Jak si trh stojí
Trh s průmyslovými nemovitostmi je v posledních pár letech jedním z nejrychleji rostoucích segmentů realitního trhu v České republice. Těm, kteří koupili kvalitní průmyslovou nemovitost či celé portfolio v dobách útlumu, se tak mohla jejich investice do dnešního dne významně zhodnotit. Loňský rok byl po letech 2007 a 2008 třetím nejaktivnějším rokem v historii co se týče nového developmentu. Dokončeno bylo 566 000 metrů čtverečních nových ploch pro výrobu a skladování, což odpovídá meziročnímu nárůstu o 11%. Na rozdíl od předkrizových let, kdy byla pro tento segment trhu typická spekulativní výstavba bez předem zajištěného nájemce, pouze 10 % z nových prostor bylo v roce 2015 postaveno spekulativně.
Proč se průmyslovému sektoru tak daří? Příčinou je zaměření ČR na export, výkonnost ekonomiky (obzvláště pak automobilového trhu) a slabá tuzemská měna lákající zahraniční společnosti obzvláště z Německa. Středoevropský region se také těší oblíbenosti mezi investory zejména kvůli kvalifikované a relativně levné pracovní síle, flexibilním pracovním úvazkům a kvůli často nižšímu nájemnému než na západ od našich hranic.
Důležitou roli také hraje rychlá „obrátkovost“ tohoto segmentu. Konstrukce logistické haly na zelené louce je mnohdy několikanásobně rychlejší než výstavba kancelářské budovy. Typicky trvá do půl roku, zatímco výstavba kancelářského objektu zabere v průměru osmnáct měsíců.
Pár aktuálních údajů
Trhu s moderními průmyslovými nemovitostmi o celkové rozloze 5,78 mil. metrů čtverečních dominují v ČR tři hlavní lokality, ve kterých se nachází 70 % průmyslových nemovitostí – Praha, Plzeň a Jižní Morava.
Největší část poptávky generovaly v roce 2015 výrobní společnosti, logistické firmy potom představovaly druhý nejsilnějším segment. Distribuční služby dominovaly industriálnímu trhu v roce 2014, především díky transakcím firem a Primark, v roce 2015 klesly však až na třetí příčku.
Zdroj: ARTN Report
Uzavřené nájemní smlouvy v ČR během roku 2015 zahrnovaly celkem 1 393 800 metrů čtverečních, což je přibližně stejný objem jako v roce 2014. Na rozdíl od roku 2014 však neproběhl žádný obchod nad 50 000 metrů čtverečních, z čehož lze vyvodit, že o pronájem průmyslových prostor projevil zájem větší počet firem.
Automobilový průmysl byl hlavním hybatelem trhu v uplynulých dvaceti letech. Trh průmyslových prostor však stále více ovládá segment e-commerce. Poptávku po skladových prostorách zde generují jednak zahraniční e-eshopy pronajímající si prostory pro obsluhu západoevropského trhu a pro expanzi na východ a dále maloobchodníci s kamennými prodejnami rozšiřující svou nabídku přes e-shopy.
Díky silné poptávce a navzdory velkému množství nově dokončených prostor poklesla míra neobsazenosti v roce 2015 meziročně o 3,1% na 5,1 % představujících celkem 292 000 metrů čtverečních. V prvním čtvrtletí letošního roku míra neobsazenosti dále klesala a dosáhla rekordních hodnot. Dle společnosti 108 Agency se dostala na přibližně 4,8%, dle údajů CBRE spadla dokonce na 4,2% (240 900 metrů čtverečních). Pro srovnání neobsazenost moderních kancelářských ploch se na konci prvního kvartálu 2016 pohybovala v Praze na úrovni 13,9%.
Průměrné nominální nájemné (pozn: nájemné před odečtením pobídek) zůstává na úrovni 4 EUR/metr čtvereční/měsíc.
Výhled na 2016
Očekává se, že letošní rok bude z hlediska nového developmentu také velmi silným a měl by dosáhnout podobné úrovně jako rok 2015.
