Hledat v komentářích
Investiční doporučení
Výsledky společností - ČR
Výsledky společností - Svět
IPO, M&A
Týdenní přehledy
 

Detail - články
Průmyslové nemovitosti – jejich specifika a investiční potenciál

Průmyslové nemovitosti – jejich specifika a investiční potenciál

24.5.2016 13:30
Autor: Nina Kozáková, Patria investiční společnost, a.s.

Jak si trh stojí

Trh s průmyslovými nemovitostmi je v posledních pár letech jedním z nejrychleji rostoucích segmentů realitního trhu v České republice. Těm, kteří koupili kvalitní průmyslovou nemovitost či celé portfolio v dobách útlumu, se tak mohla jejich investice do dnešního dne významně zhodnotit. Loňský rok byl po letech 2007 a 2008 třetím nejaktivnějším rokem v historii co se týče nového developmentu. Dokončeno bylo 566 000 metrů čtverečních nových ploch pro výrobu a skladování, což odpovídá meziročnímu nárůstu o 11%. Na rozdíl od předkrizových let, kdy byla pro tento segment trhu typická spekulativní výstavba bez předem zajištěného nájemce, pouze 10 % z nových prostor bylo v roce 2015 postaveno spekulativně.

Proč se průmyslovému sektoru tak daří? Příčinou je zaměření ČR na export, výkonnost ekonomiky (obzvláště pak automobilového trhu) a slabá tuzemská měna lákající zahraniční společnosti obzvláště z Německa. Středoevropský region se také těší oblíbenosti mezi investory zejména kvůli kvalifikované a relativně levné pracovní síle, flexibilním pracovním úvazkům a kvůli často nižšímu nájemnému než na západ od našich hranic.

Důležitou roli také hraje rychlá „obrátkovost“ tohoto segmentu. Konstrukce logistické haly na zelené louce je mnohdy několikanásobně rychlejší než výstavba kancelářské budovy. Typicky trvá do půl roku, zatímco výstavba kancelářského objektu zabere v průměru osmnáct měsíců.

Pár aktuálních údajů

Trhu s moderními průmyslovými nemovitostmi o celkové rozloze 5,78 mil. metrů čtverečních dominují v ČR tři hlavní lokality, ve kterých se nachází 70 % průmyslových nemovitostí – Praha, Plzeň a Jižní Morava.

n1

Největší část poptávky generovaly v roce 2015 výrobní společnosti, logistické firmy potom představovaly druhý nejsilnějším segment. Distribuční služby dominovaly industriálnímu trhu v roce 2014, především díky transakcím firem Amazon a Primark, v roce 2015 klesly však až na třetí příčku.

n2

Zdroj: ARTN Report

Uzavřené nájemní smlouvy v ČR během roku 2015 zahrnovaly celkem 1 393 800 metrů čtverečních, což je přibližně stejný objem jako v roce 2014. Na rozdíl od roku 2014 však neproběhl žádný obchod nad 50 000 metrů čtverečních, z čehož lze vyvodit, že o pronájem průmyslových prostor projevil zájem větší počet firem.

Automobilový průmysl byl hlavním hybatelem trhu v uplynulých dvaceti letech. Trh průmyslových prostor však stále více ovládá segment e-commerce. Poptávku po skladových prostorách zde generují jednak zahraniční e-eshopy pronajímající si prostory pro obsluhu západoevropského trhu a pro expanzi na východ a dále maloobchodníci s kamennými prodejnami rozšiřující svou nabídku přes e-shopy.

Díky silné poptávce a navzdory velkému množství nově dokončených prostor poklesla míra neobsazenosti v roce 2015 meziročně o 3,1% na 5,1 % představujících celkem 292 000 metrů čtverečních. V prvním čtvrtletí letošního roku míra neobsazenosti dále klesala a dosáhla rekordních hodnot. Dle společnosti 108 Agency se dostala na přibližně 4,8%, dle údajů CBRE spadla dokonce na 4,2% (240 900 metrů čtverečních). Pro srovnání neobsazenost moderních kancelářských ploch se na konci prvního kvartálu 2016 pohybovala v Praze na úrovni 13,9%.

Průměrné nominální nájemné (pozn: nájemné před odečtením pobídek) zůstává na úrovni 4 EUR/metr čtvereční/měsíc.

Výhled na 2016

Očekává se, že letošní rok bude z hlediska nového developmentu také velmi silným a měl by dosáhnout podobné úrovně jako rok 2015.

Míra neobsazenosti průmyslových nemovitostí je nejnižší v historii, v následujících kvartálech roku 2016 dojde pravděpodobně k její stabilizaci nebo dokonce mírnému poklesu. Očekává se také, že poptávka zůstane i nadále silná zejména kvůli vysoké důvěře spotřebitelů, která se pozitivně promítne do maloobchodu, potažmo distribuce, a že firmám zaměřeným na e-commerce a automobilovému průmyslu se bude i nadále dařit. Nový development bude tažen zejména předpronájmy, nikoli tedy spekulativní výstavbou.

