Jednotlivci nebo instituce plánující investice do realit mohou zvážit investování prostřednictvím fondů kvalifikovaných investorů umožňujících centralizované a transparentní řízení aktiv v portfoliu. V zásadě se v takovém případě nabízejí dvě možnosti. Pokud disponuje investor dostatečným kapitálem, může si nechat postavit svůj na míru šitý fond, nebo se může spojit s několika dalšími investory a rozhodovat o investici společně. Pokud nedisponuje dostatečnou kvalifikací, která podléhá schválení ze strany ČNB, není možné založit samosprávný fond, ale pouze fond spravovaný vybranou investiční společností.
Až dosud byla minimální hranice pro investici do fondu kvalifikovaných investorů (FKI) na úrovni 125 000 EUR. K 1. 6. 2016 došlo k zatraktivnění fondového investování pro drobné investory, protože nabyla účinnosti další novela Zákona o investičních společnostech a investičních fondech, která mimo jiné snížila tuto hranici na 1 milión CZK.
V čem spočívají výhody FKI uspořádání pro investora?
Investiční společnost v roli profesionálního manažera
V případě, že investor nedisponuje dostatečnou kvalifikací pro to, aby si založil samosprávný fond a řídil si akvizice i následnou správu nemovitostí sám (pozn. např. u dualistické struktury dva ze tří členů představenstva by měli mít zkušenost v realitách a dva v oblasti kolektivního investování, kvalifikaci schvaluje ČNB) nebo pokud samosprávnost není jeho cílem, může se spojit s některou z investičních společností a nechat si založit fond nesamosprávný. Rozhodne se, která právní forma je pro daný účel vhodná (nejčastěji se v dnešní době využívá podílový fond nebo akciová společnost s proměnným základním kapitálem) a s obhospodařovatelem (investiční společností) se domluví na rozdělení kompetencí a zejména na tom, jakým způsobem bude probíhat schvalování nových akvizic a jaké bude složení investičního výboru k tomuto účelu zřízeného. Ať už bude rozdělení pravomocí jakékoliv, konečnou zodpovědnost za investice nese vždy investiční společnost. Nesamosprávný fond je vhodný zejména pro ty investory, kteří nemovitosti vnímají jako alternativu k finančním aktivům, s výběrem a následnou správou nemovitosti nemají zkušenosti a realitní expertízu investiční společnosti uvítají. Investiční společnost jakožto obhospodařovatel postupuje pouze v intencích vymezených statutem fondu a zaštítí proces akvizice nemovitostí, řádných prověrek (tzv. due diligence), zkoordinuje následnou správu a pronájem. Investor má samozřejmě ve všech těchto fázích právo veta. Výhodou nesamosprávného fondu je i kratší licenční proces (1-3 měsíce místo 6-9) a méně robustní administrativa s ním spojená (není potřeba vytvářet vnitřní směrnice fungování).
Transparentnost a kontrola
Ve statutu fondu dojde k vymezení investiční strategie, vydefinování typu cílových aktiv, vtahů mezi investory a rozdělení pravomocí mezi nimi a investiční společností. Jde tedy o transparentní a ze strany ČNB a depozitáře o regulovanou a kontrolovanou platformu (pozn. depozitář vede účty fondu a kontroluje, že všechny finanční transakce probíhají v souladu se strategií uvedenou ve statutu).
Různí investoři – různé podfondy – různé strategie
Pokud je to žádoucí, lze v rámci jednoho fondu zřídit několik podfondů. Každý podfond může investovat do jiných aktiv (např. podfond č. 1 do komerčních výnosových nemovitostí, podfond č. 2 do rezidenčních nemovitostí, podfond č. 3 do zemědělské půdy a podfond č. 4 do finančních aktiv) a každý investor se rozhodne, do kterého z nich vloží prostředky.
Daňová výhoda? Ano, ale jen v některých případech
Až do 31. 12. 2014 mohly všechny investiční fondy, ať už fondy kolektivního investování nebo fondy kvalifikovaných investorů, danit své příjmy 5%. Novela platná od 1. 1.2015 přinesla nový termín, kterým je „základní investiční fond“, který může i nadále danit 5%. Jde o fond, jehož akcie jsou obchodovány na evropském regulovaném trhu, nebo fond kolektivního investování nebo dále otevřený podílový fond, případně investiční fond investující více než 90% hodnoty majetku do akcií a dluhopisů, podílů ve společnostech nebo například pohledávek. Novela dolehla na zhruba 76 účelově založených fondů, které byly uzavřenými fondy kvalifikovaných investorů a jejichž činnost se kryla s běžnou podnikatelskou činností, ať už šlo o developerské projekty, výnosové nemovitosti nebo třeba elektrárny. Nicméně i fondy zaměřené na nemovitosti mohly i nadále využívat sazbu daně 5%, například pokud fond nevlastnil nemovitosti napřímo, ale prostřednictvím účelově zřízené společnosti (tzv. SPV) nebo pokud měl právní formu otevřeného podílového fondu.
