Hledat v komentářích
Výběr pro investory

Článek je zařazen v rubrikách:Zákony|Firmy
Jak na kolaudaci: Krok za krokem a prakticky

Jak na kolaudaci: Krok za krokem a prakticky

9.4.2015
Získání stavebního povolení a úspěšná realizace stavby ve většině nemovitostních projektů znamená dosažení cíle. Ne vždy tomu tak ale je. Stavba už sice může stát, ale aby mohla sloužit svému účelu, je potřeba ji ještě tzv. zkolaudovat neboli dostát požadavkům zákona podmiňujícím její užívání. První část tohoto miniseriálu je proto zaměřena právě na jednotlivé kroky, které je po úspěšné výstavbě nutné učinit.

Z důvodu změn stavebního zákona je dnes prakticky možné užívat stavbu na základě více než deseti různých dokumentů. Nejjednodušší je situace v případě zákonem vymezených menších staveb, jakými jsou například neobytné stavby o jednom nadzemním podlaží do 25 m2 zastavěné plochy a do 5 m výšky, oplocení nebo vybrané odstavní, manipulační, prodejní, skladové nebo výstavní plochy do 300 m2. Ty nevyžadují žádné povolení a po dokončení je lze užívat bez dalších formalit. Každopádně je v případě pochybností o tom, do jaké kategorie stavba spadá, vhodné se obrátit přímo na příslušný stavební úřad.

Na běžné stavby se nejčastěji bude vztahovat situace, kdy je stavebník povinen oznámit stavebnímu úřadu záměr započít s užíváním stavby. Pokud se stavební úřad nevyjádří do třiceti dnů, lze stavbu začít užívat pro účel, k němuž byla stavba povolena. Stavební úřad může také provést závěrečnou kontrolní prohlídku, kde prozkoumá, zda je stavba v souladu s příslušnou dokumentací a zda její užívání nebude ohrožovat život a veřejné zdraví, zvířata, bezpečnost anebo životní prostředí. Také se hodnotí to, zda jsou dodrženy obecné požadavky na výstavbu. Z praktického hlediska se hodí vědět, že potřebné dokumenty stačí mít u sebe v době provádění prohlídky, nikoli hned při oznámení. Dle výsledků prohlídky stavební úřad užívání povolí, nebo zakáže a vymezí nedostatky, které je pro umožnění užívání nutné odstranit. Proti rozhodnutí o zákazu užívání stavby lze do 15 dnů ode dne jeho oznámení podat odvolání k nadřízenému orgánu (zpravidla krajskému úřadu), ale bez odkladného účinku. Jinými slovy, do doby projednání odvolání a vydání pravomocného rozhodnutí stavbu užívat nelze. Celé řízení je bez poplatků. 

Pro úplnost je nutné zmínit, že stavební zákon vyžaduje v případě určitých staveb pro jejich užívání kolaudační souhlas, který z části nahradil bývalé kolaudační rozhodnutí. Jde o nemocnice, školy a další stavby, jejichž vlastnosti nemohou budoucí uživatelé ovlivnit, a dále stavby, u kterých je nutný zkušební provoz a změny kulturních památek. Každopádně jde o specifické situace a tzv. kolaudační řízení není u většiny staveb nutné.

Bez čekání  

Pokud jsou splněny stanovené podmínky, může být vydáno časově omezené povolení k předčasnému užívání stavby. Zejména je nutné, aby stavba byla již ve fázi, kdy je možné ji fakticky užívat. Žádost se podává příslušnému stavebnímu úřadu a správní poplatek činí tisíc korun. Na vydání tohoto povolení ale není právní nárok, a tak nelze spoléhat, že po splnění předpokladů dojde automaticky k povolení. Komplikovanější situace by navíc nastala, pokud by změnou došlo k novým nárokům na veřejnou dopravní infrastrukturu, nebo by se jednalo o stavbu, která podléhá posuzování vlivů na životní prostředí. V těchto případech by bylo potřeba nejdřív vydat územní rozhodnutí o změně vlivu užívání stavby na území v územním řízení.

Změna účelu

Stavbu lze v zásadě užívat jen k účelu určenému v příslušné dokumentaci. Pokud má být například místo ateliéru prostor užíván k bydlení, je nutné oznámit změny v užívání stavby stavebnímu úřadu. K žádosti je potřeba přiložit závazná stanoviska dotčených orgánů, typicky hasičského záchranného sboru nebo příslušné krajské hygienické stanice. Pokud není vyžadován speciální postup, spočívající například v nařízení ústního jednání nebo vypracování znaleckého posudku, vydá stavební úřad souhlas nejpozději do třiceti dnů ode dne zahájení řízení.

Souhlas všech vlastníků u úprav bytů?

Ohledně úprav bytů může způsobit problémy výklad nové právní úpravy. Od počátku minulého roku je jednotka chápána jako věc, která zahrnuje nejen byt (případně nebytový prostor), ale také podíl na společných částech domu, případně pozemku. Navíc zákon výslovně stanoví, že rozhodování o změně účelu užívání domu nebo bytu spadá do působnosti shromáždění společenství vlastníků, přičemž se vyžaduje dohoda všech dotčených vlastníků. Z tohoto důvodu se objevily názory, že v případě jakékoli změny jednotky nelze vyloučit, že se tak nezasáhne i do společných částí domu, a proto by ji vždy měli schválit všichni vlastníci.

Tento postup by ale v mnoha případech zcela bezdůvodně prakticky znemožnil i drobné úpravy, které se týkají výlučně vlastníka jednotky. Proto považuji za vhodné novou právní úpravu interpretovat s ohledem na smysl a účel příslušných ustanovení tak, že požadavek souhlasu se použije pouze tehdy, pokud jde o jednotku jako společnou věc vlastněnou společenstvím nebo pokud by se zasáhlo do užívání společných částí nebo domu samotného. Pokud například stavebník upravuje výlučně zdi mezi dvěma svými místnostmi nebo mění svoji jednotku z ateliéru na byt, nijak tím přeci automaticky nenarušuje společné části domu ani užívání jiných jednotek sousedy. Proto by ani příslušné orgány neměly s odkazem na novou právní úpravu vždy požadovat souhlas všech vlastníků jednotek, ale měly by v každém konkrétním případě posoudit, zda je takový požadavek odůvodněný.


Kocián Šokc Bala	štík
Stránka Právo je společným projektem Patria Online, a.s. a advokátní kanceláře Kocián Šolc Balaštík, která poskytuje a zpracovává veškeré informace na stránce umístěné; za tyto informace nenese Patria Online, a.s. odpovědnost.
Zdroje