KŠB: Co přesně se rozumí TI? Je to klasický pojistný produkt?

Zdenek Válka: „Title insurance“ neboli česky „pojištění vlastnického titulu k nemovitosti“ svými účinky a ostatními atributy pojistným produktem je. V anglosaském světě se souběžně používá jak termín „insurance“ (pojištění), tak i „indemnity“ (odškodnění). Obojí v podstatě vystihuje jedno a to samé: v případě pojistné události pojišťovna vyplatí pojištěnému (osobě oprávněné) odškodnění. Pojistka vás totiž nedokáže ochránit před rizikem, ale dokáže zmírnit nebo nahradit finanční škodu. Na stejném principu funguje i „title insurance“ (TI), i když má na rozdíl od „klasických“ pojistných produktů několik specifik.

Tím nejpodstatnějším specifickým rysem TI je to, že je „retroaktivní“. Určitá negativní událost se stala v minulosti, dnes lidově řečeno „spí“, ale někdy v budoucnu se může objevit a způsobit škodu. Jednoduchým příkladem mohou být restituce. Představte si, že si koupíte nemovitost, list vlastnictví bude čistý, ale za rok dostanete obsílku od soudu, že nemovitost byla na základě rozhodnutí soudu navrácena původnímu majiteli. Druhým specifickým rysem TI je, že se sjednává na dobu neurčitou, či přesněji na dobu, po kterou nabyvatel nemovitosti bude tuto nemovitost vlastnit. Tedy třeba i 50 let, a to vše za jednorázové pojistné, což je třetím specifikem TI.

KŠB: Jak je v současnosti TI využívána? V jakých transakcích a jak často a kdo má o tento produkt největší zájem?

Zdenek Válka: Před 11 lety, kdy jsme v Praze otevřeli kancelář a začali zdejší trh seznamovat s tímto druhem pojištění, byly našimi klienty převážně americké společnosti. TI pojištění totiž vzniklo v USA, konkrétně v roce 1876 v Pensylvánii, a v USA je také nejvíce rozšířeno, a to při převodech a financování komerčních, ale i rezidenčních nemovitostí. Proto našimi klienty nejdříve byly společnosti jako Heitman, GE Real Estate, AIG Lincoln a další původem američtí investoři. Poté se o produkt začaly zajímat i evropské společnosti, především rakouské a německé banky a fondy. Dnes mezi našimi klienty najdete i české, slovenské či maďarské společnosti a především tuzemské banky.

K zájmu o TI přispěla i evropská bankovní směrnice Basel II. Ta je platná a účinná někdy od roku 2007, následná bankovní krize posílila její účinnost. Tato směrnice téměř na každé stránce zmiňuje riziko a nutnost jeho zmírnění. Největší zájem o TI mají jak domácí, tak zahraniční investoři. V poslední době se zvyšuje zájem i českých a středoevropských developerů. Poměr vydaných pojistek pro nového vlastníka (owner´s) k poměru vydaných pojistek pro financující instituci (lender´s) je dnes přibližně 50/50.

KŠB: Jakou úroveň součinnosti vyžadujete po klientovi?

Zdenek Válka: V podstatě by se dalo říci, že žádnou či minimální. Pokud nás klient osloví s žádostí o vydání pojistky, tak nás samozřejmě zajímá, jaké důvody ho k tomu vedou. Bohužel u nás stále ještě není úplně obvyklé, aby se pojištění sjednávalo jako prevence, o TI to platí také. V Česku se zatím věnujeme jen pojištění velkých, dalo by se říci komerčních nemovitostí včetně pojištění rezidenčních projektů. Většinou se na nás obrací klientův právní zástupce s dotazem, zda jsme schopni pojistit nějaké konkrétní, specifikované riziko nalezené v průběhu právní due diligence. My toto riziko samozřejmě zvážíme a klient se pak rozhoduje, zdali chce pojistit jen jedno či několik zcela přesně definovaných rizik (této pojistce se říká „single risk“), nebo chce pojistit veškerá nalezená, ale i skrytá a potenciálně nebezpečná rizika (tomu se pak říká „full cover“). Po klientovi či jeho právním zástupci pak chceme pouze jemu dostupné nabývací tituly či jiné relevantní dokumenty, které má k dispozici.

