobu neurčitou, tak na dobu určitou. Ve druhém z uvedených případů musí strany do nájemní smlouvy zahrnout ujednání o dni skončení nájmu nebo o době jeho trvání. Zdá se to být jednoduché, ale může to mít i svá úskalí.

Den skončení nájmu či doba jeho trvání budou nejčastěji stranami sjednány konkrétním datem či dobou. Za předpokladu zachování dostatečné určitosti smluvního ujednání lze trvání smlouvy nicméně dojednat i jinak, například v návaznosti na nějakou událost či jinou skutečnost, u které je sice jisté, že nastane, nemusí být však dopředu zřejmé, kdy se tak přesně stane. Skončení nájmu lze takto vázat třeba na den ukončení vysokoškolské docházky nájemce, na dobu, po kterou trvá pracovní poměr nájemce u určitého zaměstnavatele apod.

Při vymezení doby nájmu je důležité mít nově na paměti zdánlivě drobnou odlišnost mezi předchozí právní úpravou a právní úpravou účinnou od 1. 1. 2014 zavedenou novým občanským zákoníkem (NOZ). Podle NOZ se totiž zákonem stanovená pravidla počítání času nevztahují jen na lhůty (coby časové úseky vymezené pro uplatnění určitého práva či pro učinění určitého úkonu, například na lhůtu pro uplatnění slevy z nájemného či na lhůtu pro oznámení vady předmětu nájmu), ale také na doby (coby časové úseky, jejichž uplynutím určité právo či povinnost bez dalšího zanikne, třeba na dobu nájmu či na výpovědní dobu). Nejen lhůty, ale i doby (jsou-li sjednány v týdnech, měsících či letech) běžící podle NOZ tak končí dnem, který se pojmenováním nebo číslem shoduje se dnem, na který připadá skutečnost, od níž se doba počítá. To znamená, že zatímco podle předchozí právní úpravy končil nájem sjednaný od 1. 1. na dobu jednoho roku již 31. 12. téhož roku, podle NOZ skončí až 1. 1. roku následujícího. Pokud by tedy strany nájemní smlouvy uzavírané po 1. 1. 2014 chtěly, aby nájem sjednávaný na rok, měsíc či týden skončil posledního dne příslušného roku, měsíce či týdne a nikoli až prvním dnem roku, měsíce či týdne následujícího, budou si muset sjednat dobu, na kterou je nájem sjednáván, přesným označením jejího začátku a skončení, tj. nikoli například tak, že se nájem sjednává na dobu jednoho roku, ale tak, že se sjednává na dobu od 1. 1. do 31. 12. daného roku.

U dob se oproti lhůtám neužije nadále již jen jediné pravidlo, a to, že připadne-li poslední den lhůty na sobotu, neděli nebo svátek, je posledním dnem lhůty pracovní den nejblíže následující. Nájem tedy skončí zásadně posledním dnem sjednané doby, nehledě na to, na jaký kalendářní den připadl.

Padesát let jako věčnost  

Při sjednávání doby nájmu je dobré pamatovat též na další novinku, a to že za nájmy na dobu neurčitou jsou nyní považovány i ty nájmy, které byly sjednány na dobu určitou delší než padesát let. Oproti běžným nájmům na dobu neurčitou sice nelze takto sjednaný nájem vypovědět v prvních padesáti letech z jiných důvodů a v jiné výpovědní době, než z důvodů a v době výslovně ujednané ve smlouvě, tedy ve shodném režimu, jako nájmy na dobu určitou, po uplynutí padesáti let je však dále možné takto sjednaný nájem vypovědět již v režimu nájmů sjednaných na dobu neurčitou, tj. bez uvedení důvodu a v zákonem stanovené výpovědní době. Uvedené pravidlo je nicméně formulováno jako vyvratitelná právní domněnka, tedy jako domněnka připouštějící důkaz o opaku. Vyjádří-li strany ve smlouvě výslovně, že nechtějí, aby byla jimi uzavřená smlouva po uplynutí padesáti let posuzována jako smlouva uzavřená na dobu neurčitou, výše uvedené účinky nenastanou a příslušná smlouva bude i nadále posuzována jako smlouva uzavřená na dobu určitou.

Problém může nastat u smluv, které byly uzavřeny na dobu určitou, ve kterých však tato doba není vyjádřena konkrétním datem či dobou, ale je navázána na nějakou skutečnost, u níž je nejisté, kdy nastane. Takto sjednaná doba trvání nájemní smlouvy může snadno přesáhnout dobu padesáti let, aniž by to strany mohly při jejím uzavření předvídat. Strany, které se nebudou chtít vystavit riziku, že jimi uzavřená smlouva bude po uplynutí padesáti let hodnocena jako smlouva na dobu neurčitou se všemi z toho plynoucími důsledky (tj. zejména s možností výpovědi bez uvedení důvodu), by tedy měly i v těchto případech ve své smlouvě výslovně vyjádřit, že nechtějí, aby se její režim po uplynutí padesáti let měnil.

U nájemních smluv, které jsou sjednány na delší dobu, se uplatní konečně též obecné pravidlo, že byla-li smlouva bez vážného důvodu uzavřena na dobu určitou tak, že zavazuje fyzickou osobu na dobu jejího života, anebo že zavazuje kohokoli (tedy jak fyzickou, tak právnickou osobu) na dobu delší než deset let, lze se po uplynutí deseti let od vzniku takového závazku domáhat u soudu jeho zrušení. Soud může takový závazek zrušit k návrhu některé smluvní strany i před uplynutím deseti let od jeho vzniku, pokud se okolnosti, z nichž strany zřejmě vycházely při vzniku závazku, změnily do té míry, že na zavázané straně nelze rozumně požadovat, aby byla smlouvou dále vázána.

Inu, i to co vypadá na první pohled zdánlivě jednoduše, například právě dobu nájmu, dokáže zákonodárce zkomplikovat.

Články k tématu

Kocián Šokc Bala	štík
Stránka Právo je společným projektem Patria Online, a.s. a advokátní kanceláře Kocián Šolc Balaštík, která poskytuje a zpracovává veškeré informace na stránce umístěné; za tyto informace nenese Patria Online, a.s. odpovědnost.
Zdroje