Nový zákon přináší největší změnu v osobě poplatníka daně, jímž má být pouze nabyvatel. Protože poplatníkem daně již nebude převodce, zanikne institut zákonného ručitele této daně. Pro pořádek je však třeba uvést, že nabyvatel by se stal výlučným poplatníkem daně z převodu nemovitostí i podle stávajícího zákona, ovšem až od roku 2015. Uvidíme, jestli díky této změně dojde ke snížení kupní ceny nemovitých věcí. Často totiž prodávající zvýšil požadovanou kupní cenu o daň z převodu nemovitostí, a tím ji fakticky přenesl na kupujícího. Zvýšením kupní ceny pak došlo i ke zvýšení převodní daně.

Předmět daně

Hlavním důvodem pro vznik nového zákona je přizpůsobení úpravy daně z nabytí nemovitých věcí novému občanskému zákoníku (NOZ) i novému zákonu o obchodních korporacích. To se projeví například tím, že kromě nabytí hmotných nemovitých věcí, které je předmětem daně i nyní, by mělo dani podléhat i nabytí práva stavby. V souvislosti se zavedením nového institutu svěřenského fondu má být předmětem daně i vyčlenění nebo nabytí nemovité věci do svěřenského fondu. Do návrhu nového zákona se nakonec nedostalo uvažované zdanění převodu obchodních podílů v nemovitostních korporacích. Z předmětu daně je ale výslovně vyloučeno nabytí vlastnického práva při přeměnách obchodních korporací, při provádění pozemkových úprav, nebo poskytnuté jako náhrada při vyvlastnění.

Osvobození od daně

Nová právní úprava by měla přinést i změny v okruhu případů, které budou od daně z nabytí nemovitých věcí osvobozeny. Mělo by dojít k zrušení osvobození u těch případů, které se ve stávajících podmínkách jeví jako neopodstatněné nebo jsou již prakticky překonány.  Od převodní daně tak již nebudou osvobozeny například převody a přechody majetku v souvislosti s privatizací. Osvobození od daně se omezí také u nabytí nemovitých věcí z majetku státu nebo územního samosprávného celku právnickou osobou, která byla těmito subjekty zřízena a bude se vztahovat jen na ty případy, kdy nepůjde o tzv. nedovolenou veřejnou podporu. Významnou změnou, kterou budou negativně vnímat zejména obchodní korporace, respektive jejich společníci, je fakt, že dani z nabytí budou podléhat veškeré vklady nemovitých věcí do obchodních společností a družstev. 

Nově by se osvobození od daně mělo uplatnit při nabytí nemovité věci jejím uživatelem po skončení finančního leasingu.

Hodnoty po novu

Hodnota nemovitých věcí, z níž se vychází při výpočtu daně z nemovitostí, je v návrhu nového zákona koncipována trochu jinak než doposud. Základem daně je tzv. nabývací hodnota snížená o uznatelný výdaj. Uznatelným výdajem může být pouze úplata znalci za znalecký posudek, pokud se povinně přikládá k daňovému přiznání. Nabývací hodnotou je buď sjednaná cena, nebo srovnávací daňová hodnota nebo zjištěná cena nebo zvláštní cena. Zákon stanoví postup, která nabývací hodnota se pro konkrétní případ použije.

Novinkou je zejména tzv. směrná hodnota, kterou může poplatník použít k určení srovnávací daňové hodnoty. Směrnou hodnotu bude možné využít při nabytí převáděných nemovitých věcí, jako například rodinných domů, bytů či staveb pro rodinnou rekreaci. Směrnou hodnotu si bude moci poplatník zjistit na internetu pomocí daňové kalkulačky na základě vyplnění údajů o nabývané nemovité věci. Srovnávací daňová hodnota může být určena i ze zjištěné ceny, tedy podle posudku znalce. Výhodou použití směrné hodnoty je, že poplatník nemusí k daňovému přiznání přikládat znalecký posudek, a ušetří tak náklady na jeho zpracování.

Další novinkou je tzv. zvláštní cena, která se musí použít pro stanovení základu daně, pokud ji lze určit. Případy, kdy lze zvláštní cenu určit, stanoví právě nový zákon. Jedná se například o nabytí nemovitých věcí při exekuci, prodejem při veřejné dražbě, při vkladu do obchodních korporací nebo prodejem v insolvenčním řízení.

Jen pro doplnění uvádíme, že sazba daně by měla zůstat stejná, jako je nyní, tedy 4% z nabývací hodnoty.

Některé další změny

Nová právní úprava přináší zjednodušení při nabytí nemovitých věcí do společného jmění manželů, kdy se má podávat jen jedno daňové přiznání, a nikoliv dvě přiznání jako doposud. Povinné přílohy k daňovému přiznání se budou přikládat pouze v prosté kopii, ne v originále nebo ověřené kopii jako nyní.

Dani z nabytí nemovitých věcí bude podléhat nadále i směna nemovitých věcí, ale na rozdíl od nynější právní úpravy, kdy se daň platila fakticky jen z jednoho nabytí, se daň bude platit z obou úplatných nabytí. Dani z nabytí nemovitých věcí bude podléhat i případ, kdy bude ujednáno, že i dárce nemovité věci bude obdarován (§ 2061 NOZ). Pokud bude dárce nemovité věci obdarován penězi, bude se jednat o koupi a pokud jinou věcí, bude se jednat o směnu. Za darování se v tomto případě považuje pouze rozdíl v hodnotě vzájemných darů. Vzhledem k tomu že nový zákon o nabytí nemovitých věcí obsahuje velkou řadu změn oproti stávající úpravě, nezbývá než doporučit, aby se každý, kdo hodlá nabýt nemovitost, s novou právní úpravou důkladně seznámil, případně využil služeb daňového poradce. Se znalostí nové právní úpravy může poplatník optimalizovat svou daňovou povinnost a rovněž předejít riziku uložení peněžitých sankcí.