Hledat v komentářích
Výběr pro investory

Článek je zařazen v rubrikách:Rozhodnutí|Zákony|Firmy
Rozhoduje kolaudace. Ne to, co si strany ve smlouvě domluví

Rozhoduje kolaudace. Ne to, co si strany ve smlouvě domluví

27.12.2012
Nepodceňovat smlouvy o nájmu. Podnikatelé to často slyší od svých právních poradců či přímo od soudců. Přesto se stává, že se přehlédne zdánlivě nevinný aspekt kontraktu, který bohužel může vést k absolutní neplatnosti smlouvy. Což je sankce nenadálá a často bolestivá, jak se před časem přesvědčila jedna ze stran jisté nájemní smlouvy.

Byla uzavřena smlouva o nájmu nebytových prostor. Háček byl v tom, že v době uzavření smlouvy se jednalo o prostory bytové. Důvodem byla opožděná rekonstrukce bytu na kancelář. K okamžiku počátku nájemního vztahu byly již stavební práce dokončeny. Chybělo však kolaudační rozhodnutí, které bylo vyžádáno a vydáno až v průběhu prvního měsíce nájmu.

Tento sled událostí (uzavření nájemní smlouvy, dokončení stavebních prací, počátek nájmu a kolaudace) se rozhodl využít ve svůj prospěch nájemce, který hodlal ukončit nájem dřív, než bylo dohodnuto. Když pronajímatel předčasné ukončení nájmu neakceptoval, nájemce vytáhl argument o absolutní neplatnosti nájemní smlouvy a prostory vyklidil. Pronajímateli se takový přístup nelíbil a po nájemci se soudní cestou domáhal uhrazení nájemného i za zbylou dobu „nájmu“.

Soud prvního stupně žalobci vyhověl. Smlouvu posoudil jako platnou. Uvedl, že k okamžiku počátku nájemního vztahu nebylo možno předmětné prostory považovat za bytové, protože přestavba původního bytu na nebytové prostory byla k tomuto datu zcela dokončena. A k datu podání žádosti o kolaudaci již předmětné prostory mohly sloužit jako kanceláře.

Jiný pohled vyšší instance

Soud vyšší instance se však s tímto názorem neztotožnil a shledal nájemní smlouvu neplatnou. Poukázal na konstantní judikaturu, podle níž lze smlouvu o nájmu nebytových prostor platně uzavřít jen ohledně takových prostor, které byly určeny jako nebytové kolaudačním rozhodnutím. Zdůraznil přitom, že pro posouzení charakteru pronajatých prostor je podstatný právní stav, nikoliv faktický způsob užívání či vůle účastníků smlouvy. Rozhodující je také stav ke dni uzavření smlouvy, nikoliv k počátku nájmu.

Judikát sice není převratný, ale doplňuje podrobnosti. Určitě je to příležitost zejména pro developery komerčních nemovitostí, aby se novýma očima podívali (a případně revidovali) způsob, jakým smluvně váží budoucí nájemce prostor, které jsou teprve ve výstavbě; stejně tak je to příležitost pro financující banky zamyslet se nově nad mírou právní jistoty, jakou vznikající projekty mají ohledně budoucích výnosů z nájemného. Naznačený případ je důkazem toho, jak nesmlouvavě se k otázce formálních požadavků na platnost nájemních smluv soudy bohužel staví. Nechť tedy zůstane mementem pro ty nedočkavé pronajímatele, pro něž je přednější smlouva v kapse než výsledek stavebního řízení.


Kocián Šokc Bala	štík
Stránka Právo je společným projektem Patria.cz a advokátní kanceláře Kocián Šolc Balaštík, která poskytuje a zpracovává veškeré informace na stránce umístěné; za tyto informace nenese Patria.cz odpovědnost.
Tomáš SequensTomáš Sequens

Energetické prázdniny 2018 – co nás po nich čeká a nemine

26.07.2018
Klimaticko-energetický balíček 20–20–20, Zimní energetický balíček, Evropská energetická unie, snížení energetické spotřeby o 20%, závazný cíl zvýšení podílu obnovitelných zdrojů energie na spotřebě energie na 27%, indikativní cíl zvýšení energetické účinnosti na 27%, stejně indikativní cíl zvýšení energetické účinnosti na 32,5%, soutěžní nabídkové řízení OZE - všechna tato hesla a termíny maně krouží kolem nás již tak dlouho, až se zdá, že nemají žádný skutečný obsah a smysl. Opak je však pravdou – a možná je právě na čase, abychom se pokusili si jejich reálný význam připomenout, abychom měli představu, co nás čeká v „příštím školním roce“.Více
Zdroje