My si pak děláme vlastní due diligence (jinými slovy „title search“) a protože ho podle interních směrnic děláme hodně do historie, minimálně do doby před 2. světovou válkou, další potřebné dokumenty si získáváme sami. Nicméně vzhledem k povinnosti klienta nás informovat o všech jemu známých věcech souvisejících s nemovitostí, která je zakotvená v pojistce, vyžadujeme i due diligence, které mu většinou zpracovala externí právní firma. Nicméně zdůrazňuji, že se na toto due diligence nespoléháme. Navíc nepotřebujeme ani nevyžadujeme jakoukoliv zodpovědnost právní firmy za ně. 

KŠB: Co bývá motivací klientů k tomu, že žádají o pojištění title insurance?

Zdenek Válka: Především velká právní nejistota ochrany vlastnického práva k nemovitostem podle českého práva. Stát ani katastr neručí za to, že zápisy na listu vlastnictví odpovídají skutečnosti. V praxi se také množí případy tzv. šikanózních žalob na určení vlastnictví nebo na zápis zástavy, která se náhle objeví z minulosti. Podobné spory mohou trvat roky a podstatně omezí obchodovatelnost i tržní cenu nemovitosti. V posledním roce jsme spolu s katastrem zaznamenali také znepokojující trend zvýšení podvodů s převody nemovitostí, kdy celkový objem těchto transakcí přesáhl již 1,5 miliardy korun.

KŠB: Jaké zkušenosti máte s tzv. claimy?

Zdenek Válka: Za dobu, kterou působíme na českém a slovenském trhu, jsme již řešili několik pojistných událostí. V našem právním prostředí jsme se setkali s bezpochyby pozoruhodnými případy, například s úspěšnou žalobou na určení vlastnického práva k nemovitostem původními vlastníky, popřípadě jejich právními nástupci po 60 letech. A to jak v Čechách, tak na Slovensku. Jednalo se vždy o lukrativní nemovitosti. I na tom je vidět, že spoléhat se na obvyklý rozsah due diligence  – 10 let nazpět – se může velmi vymstít.

KŠB: Jaké standardní výluky vaše pojištění obsahuje?

Zdenek Válka: Jsou to především záležitosti či závady způsobené pojištěným, nájmy a nájemní smlouvy či vyvlastnění ze zákona, což je věc působící do budoucna, tedy nikoliv retroaktivní, jako je účinnost pojistky. Dále jde o inženýrské sítě nezapsané v katastru, záležitosti vyplývající ze zákonů na ochranu životního prostředí, důsledky konkurzu na bezprostředně prodávajícího a rizika vyplývající ze zákonů horních a důlních.

KŠB: Které rizikové faktory se promítají do ceny pojištění?

Zdenek Válka: TI pojištění není založeno na statistice. V České republice podle mých informací žádná statistika zpochybnění a problémů ohledně vlastnických titulů snad ani neexistuje, nicméně se říká, že každý subjekt pohybující se v realitách se s nějakým problémem již setkal. Proto se oceňuje každé jednotlivé identifikované riziko. Jen na doplnění bych chtěl uvést, že i když se riziko bude týkat například porušení §196a odst. 3 obchodního zákoníku (upravující obchody mezi spřízněnými osobami – pozn. aut.), jsou podmínky a rizika případ od případu jiná. Nicméně je zde určité rozmezí, ve kterém se pojistné bude pohybovat a které jsme schopni každému jednotlivému klientovi dopředu sdělit a následně pak upřesnit dle ohodnocení nalezených rizik.

KŠB: Pokud bychom srovnali tuzemský, respektive středoevropský trh s TI například s americkým trhem, dají se vypozorovat rozdíly? V čem zejména?

