Tuzemský realitní trh má již za sebou odraz od svého dna u pronájmů i komerčního developmentu a ceny rezidenčních nemovitostí se přiblížily samotnému limitu nákladů na jejich výstavbu. Praha, po boku Berlína a Varšavy patří k nejstabilnějším realitním trhům s potenciálem plynulého růstu. Přes stále přísné požadavky bank a obavu lidí v nejisté době přijímat zásadní dlouhodobá rozhodnutí, kam patří i bydlení, vidíme určité oteplení, říká mimo jiné v rozhovoru pro Patria.cz šéf realitní skupiny Orco Jean-Francois Ott po dokončení klíčové fáze směny dluhu, přes kterou vede cesta ke snížení zadlužení společnosti až ke 45 procentům LTV a rozvázání rukou pro rozjezd realitních projektů. Orco podle Otta letos směřuje k celoročním tržbám kolem 270 milionů eur. Za osobní srdcovku pak šéf Orka označil vybudování univerzitního kampusu v pražských Bubnech.
Patria.cz: Zdravé finance a zdravé trhy pro podnikání jsou mezi faktory klíčovými pro úspěch každé firmy, nevyjímaje. Začněme u financí. Spolu s výsledky za polovinu roku jste oznámili získání souhlasu regulátora CSSF s prospektem uvedení 64,5 milionu akcií na trhy v Paříži, Praze a Varšavě a transakci následně provedli, i souhlasu s uvedením poukázek až do objemu 75,2 milionu eur. Je to klíčový moment, který završuje celou směnu dluhu v rámci skupiny i Germany a rozváže firmě ruce k tomu, aby se soustředila na jádro svého podnikání a rozvoj projektů? Jaká jsou Vaše reálná očekávání pro poměr zadlužení skupiny na konci procesu?
Vydáním poslední tranše akcií a jejich swapem za původní dluhopisy jsme završili proces restrukturalizace na úrovni skupiny jako holdingu. Nyní se můžeme znovu plně soustředit na realitní byznys na úrovni jednotlivých projektových společností. Zadlužení skupiny, vyjádřené poměrem loan to value (LTV), jsme dokázali postupně snížit na 50 procent a proces bude pokračovat zhruba k úrovni 45 procent LTV.
Patria.cz: Oznámili jste zajištění zhruba 95 procent potřeby refinancování pro projekt GSG portfolia v Berlíně, další zdroje i pro něj má přinést prodej Sky Office v Düsseldorfu. Znamená úspěšná dohoda s bankami postupný posun v jejich vstřícnosti k financování realitních projektů, nebo je spíše šťastnou výjimkou? Proč právě GSG je vaším „černým koněm“?
Získávání bankovního financování pro nové akvizice i rozvoj stávajících projektů zůstává v celém regionu stále značnou výzvou. Pokud jde o samotné portfolio Orka v Berlíně, nechtěl bych generalizovat. GSG představuje zhruba 800 tisíc metrů čtverečních kancelářských ploch a to od kvalitního průměru až po skutečně špičkové kanceláře, a to ve východní i západní části Berlína. Jde o portfolio velmi specifické svým rozsahem, svou skladbou a mixem jednotlivých typů prostor, variabilitou na straně jedné a přitom zároveň homogenitou na druhé. Samotný Berlín je strategický svou pozicí hlavního města největší ekonomiky v Evropě. Dochází v něm k postupnému rozvoji public jobs s příznivým vlivem jednak na stabilizaci města jako takového, ale také s vlivem na růst poptávky jak po kancelářských plochách, tak po možnostech k bydlení. Mimo toto se Berlín intenzivně stává například evropským centrem e-byznysu, opět se spojenou poptávkou po podnikatelských i obytných prostorách. Pokud jde o projekt Sky Office v Düsseldorfu, proces jeho prodeje probíhá.
Patria.cz: Německé projekty celkově jsou stěžejní části Vašeho podnikání, zároveň v současném nesnadném investičním prostředí začíná být investory německý realitní trh označován za nový „bezpečný ráj“ díky (relativně) příznivému vývoji ekonomiky, stabilně rostoucím cenám realit i nízkým hypotékám. Co podle vás stojí za stabilitou německého realitního trhu, jaká jsou Vaše očekávání pro jeho vývoj? Očekáváte právě od Německa zásadní posílení Vašich finančních výsledků?
Německo jako jedna z nejsilnějších světových ekonomik vůbec vykazuje velmi stabilní fundamenty poptávky po bydlení. Disponuje exportní silou jak dovnitř eurozóny, tak i na trhy mimo ni. Je to země se stabilitou cen na trhu nemovitostí, zejména v Berlíně, kde je situována většina našich aktiv v zemi. Od německého realitního trhu očekáváme značný potenciál a postupný stabilní růst.
