Hledat v komentářích
Výběr pro investory

Článek je zařazen v rubrikách:Firmy|Trhy & finance
Koupě nemovitosti od nevlastníka: Co hrozí a jak se bránit?

Koupě nemovitosti od nevlastníka: Co hrozí a jak se bránit?

4.4.2016
Koupě bytu či domu bývá pro každého velkou finanční investicí, kterou uskutečňuje zpravidla jednou za život. Kupující by při ní měl být na pozoru, aby o vložené prostředky nepřišel. Především by měl kupující zkontrolovat, zdali osoba, s níž jedná, je oprávněna nemovitost prodat.

K této kontrole se kupujícímu nabízí prosté nahlédnutí do katastru nemovitostí, který údaj o vlastníkovi obsahuje. Může ale nastat situace, kdy údaj v katastru nemovitostí nebude odpovídat skutečnosti a jako vlastník v něm bude uvedena osoba, jež skutečným vlastníkem není. Za jakých podmínek je pak kupující nemovitosti chráněn? Katastr nemovitostí funguje na základě principu tzv. materiální publicity, to znamená, že u zápisu v katastru se předpokládá jeho soulad se skutečným stavem. Tohoto principu se však může dovolávat jen ten, kdo nabývá nemovitost zapsanou do katastru za úplatu a v dobré víře. Takový nabyvatel je pak chráněn proti námitkám skutečného vlastníka, byť by nebyl zapsán v katastru nemovitostí.

Podmínka úplatnosti

Podmínku úplatnosti neboli v podstatě podmínku kupní ceny nelze pro účely ochrany kupujícího generalizovat způsobem určujícím například částku převyšující 1 milion Kč jako dostatečnou a naopak. V každém jednotlivém případě se podmínka úplatnosti bude posuzovat samostatně. K problematickému naplnění podmínky může dojít zejména v případech, kdy je nemovitost převedena za symbolickou cenu nebo za cenu neodpovídající ceně obvyklé.

Při individuálním posuzování podmínky úplatnosti je důležité naplnění tzv. ekonomické ekvivalence, tedy přiměřenost plnění jedné strany s plněním strany druhé.  Jak určit přiměřenou cenu?

Posouzení podmínky úplatnosti se bude v prvé řadě odvíjet od ceny obvyklé, čímž se rozumí cena, které by bylo dosaženo při prodeji stejné nebo obdobné nemovitosti. Posuzovat se však budou i konkrétní podmínky převodu nemovitosti, například jestli je případná nižší cena kompenzována okolnostmi. Těmi může být všechno od protislužby kupujícího ve formě poskytnutí služebnosti doživotního užívání nemovitosti prodávajícímu nebo závazek kupujícího se například prodávajícímu každý den starat o domácího mazlíčka atd.

Podmínku úplatnosti tedy nemusejí splňovat případy, kdy se někomu náhodou naskytne velice výhodná příležitost nabýt nemovitost (koupit, případně i získat jako dar) za velmi nízkou cenu. Pokud by se v takové situaci dotyčnému přihodilo, že prodávající (darující) nebude skutečným vlastníkem poskytované nemovitosti, chráněn nebude. Ochrana nabyvatele resp. její absence je v tomto případě velice pragmatická: oč méně by dotyčný zaplatil, o to méně by také v případě nabytí nemovitosti od nevlastníka přišel.

Podmínka dobré víry

Kupujícímu svědčí ochrana, jedná-li v důvěře v zapsaný údaj o vlastníkovi. Kupující však v tomto smyslu chráněn není, pakliže má objektivní pochybnost o tom, že zápis v katastru nemovitostí odpovídá skutečnosti. Co lze a co nelze optikou průměrného člověka považovat za „objektivně vyvolávající pochybnost“?

Dozví-li se nabyvatel o tom, že je veden spor o určení vlastníka předmětné nemovitosti, byť není takový údaj zaznamenán v katastru, je nasnadě o zapsaném údaji pochybovat. Obdobně by měly pochyby vyvolat právní audity, v rámci kterých vyjde při prověřování nabývacích titulů z minulosti najevo problém týkající se vlastnictví nemovitosti. Nutné je však dodat, že provedení právního auditu není ze své podstaty předpokladem existenci dobré víry, a může tak platit, že přílišná iniciativa kupujícího ho může připravit o jinak garantovanou dobrou víru.

Nabíledni může být i čistě faktická situace, kdy údajný vlastník není schopen kupujícímu zajistit na jeho žádost prohlídku nemovitosti, kterou se snaží nahradit fotografiemi nebo videozáznamem. Zhodnocení, zdali má tento případ u průměrné osoby vyvolat objektivní pochybnost, bude však vždy nutné posuzovat v souvislosti s dalšími okolnostmi koupě.

Důležitý je také moment, ke kterému se bude podmínka dobré víry posuzovat. U koupě nemovitostí je nutné dávat pozor na to, že tímto momentem není uzavření smlouvy, ale okamžik podání návrhu na zápis do katastru nemovitostí. Může se tak stát, že kupující měl v době uzavření kupní smlouvy dobrou víru, avšak ztratil jí v době, než došlo k podání návrhu na zápis do katastru nemovitostí. Pak se na něj ochrana vztahovat nebude. Naopak, pokud by se kupující dozvěděl krátce po podání návrhu na zápis, že původní prodávající skutečným vlastníkem nemovitosti není, stále by se na něj tato ochrana vztahovala.

V životě osob většinou není větší životní investice než pořízení nemovitosti. V této souvislosti lze doporučit míru ostražitosti korespondující míře vynaložených nákladů. Kupující by měl důvěřovat osobě, jež je v katastru nemovitostí uvedena jako vlastník, avšak měl by se mít na pozoru ohledně podezřelých okolností, které celou transakci doprovází.


Kocián Šokc Bala	štík
Stránka Právo je společným projektem Patria Online, a.s. a advokátní kanceláře Kocián Šolc Balaštík, která poskytuje a zpracovává veškeré informace na stránce umístěné; za tyto informace nenese Patria Online, a.s. odpovědnost.
Zdroje