Důsledkem implementace směrnice bude podstatné zpřísnění podmínek, za jakých jsou hypotéční úvěry poskytovány, s důrazem na rozsáhlé informování klienta, kvalifikaci hypotéčních pracovníků, regulaci finančních zprostředkovatelů, podmínky reklamy atp. V mnoha ohledech nechává směrnice na členských státech, aby samy rozhodly o intenzitě či povaze některých nově zaváděných regulatorních opatření. Na to reagovalo i české Ministerstvo financí, které v červenci zahájilo veřejnou konzultaci k některým otázkám budoucí regulace hypotéčních úvěrů. V této souvislosti bych rád upozornil na některé zajímavé otázky, kterým se konzultační materiál ministerstva věnuje.

Směrnice dává spotřebiteli právo předčasně splatit hypotéční úvěr. Členským státům pak ponechává na zvážení, zda a jak toto právo omezí (např. časem či stanovením jiných podmínek) a zda v případě předčasného splacení přiznají věřiteli právo na odškodnění.  Tak se může stát, že český zákonodárce přizná klientům právo kdykoli předčasně splatit hypotéku bez ohledu na dobu fixace úrokové sazby bez toho, aby věřiteli vzniklo právo požadovat jakékoli odškodnění. To by znamenalo zásadní změnu pro celý trh. Podmínky mohou být však též nastaveny tak, že se v podstatě nebudou lišit od většinové stávající praxe umožňující předčasné splacení bez nutnosti dalších plateb pouze ke konci fixace úrokové sazby.

Směrnice dále požaduje, aby věřitelé při realizaci zástavy postupovali „shovívavě“ a požaduje, aby členské státy přijaly opatření, aby při prodeji zástavy byla dosažena nejvyšší cena a aby bylo usnadněno splácení dluhu v rozsahu, v jakém ho nepokryl výnos z prodeje zástavy. Konzultační materiál uvádí, že dlužník musí dostat „další šanci“ a nesmí být uvržen do „dluhové pasti“. Související otázky svědčí o myšlence omezit možnost věřitele postupovat pohledávky za klienty. Ministerstvo též konstatuje, že ceny dosahované ve veřejných dražbách zástav jsou ve skutečnosti „ve zlomcích ceny tržní“ a naznačuje tak záměr stanovit jiné podmínky realizace zástav. Konzultační materiál tak vyvolává dojem snahy o kompletní revizi workout procesu bank s dalekosáhlými důsledky.

Konzultační materiál klade otázku, zda má český zákonodárce stanovit povinnost věřitele varovat klienta, pokud by byla hypotéka s ohledem na jeho situaci pro něho riziková. Takový požadavek by vedl k enormnímu zvýšení odpovědnosti bank, které by v případě nesplnění takové odpovědnosti odpovídaly za újmu, která by klientovi v důsledku neuváženého zadlužení vznikla. Nicméně není hypotéka ve své podstatě finančním nástrojem derivátového typu, navíc s tzv. pákovým efektem?

Oblast regulace hypoték jistě dozná v budoucnu zásadních změn a diskuze o její budoucí podobě zajímavá nejen pro banky. Ostatně hypotéční úvěr využívá většina z nás. Vyjádření do probíhající veřejné konzultace lze zasílat až do poloviny srpna.