Patria.cz: Banky (například Deutsche Bank) ve svých analytických zprávách předpovídají nejrychlejší růst cen realit v centrech nad 500 tisíc obyvatel. Soustředění na Berlín, Prahu, Varšavu dlouhodobě akcentujete ve Vaší strategii. Vidíte právě zde nejvýraznější zlepšování trhu a příležitosti? Jak je to se stabilizací či zlepšováním přístupu k financím na straně vašich privátních i korporátních klientů, když na druhé straně právě například neschopnost získat hypotéku na 80 či dokonce 100 procent nemovitosti je jmenována mezi faktory, které umožňují německým cenám domů stabilitu.
Naši strategii jsme formulovali s prioritním zaměřením na hlavní města v regionu střední Evropy. Tato tři – tedy Berlín, Prahu a Varšavu – vnímáme jako nejstabilnější s růstovým potenciálem. Hypotéky pro soukromé kupce bytů či domů jsou jim dostupné v místních měnách na úrovní 80 procent investice. Stranu poptávky dle mého názoru limitují v současnosti zejména dva faktory: Banky uvolnění financí zkoumají déle a podrobněji a mají nastavena přísnější kritéria na posouzení solventnosti žadatele o financování. A samotní lidé, v současném obtížném ekonomickém období, nejsou ochotni k přijímání dlouhodobých rozhodnutí.
Tato situace je na jedné straně omezením pro development, rozvoj nových projektů. Na druhé pomáhá na trhu vyrovnávat nabídku a poptávku, trh jako takový stabilizuje. Banky stále zájemce důsledně prověřují, obávají se jejich selhání a nechtějí se samy stát vlastníky nemovitostí, na které půjčily. Ochota poskytovat finance tu ale je a snad můžeme hovořit o její vyšší míře zejména u projektů s vlastními prostředky a spolufinancováním. Banky dle mého názoru chápou začarovaný kruh, kdy pokud zastaví tok financí na realitní trh, jeho situace se výrazně zhorší a s ní i postavení jich samotných.
Patria.cz: Pojďme k tuzemskému českému trhu. Dostupné analýzy hovoří o meziročním útlumu komerčních nájmů, možném dalším poklesu obsazenosti. Smíšené signály o prodejích vysílá trh bydlení. České banky přitom hovoří o tempu růstu hypotečního úvěrování citelně nad průměrem trhu. Je Vaším pohledem český realitní trh již na vzestupu? U jakého typu projektů v poměru cena/kvalita očekáváte největší zájem v komerčním i rezidenčním segmentu?
V objemech nových hypoték, které reportují banky na českém trhu, je z velké části zastoupeno refinancování. Jsme přesvědčeni, že ceny na českém realitním trhu se již odrazily od svého dna a to jak u pronájmů, tak u komerčního developmentu. Ceny rezidenčních nemovitostí se pak podle našeho mínění přiblížily samotnému limitu nákladů na jejich výstavbu.
Český realitní trh vnímáme jako poměrně stabilizovaný na straně developerů i na straně klientů. Očekáváme jeho další postupný růst, který souvisí s přirozeným rozvojem na straně klientů, růstem jejich podnikání a souvisejících potřeb. Vedle toho na trhu je a bude pokračovat směr úspor a zvyšování efektivnosti. To se týká například slučování vícero dosavadních sídel do jedné nové moderní budovy na straně soukromých firem i podobný proces, související s úsporou nákladů i přístupností, na straně orgánů státních úřadů a samosprávy.
Patria.cz: Rozsahově dominantním českým projektem je rozvoj území Bubny. Dění v rámci něj se nejprve posunulo vstupem Unibail Rodamco, květen 2012 pak přinesl první změny územního plánu, potřebné pro projekt. V minulém týdnu zastupitelstvo hlavního města Prahy odsunulo projednávání změn v územním plánu, týkajících se projektu, na říjen. Jaké jsou další očekávané milníky projektu?
Rada města otevřela cestu změně územního plánu do konce roku 2013. Navazující dokumenty až do fáze stavebních povolení bychom chtěli vyřídit do roku 2015 a bezprostředně poté zahájit stavební práce. Dokončení prvních projektů revitalizace a rozvoje tohoto území je plánováno na rok 2017.
Věříme, že na říjnovém jednání členové zastupitelstva potvrdí předešlé rozhodnutí rady hlavního města a umožní tak přestavbu železničního nádraží v Bubnech. Zároveň tímto rozhodnutím dle našeho názoru zamezí obavě z případných problémů, které by mohly vzniknout neřešením dané situace a vést k nekoncepčnímu rozvoji zmíněného území. Věříme v tomto směru ve zodpovědnost zastupitelů.