Nejběžnější formou pobídek, které developeři nájemcům na trhu průmyslových prostor nabízejí, jsou nájemní prázdniny nebo příspěvek na vybavení prostor. Finální balíček incentiv se liší v závislosti na úrovni konkurenčního boje v daném regionu. S tím, jak ubývá kapacita již připravených prostor k pronájmu, se dá očekávat snižování úrovně pobídek a následně růst nájemného.

Specifika investic do průmyslových nemovitostí

Výnosy spojené s investicemi do špičkových průmyslových nemovitostí se v prvním kvartálu roku 2016 pohybovaly na úrovni 6,75 %. Mírná komprese se očekává koncem letošního roku. Pro porovnání výnosy špičkových kancelářských objektů v současné době činí 5,5 %, u nejlukrativnějších maloobchodních nemovitostí je to 4,25 %. Následující graf znázorňuje vývoj výnosů průmyslových nemovitostí v čase:

n3

Zdroj: Colliers International

Ve srovnání s rokem 2014, kdy dominantním sektorem v oblasti investic byly průmyslové nemovitosti, které se na celkovém objemu podílely z 38 % (744 miliónů EUR), ve 2015 to bylo jen 9 % (253 miliónů EUR).

Společnosti generující poptávku po průmyslových prostorách obvykle mají zájem o pronájem, nikoliv vlastnictví nemovitosti, které pro ně představuje zbytečnou zátěž. Své prostředky raději použijí na rozvoj businessu, navíc mnohdy nedokáží předvídat svůj vývoj na dobu delší než 5-7 let a pronájem jim tak poskytuje větší míru flexibility v rozhodování o velikosti prostor. Typické jsou dlouhodobé nájemní smlouvy trvající od 5 do 15 let. Nejdelší smlouvy uzavírají zejména výrobní společnosti, které kvůli vysokým investicím do prostor zůstávají v pronajatých nemovitostech déle. Pro porovnání standardní kancelářské smlouvy jsou uzavírány na dobu 3 až 5 let, pro maloobchod je typických 5 let, velmi výjimečně více.

Výhodou pro investora a specifikem tohoto segmentu trhu jsou velmi vysoké garance poskytované nájemci, neobvyklé nejsou ani ty ve výši jednoročního nájmu.

Na rozdíl od většiny kancelářských budov a obchodních center průmyslová nemovitost bývá často obsazena pouze jedním nájemcem s dlouhodobou nájemní smlouvou, což usnadňuje do značné míry správu a koordinace aktivit s ní spojených. Na druhou stranu o to pečlivěji je potřeba mít v nájemní smlouvě pečlivě ošetřenou penalizaci za předčasný odchod nájemce, který může být pro investora fatální, a indexaci nájemného.

Českému trhu se špičkovými průmyslovými nemovitostmi dominuje omezený počet developerů, investičních příležitostí je v současné době jako šafránu a velmi často se obchodují celá portfolia. Je obvyklé, že developeři převádějí své nemovitosti po dokončení do fondu, který střádá investice většího počtu nejčastěji kvalifikovaných investorů. Prostor pro běžné investory, kteří chtějí vlastnit nemovitost jako takovou a ne pouze podíl ve fondu, se pak dá najít na sekundárním trhu se staršími nemovitostmi. Investor však musí mít v takovém případě apetit pustit se do rekonstrukce, aby mohl objekt následně výhodně pronajmout a spravovat.

Zdroj: ARTN Trend Report, Cushman&Wakefield Industrial Market Snapshot Q1 2016, CBRE Q1 2016 Czech Republic Big Box Logistics Market View, CIA News, Building World Magazine 3/2016, 108 Agency - 1Q/2016: Na trhu průmyslových nemovitostí v ČR roste trend spekulativní výstavby


Čtěte více:

Kancelářský trh – po několikaletém útlumu konečně oživení?
21.3.2016 9:56
Až do roku 2008 a nástupu ekonomické krize byla s vidinou nikdy nekonč...
Proč investovat do nemovitostí?
11.4.2016 15:00
Investiční nemovitosti patřily, patří a vždy budou patřit do portfolií...
Rezidenční trh s novostavbami – poptávka tlačí ceny nahoru. Jaké lze očekávat výnosy? Bude co kupovat?
13.4.2016 12:19
Rekordní prodeje Na začátku roku nás média začala bombardovat rekordn...
Byty jako výhodná investice?
2.5.2016 13:50
Nákup bytu, případně portfolia bytů patří k jedné z bezpečnějších inve...
VIG: Komentář analytika k 1Q16 - výsledky byly mírně pod odhady
24.5.2016 9:22
Pojišťovna VIG vykázala meziroční pokles zisku po zdanění o 19,8 % na ...

