Princip převodu vlastnického práva k nemovitostem k okamžiku podání návrhu na vklad vlastnického práva u katastrálního úřadu je – po přerušení obdobím socialistického práva – součástí českého právního řádu již dvacet let. Zpětná účinnost převodů, kdy vlastnictví se převádí vkladem do katastru, avšak s účinky zpětně k podání návrhu na vklad, však způsobuje dodnes výkladové problémy v praxi.
Nedávno bylo publikováno zajímavé rozhodnutí Nejvyššího soudu k otázce platného uzavírání nájemních smluv v souvislosti s prodejem nemovitostí. V popisovaném případě uzavřel kupující nemovitosti současně s kupní smlouvou, kterou kupoval nemovitost, i smlouvu nájemní, kterou přenechal užívání této nemovitosti nájemci. V nájemní smlouvě si smluvní strany uvedly konkrétní datum, kdy měl nájem nabýt účinnosti. Šlo o datum, do něhož předpokládaly provedení vkladu na katastru. Kupující se však stal vlastníkem nemovitostí až o několik dní později, než předpokládalo datum účinnosti nájemní smlouvy (v daném případě šlo jen o dodatek smlouvy, což však není pro tento článek podstatné).
V souvislosti se sporem mezi pronajímatelem a nájemcem se nájemce následně dovolával neplatnosti uzavřené nájemní smlouvy právě z toho důvodu, že měla nabýt účinnosti v okamžiku, kdy ještě nebylo vloženo vlastnické právo pronajímatele do katastru, a tedy pronajímatel neměl právo s nemovitostí právně disponovat, tedy ji ani pronajímat (nebo měnit podmínky nájmu).
Nejvyšší soud však dovodil, že nájemní smlouva byla uzavřena platně, jelikož smluvní strany při uzavření smlouvy věděly, že se jejich ujednání stane účinným jen za předpokladu, že pronajímatel nabude vlastnictví pronajímané nemovitosti. A to dokonce i přesto, že sjednané datum účinnosti nájemní smlouvy nastalo ještě před vkladem vlastnického práva pronajímatele.
Z obecného hlediska vidíme pro podnikatelskou praxi podstatný ten závěr, že soud neměl pochyby o tom, že pronajímatel může platně uzavírat nájemní smlouvy na nemovitost, kterou zatím nevlastní, pokud váže její účinnost až na okamžik vkladu vlastnického práva do katastru a smluvní strany mají důvod očekávat, že pronajímatel se vlastníkem stane. Ve starší judikatuře českých soudů lze nalézt nemálo rozhodnutí, která podobný postup zpochybňovala a prohlašovala je za neplatné z důvodu nemožnosti plnění.
Přitom situace, kdy budoucí vlastník legitimně chce disponovat s věcí, kterou zatím nemá, jsou naprosto běžné. Jak jinak může například prokázat osobám poskytujícím mu financování, že má zajištěné výnosy ze zamýšlené investice do nemovitosti?
Z hlediska nového občanského zákoníku (NOZ) je tu naděje na lepší příští. § 1760 NOZ přináší pravidlo, které nemá v současném civilním právu obdobu: výslovně stanoví, že skutečnost, že strana nebyla při uzavření smlouvy oprávněna nakládat s tím, co má být podle smlouvy plněno, sama o sobě neplatnost smlouvy nevyvolává.