Míra neobsazenosti průmyslových nemovitostí je nejnižší v historii, v následujících kvartálech roku 2016 dojde pravděpodobně k její stabilizaci nebo dokonce mírnému poklesu. Očekává se také, že poptávka zůstane i nadále silná zejména kvůli vysoké důvěře spotřebitelů, která se pozitivně promítne do maloobchodu, potažmo distribuce, a že firmám zaměřeným na e-commerce a automobilovému průmyslu se bude i nadále dařit. Nový development bude tažen zejména předpronájmy, nikoli tedy spekulativní výstavbou.
Nejběžnější formou pobídek, které developeři nájemcům na trhu průmyslových prostor nabízejí, jsou nájemní prázdniny nebo příspěvek na vybavení prostor. Finální balíček incentiv se liší v závislosti na úrovni konkurenčního boje v daném regionu. S tím, jak ubývá kapacita již připravených prostor k pronájmu, se dá očekávat snižování úrovně pobídek a následně růst nájemného.
Specifika investic do průmyslových nemovitostí
Výnosy spojené s investicemi do špičkových průmyslových nemovitostí se v prvním kvartálu roku 2016 pohybovaly na úrovni 6,75 %. Mírná komprese se očekává koncem letošního roku. Pro porovnání výnosy špičkových kancelářských objektů v současné době činí 5,5 %, u nejlukrativnějších maloobchodních nemovitostí je to 4,25 %. Následující graf znázorňuje vývoj výnosů průmyslových nemovitostí v čase:
Zdroj: Colliers International
Ve srovnání s rokem 2014, kdy dominantním sektorem v oblasti investic byly průmyslové nemovitosti, které se na celkovém objemu podílely z 38 % (744 miliónů EUR), ve 2015 to bylo jen 9 % (253 miliónů EUR).
Společnosti generující poptávku po průmyslových prostorách obvykle mají zájem o pronájem, nikoliv vlastnictví nemovitosti, které pro ně představuje zbytečnou zátěž. Své prostředky raději použijí na rozvoj businessu, navíc mnohdy nedokáží předvídat svůj vývoj na dobu delší než 5-7 let a pronájem jim tak poskytuje větší míru flexibility v rozhodování o velikosti prostor. Typické jsou dlouhodobé nájemní smlouvy trvající od 5 do 15 let. Nejdelší smlouvy uzavírají zejména výrobní společnosti, které kvůli vysokým investicím do prostor zůstávají v pronajatých nemovitostech déle. Pro porovnání standardní kancelářské smlouvy jsou uzavírány na dobu 3 až 5 let, pro maloobchod je typických 5 let, velmi výjimečně více.
Výhodou pro investora a specifikem tohoto segmentu trhu jsou velmi vysoké garance poskytované nájemci, neobvyklé nejsou ani ty ve výši jednoročního nájmu.
Na rozdíl od většiny kancelářských budov a obchodních center průmyslová nemovitost bývá často obsazena pouze jedním nájemcem s dlouhodobou nájemní smlouvou, což usnadňuje do značné míry správu a koordinace aktivit s ní spojených. Na druhou stranu o to pečlivěji je potřeba mít v nájemní smlouvě pečlivě ošetřenou penalizaci za předčasný odchod nájemce, který může být pro investora fatální, a indexaci nájemného.
Českému trhu se špičkovými průmyslovými nemovitostmi dominuje omezený počet developerů, investičních příležitostí je v současné době jako šafránu a velmi často se obchodují celá portfolia. Je obvyklé, že developeři převádějí své nemovitosti po dokončení do fondu, který střádá investice většího počtu nejčastěji kvalifikovaných investorů. Prostor pro běžné investory, kteří chtějí vlastnit nemovitost jako takovou a ne pouze podíl ve fondu, se pak dá najít na sekundárním trhu se staršími nemovitostmi. Investor však musí mít v takovém případě apetit pustit se do rekonstrukce, aby mohl objekt následně výhodně pronajmout a spravovat.
Zdroj: ARTN Trend Report, Cushman&Wakefield Industrial Market Snapshot Q1 2016, CBRE Q1 2016 Czech Republic Big Box Logistics Market View, CIA News, Building World Magazine 3/2016, 108 Agency - 1Q/2016: Na trhu průmyslových nemovitostí v ČR roste trend spekulativní výstavby