Naším záměrem v Bubnech je smíšené využití pozemku. Společně s městskou radou na území plánujeme výstavbu bytů, kanceláří, obchodů, zdravotnických zařízení a jednáme o využití části tohoto území pro účely kampusu vysoké školy a pro kulturní události. Součástí projektu je i moderní vlakový přestupní terminál na Vltavské a velké množství zeleně. Navrhovaný koncept přinese oživení celé čtvrti svými jedinečnými projekty, rozsáhlou zelení a také lepším propojením Letné a Holešovic.
Patria.cz: Projekt Mezihoří jste jmenovali jako jeden z těch, které přinesou tržby bez výrazné zátěže na vlastní hotovostní zdroje skupiny. Hovoříte o dalších takových projektech zejména v Berlíně. Je to strategie skupiny , jak postupně ulevovat dluhové zátěži a koncentrovat (a posilovat) vlastní zdroje na klíčové projekty?
Ano. Chceme rozhýbat kapitál vložený v minulosti do pozemků, zahájit projekty, které již mají získáno stavební povolení, zvažovat joint venture pro jejich rozvoj, případně některé z nich odprodat.
Patria.cz: Ve vícero posledních čtvrtletích je ve výsledcích patrný růst tržeb v hotelovém segmentu. Jsou již všechny potíže projektu Suncani Hvar zažehnány? Jaký očekáváte další vývoj v tomto segmentu?
Naše hotelové portfolio produkuje stabilní výnosy, které mírně překonávají situaci celého trhu. Na projektu rozvoje turistických hotelů na chorvatském ostrově Suncani Hvar bychom rádi demonstrovali naši vizi. Pro tyto hotely v posledních třech letech generují opakovaně rostoucí tržby. Pro samotný ostrov naše investice znamenaly a znamenají proměnu průměrného či podprůměrného ve velmi kvalitní hotelové zázemí, které na ostrov přivedlo zcela novou turistickou klientelu z Brazílie, Spojených států či Velké Británie. Ta na ostrov přinesla peníze v podobě vyšších útrat i nároků na využití souvisejících služeb této klientely, rozvoj pracovních míst i celkové prodloužení turistické sezóny, která je hlavním zdrojem jeho příjmů.
Patria.cz: Ve výsledcích skupiny jsme nezaznamenali výhled pro hlavní ukazatele, například tržby. Poskytnete investorům nějakou indikaci očekávaného hospodaření pro blízká čtvrtletí?
Celkové příjmy skupiny za celý rok 2012 očekáváme kolem úrovně 270 milionů eur.
Patria.cz: Máte nějakou „srdcovku“ - realitní projekt, který byste chtěl, aby někdy v budoucnu zrealizovalo? Pokud ano, prozradíte?
Osobně velmi věřím v rozvoj hlavních center, hlavních měst, a dalších prestižních lokalit, do kterých developer může vnést inovativní myšlenku, která do takového území pasuje svými parametry a pozvedne jej na vyšší kvalitativní úroveň. Jsou to projekty obdobné našim dnešním Zlota 44 ve Varšavě, Leipziger Platz, projekt Vaci 1 v Budapešti.
Je to projekt rozvoje území Bubny v Praze. Pro mne osobně stojí na nejvyšším místě investice do budoucnosti a to je vzdělání. Ptáte-li se mne, který projekt bych v budoucnu opravdu velmi rád uskutečnil, a činím na cestě za ním konkrétní kroky, je to výstavba univerzitního kampusu právě v rámci rozvoje území v pražských Bubnech.
Jean-François Ott (*1965) založil Orco Property Group S.A. v roce 1991 a je CEO a předsedou představenstva. V průběhu své kariéry pracoval nejprve 18 měsíců v Jižní Koreji pro francouzskou skupinu Framatome, než nastoupil jako obchodník s deriváty v Paříži. Je zodpovědný za strategii Orka na úrovni skupiny, business development a finance skupiny, za vztahy s bankami a investory.
Jean-Francois Ott má téměř 20 let zkušeností v realitním byznysu ve střední Evropě. Orco založil a první kancelářskou nemovitost v Praze koupil ve svých 26 letech. Díky neustálému pohybu mezi středoevropskými metropolemi je Ott úzce spjat s jednotlivými trhy a zodpovídal za zakládání poboček skupiny Orco v Budapešti, Varšavě, Bratislavě a Moskvě. Doposud stál za rozvojem zhruba stovky projektů, aktivit v oblasti rezidenčních nemovitostí a luxusních hotelů.