Zdenek Válka: Ano, rozdíly mezi jednotlivými jurisdikcemi a tedy i pojistkami zde jsou a vycházejí především z rozdílné historie, rozdílných zákonů a rozdílných katastrálních systémů. Například v Polsku byla a dnes snad ještě je nejvyužívanější „GAP“ pojistka, která garantovala zápis především zástavy do katastru. Zápisy tam totiž trvaly velmi dlouho, a tak v podstatě blokovaly financování, protože investoři uvolňovali úvěry teprve po zápisu. To jim GAP pojistka pomohla vyřešit. U nás byl tento problém aktuální, a to jen v Praze a dalších velkých městech, někdy do roku 2005. Ale jak asi všichni vědí, vklad do katastru je dnes otázkou jen několika dní, maximálně týdnů.

V USA má zase každý stát svůj vlastní katastrální systém, informace v katastru nejsou garantované a převádět nemovitost jde i s různými identifikovanými a v katastru zapsanými defekty. Proto se tam TI uplatňuje v podstatě u každého převodu či financování nemovitosti. V Kanadě a v Austrálii, kde se využívá tzv. Thorensův katastrální systém, jsou zápisy a informace v něm obsažené garantovány. Přesto je zde mnoho chyb nezpůsobených katastrálním systémem a tím pádem negarantovaných. To je podobné jako v Česku, kde nyní řešíme mnohem více rizik vyplývajících z nedodržení či porušení některých ustanovení obchodního zákoníku, které katastr nezkoumá a tedy ani neeviduje. V podstatě podobně je to ve Velké Británii, kde jsou „HMS registry“ a data v nich obsažená garantovány, ale existuje zde spoustu ostatních rizik včetně chybějících povolení atp. V těchto „garantovaných“ jurisdikcích se spíše uplatňuje pojištění zcela konkrétních rizik, tedy tzv. „single risk“ pojistky, zatímco u nás je poměr asi 70/30 ve prospěch celkového krytí.

KŠB: Promítá se do zájmu o TI současná ekonomická krize?

Zdenek Válka: Tak trochu. Jak jsem zmiňoval dříve, banky jsou nyní celkově obezřetnější, více „risk adverse“, a tedy častěji požadují naše pojištění. Ale krize má také dopad na množství a velikost pojistek. Zatímco před krizí nebylo žádnou výjimkou vydat pojistku na development nebo prodej projektů v ceně několika desítek či dokonce stovek milionů eur, nyní jsou tyto transakce podstatně menší. A také jich ubylo. Stačí zajít na některou realitní konferenci, abychom se dozvěděli, že nová obchodní centra se už v podstatě nestaví nebo jsou jen malometrážní ve zbylých okresních městech, nových kancelářských budov také ubylo. Reality tak v podstatě táhne – dá-li se vůbec takové slovo použít – jen logistika a rezidenční trh. A to se samozřejmě odráží i v pojištění vlastnického titulu k nemovitosti. Ale na druhou stranu opět opakuji: přínosem je to, že trh je celkově obezřetnější, a to je dobře nejen pro nás, ale celkově.

KŠB: Zmiňovali jste, že TI zaznamená změny v souvislosti s rekodifikací, zejména s novým katastrálním zákonem. V čem bude jejich podstata?

Zdenek Válka: Nový katastrální zákon, ale vlastně i nový občanský zákoník hodně mění dosud ustálenou terminologii i praxi. Nicméně již nyní se v odborných kruzích, ale také od soudců samotných objevuje zásadní kritika nové právní úpravy. Hrozí, že první roky účinnosti budou poznamenány velkou nejistotou. Snahou katastrálního zákona je posílení důvěry v zápis do katastru, přibude i zapisovaných údajů. Na druhou stranu katastr ani v budoucnu nebude kontrolovat dodržování ustanovení předpisů obchodního a občanského práva, popřípadě práva stavebního, což ve svém důsledku může vyvolat neplatnost zápisu do katastru. Přitom základní nazadatelné, nezcizitelné, nepromlčitelné a nezrušitelné ústavní právo na vlastnictví bude stále existovat. Na konkrétní hodnocení zájmu o naše pojištění po 1. 1. 2014 je samozřejmě ještě brzo, nicméně osobně si myslím, že prvních pár let, kdy se budou tyto zásadní nové normy implementovat do praxe, vznikne více problémů a nejasností než kdykoliv dosud. To samozřejmě může vyvolat nejistotu a potřebu ji nějak ošetřit. A my rozhodně budeme na tyto změny na trhu reagovat.