Na rozdíl od většiny jiných smluvních vztahů vzniklých přede dnem účinnosti nového občanského zákoníku, které se i nadále řídí předchozí právní úpravou, se mají nájmy řídit již jen novým občanským zákoníkem, a to bez ohledu na to, kdy byly sjednány. Podle předchozí právní úpravy se bude u smluv sjednaných před lednem 2014 nadále posuzovat již jen vznik nájmu a práva a povinnosti stran vzniklé přede dnem nabytí účinnosti nového občanského zákoníku. Autoři nové právní úpravy odůvodňují tuto koncepci odkazem na dlouhodobý charakter nájmů, v jehož důsledku by mohlo být užívání předchozí právní úpravy jinak nežádoucím způsobem zakonzervováno nadlouho do budoucna.

Až potud by se zdálo, že toto řešení s sebou nemůže nést větší výkladové problémy. Popsané pravidlo se však neuplatní bez výjimky. Neplatí jednak pro nájem movitých věcí, který bývá oproti nájmu věcí nemovitých krátkodobý, a jednak pro pacht. A tady se dostáváme ke kameni úrazu. Pacht totiž předchozí právní úprava vůbec neznala. Všechny smlouvy uzavřené za předchozí právní úpravy, kterými byla dočasně přenechávána za úplatu věc jinému, ať již k pouhému užívání (tj. dle nového občanského zákoníku do nájmu) či k užívání i požívání (tj. dle nového občanského zákoníku do pachtu), byly uzavírány coby smlouvy nájemní podle ustanovení o nájmu. Ty z nich, které by byly podle nové právní úpravy posouzeny jako smlouvy pachtovní a nikoli jako smlouvy nájemní, by se však měly na rozdíl od ostatních nájemních smluv i nadále řídit starým občanským zákoníkem. Smluvní strany dříve uzavřených nájemních smluv si tedy musí v prvé řadě ujasnit, co si vlastně mezi sebou sjednaly. Byl to nájem v tom smyslu, jak jej nyní vidí nový občanský zákoník, nebo to byl ve skutečnosti pacht? Tuto úvahu musí učinit navzdory tomu, že v době uzavření smlouvy neměly zřejmě ani potuchy o tom, co to pacht je, a lze se domnívat, že řada z nich o tom nemá zcela jasnou představu doposud. Ostatně bohatá prvorepubliková judikatura týkající se nájmů a pachtů svědčí o tom, že ani v době, kdy byl pacht běžnou součástí občanskoprávních vztahů, nebyla odpověď na podobné otázky vždy jednoduchá.

Teprve poté, co si strany výše uvedenou otázku na základě právní úpravy, která v době vzniku jejich smlouvy neexistovala, zodpoví, mohou učinit závěr o tom, čím se jejich vztah nyní řídí. Sjednaly-li si skutečně nájem, řídí se ustanoveními o nájmu nového občanského zákoníku, sjednaly-li si však – aniž by o tom dříve věděly – pacht, budou se jejich vztahy i nadále řídit ustanoveními o nájmu starého občanského zákoníku.

Bohužel se mohou najít i tací, kteří si navzdory veškeré snaze nebudou moci být jistí tím, co si vlastně ujednali a jaké právní úpravě jejich smlouva aktuálně podléhá. Řešení své situace by mohli hledat v ustanovení nového občanského zákoníku, které umožňuje sjednat si dohodou jeho aplikaci i na smlouvy, které by se jím jinak neřídily. Bohužel však ani tato cesta nemusí jejich problém zcela odstranit. Jimi uzavřená smlouva se sice bude v důsledku takové dohody řídit v každém případě novou právní úpravou, ovšem závěr, zda se řídí ustanoveními nového občanského zákoníku o nájmu nebo ustanoveními o pachtu, si budou muset učinit tak jako tak.

Všem, kteří si nejsou jisti tím, jakou právní úpravou se jimi uzavřená nájemní smlouva aktuálně řídí a jaké jim z ní plynou práva a povinnosti, snad pomůže pojednání o rozdílech mezi nájmem a pachtem, které pro vás připravujeme.