Vytvořila se v Německu realitní bublina?

Ceny na německém rezidenčním trhu mezi lety 1994–2008 klesaly, poté nastal v reálném vyjádření jejich růst. V některých oblastech byl dokonce poměrně prudký. Německý trh s bydlením se tak dostal do centra pozornosti investorů, objevily se i obavy z toho, zda nevzniká bublina. Pokud ale porovnáme reálný růst cen na německém trhu s tím, jak se v podobných fázích cyklu vyvíjely ceny v dalších zemích OECD, není vývoj v Německu ničím mimořádným. Měl by být naopak vnímán jako normalizace cenové úrovně. První graf ukazuje dlouhodobý cenový vývoj na německém rezidenčním trhu, šedě jsou vyznačeny fáze boomu s průměrným tempem ročního růstu: 
 


Od 70. let prošel německý trh čtyřmi fázemi boomu. Ty nastaly během období, kdy došlo ke změně inflačních očekávání, příjmů či finančních podmínek. Během první fáze panovala v německé ekonomice plná zaměstnanost, na konci 70. let zase přišla ropná krize a celková inflace dosáhla během let 1976–1981 25 %. Ceny nemovitostí se zvýšily v reálném vyjádření o 14 %. Po opětovném sjednocení Německa vzrostly investice do nemovitostí na východě země, výsledkem byl boom let 1989–1994. Čtvrtá fáze začala v roce 2008.

Porovnání se zeměmi OECD ukazuje, že Německo se pohybuje na konci žebříčku cenových růstů. Mezi lety 1970–2012 zde dosahoval reálný růst cen nemovitostí v období boomu 2 – 3 %, zatímco medián u zemí OECD dosahuje asi 8 %. Data také ukazují, že za růstem cen nemovitostí obvykle stojí rostoucí příjmy a nízké reálné sazby. V Německu se nyní dlouhodobé reálné sazby nacházejí blízko nuly a příjmy leží na vysoké úrovni (i když nerostou). To naznačuje, že současný boom bude pravděpodobně pokračovat a mohl by se stát nejdelším v historii. To, že ECB v reakci na krizi v eurozóně snížila sazby na historická minima, ale dosud nevyvolalo boom na trhu s úvěry. Vyšší růst německého HDP pravděpodobně přiláká na jeho realitní trh i zahraniční investory, tato země je navíc vnímána jako relativně bezpečné útočiště.

Co by mohlo růst cen na německém trhu bydlení ukončit? Demografický posun by mohl snížit poptávku po bydlení a zároveň zvýšit nabídku na trhu. Tento efekt by ale mohla tlumit imigrace. Další brzdou by mohla být regulace. Růst cen nemovitostí by mohl zastavit i konec krize v eurozóně, protože pak by se zvýšila atraktivita investic mimo Německo. Ekonomické oživení by navíc zvýšilo poptávku po finančních produktech a naopak snížilo poptávku po realitách.

(Zdroj: DB Research)