Novela účinná od 1. 6. 2016 přinesla další změnu a sice doplnila uzavřené podílové fondy do výčtu základních fondů v zákoně o daních z příjmu. Tato změna jde proti předchozí novele, jejímž cílem bylo vymýtit účelově zřizované daňové vehikly, zejména právě uzavřené fondy kvalifikovaných investorů.
Jakou zvolit právní formu?
Přestože ze zákona může mít fond řadu nejrůznějších právních forem, v současnosti nejoblíbenější jsou právě podílový fond a akciová společnost s proměnným základním kapitálem – SICAV.
SICAV se mezi investory těší oblíbenosti, protože je možné v jeho rámci zřizovat různé podfondy s různou investiční strategií, které jsou od sebe účetně a majetkově oddělené a nezodpovídají tak za dluhy ostatních podfondů. Jsou emitovány dva druhy akcií, tzv. zakladatelské akcie a investiční akcie. Do obchodního rejstříku se jako tzv. zapisovaný základní kapitál zapisuje pouze částka vložená úpisem zakladatelských akcií. S vlastnictvím investiční akcie je spojeno právo na zpětný odkup - upisování investičních akcií a jejich zpětný odkup však nijak neovlivňuje výši zapisovaného základního kapitálu (odpadá administrativa spojená se změnami základního kapitálu u klasické a.s.). Investiční politika fondu se řídí statutem, připraveným v úzké spolupráci s investory. Až do nedávna měla tato akciová společnost povinně monistický systém vnitřní struktury vytvářející orgány správní rady a statutárního ředitele, v jehož roli vystupuje investiční společnost. Dle novely účinné od 1. 6. 2016 budou nově moci tyto fondy mít, stejně jako běžné akciové společnosti, i dualistický systém, tedy představenstvo a dozorčí radu. Další novinkou je minimální výše tzv. zapisovaného základního kapitálu. Zatímco běžná akciová společnost musí mít základní kapitál ve výši nejméně 2 milióny CZK, zapisovaný základní kapitál SICAV bude nově muset činit pouze alespoň 1 CZK. A současně, že ke splnění dluhu, který není dluhem z její investiční činnosti, nelze použít majetek z investiční činnosti.
Podílový fond nemá na rozdíl od SICAV samostatnou právní subjektivitu, zakládá a spravuje jej zvolená investiční společnost, tedy obhospodařovatel. Jeho výhodou je rychlost založení (cca 1 měsíc zatímco u SICAV je potřeba počítat s cca 3 měsíci) a velmi nízké zřizovací náklady zahrnující v podstatě pouze náklady na statut. Na rozdíl od SICAV sice není podílový fond vytvořen zakladateli, nicméně ve statutu lze jejich práva upravit obdobně jako u SICAV - investoři si mohou udržet kontrolu nad výběrem jednotlivých investic prostřednictvím shromáždění podílníků, kterému je statutem fondu svěřeno dohodnuté penzum pravomocí, např. právě schvalování investičních návrhů předložených ze strany obhospodařovatele. Bez schválení návrhů ze strany shromáždění podílníků nemůže IS příslušnou investici realizovat.
Vzhledem k tomu, že poslední roky ukázaly, jak rychle se u nás daňová legislativa mění, není vhodné podřizovat rozhodování o vhodné právní formě právě daním, navíc čistě daňové vehikly jsou víceméně minulostí. Každý investor, který zvažuje „ušití“ FKI jemu na míru, by se měl zamyslet nad ostatními aspekty investice, jako například kolik bude do budoucna ve fondu investorů, jestli půjde o fyzické nebo právnické osoby, zda má být fond otevřený nebo uzavřený, jak má být rozhodováno o investicích, zda je žádoucí samosprávnost nebo naopak spolupráce s investiční společností apod. a na základě odpovědí na tyto otázky vybrat právní formu.
Autoři: Nina Kozáková (Director – Real Estate Investments, Patria) a Lubomír Seif (Ředitel – Depozitář fondů, ČSOB)