Reklama
Nově na Patria.cz - obchodní signály na forexu podle technických indikátorů ADX, Williams R% a klouzavých průměrů!
Váš názor
Na tomto místě můžete zahájit diskusi. Zatím nebyl zadán žádný názor. Do diskuse mohou přispívat pouze přihlášení uživatelé (Přihlásit). Pokud nemáte účet, na který byste se mohli přihlásit, registrujte se zde.
Aktuální komentáře
25.4.2017
22:00Nasdaq poprvé nad 6000 body! Výsledková sezóna je v plném proudu
19:11Konec prohibice, směr marihuanová investiční revoluce
18:05Summary: Volvo překvapilo, francouzský miliardář kupuje zbylý podíl v Christian Dior
17:22Komerční banka, a.s.: Přijatá usnesení Valné hromady KB
17:12KB a spořitelna schválily dividendy. Přijdou výsledky CETV, Unipetrolu a O2
17:12CETV: Menší úrokové náklady sníží čistou ztrátu (Odhad analytika Patria Finance pro 1Q17)  
16:19ČEZ a.s.: Informace k FVE Čekanice v majetku ČEZ OZ uzavřený investiční fond a.s.
16:18Nasdaq poprvé v historii obchoduje nad 6.000 body
15:47Čínský růst je asi rychlejší, než myslíme. Naznačují to noční satelitní snímky
15:27Dolar posiluje proti jenu, do hry se vrací Trump  
14:54Safichem: Výroční zprávu za období 1. 7. 2015 do 31. 12. 2016
14:46AMISTA investiční společnost, a.s.: Metrostav nemovitostní, investiční fond s proměnným základním kapitálem, a.s. zveřejňuje Výroční zprávu
14:42AMISTA investiční společnost, a.s.: 1. Regionální investiční fond s proměnným základním kapitálem, a.s. zveřejňuje Výroční zprávu
14:27Coca-Cola hubne, kvartální tržby s ní
13:57Co čekat od výsledků Unipetrolu za první čtvrtletí? Prognóza analytiků Patria Finance  
12:39Výsledková sezóna v ČR – firemní kalendář pro 1Q/2017
11:54Chcete používat euro? Proč ne rovnou celosvětový zlatý standard?
10:59Odhad výsledků O2 ČR za 1Q17: Mobilní data porostou, ziskovost zachována  
10:13Euforie bylo dost. Trhy se v klidnějším dni konsolidují, euro drží zisky  
10:04Pražská burza konsoliduje po největším růstu za dva měsíce

Související komentáře
Nejčtenější zprávy dne
Nejčtenější zprávy týdne
Nejdiskutovanější zprávy týdne
Denní kalendář hlavních událostí
ČasUdálost
AK Steel Holding Corp (03/17 Q1, Bef-mkt)
AT&T Inc (03/17 Q1, Aft-mkt)
Biogen Inc (03/17 Q1, Bef-mkt)
Corning Inc (03/17 Q1, Bef-mkt)
Edwards Lifesciences Corp (03/17 Q1, Aft-mkt)
Freeport-McMoRan Inc (03/17 Q1, Bef-mkt)
Illumina Inc (03/17 Q1, Aft-mkt)
JetBlue Airways Corp (03/17 Q1, Bef-mkt)
McDonald's Corp (03/17 Q1, Bef-mkt)
Novartis AG (03/17 Q1)
SAP SE (03/17 Q1, Bef-mkt)
United States Steel Corp (03/17 Q1, Aft-mkt)
Universal Health Services Inc (03/17 Q1, Aft-mkt)
Wynn Resorts Ltd (03/17 Q1, Aft-mkt)
7:20Volvo AB (03/17 Q1)
7:30Telefonaktiebolaget LM Ericsson (03/17 Q1)
12:00EI du Pont de Nemours & Co (03/17 Q1)
12:25Eli Lilly & Co (03/17 Q1)
12:30Baker Hughes Inc (03/17 Q1)
12:55Coca-Cola Co/The (03/17 Q1)
13:00AutoNation Inc (03/17 Q1)
13:00Masco Corp (03/17 Q1)
13:00Valero Energy Corp (03/17 Q1)
13:25Lockheed Martin Corp (03/17 Q1)
13:303M Co (03/17 Q1)
13:30Caterpillar Inc (03/17 Q1)
14:00HU - Jednání MNB, základní sazba
16:00USA - Index spotř. důvěry Conference Board
16:00USA - Prodeje nových domů
22:05Arconic Inc (03/17 Q1)
22:05Capital One Financial Corp (03/17 Q1)
22:10Chipotle Mexican Grill Inc (03/17 Q1)
22:30Texas Instruments Inc (03/17 Q1)