V rámci nové sekce Realitní sloupek (více ZDE) na webu patria.cz přinášíme výhled nemovitostního segmentu pro letošní rok.
Výnosy špičkových nemovitostí aktuálně dosahují stejné nebo dokonce nižší úrovně než v předkrizových letech. Tento tlak je podporován skutečností, že se nemovitosti stávají pro investory v porovnání s ostatními třídami aktiv stále zajímavější alternativou. Příliv kapitálu pokračuje, přičemž úrokové sazby zůstávají na svých minimech, což trend rostoucích cen dále posiluje. Je však situace skutečně stejná jako v letech 2007 a 2008? Ne tak docela. Hlavní rozdíly lze spatřit zejména v následujících skutečnostech:
• I přes rostoucí zájem investorů o regionální lokality jsou nůžky mezi výnosy špičkových a druhotných nemovitostí stále rozevřeny, zatímco v předkrizovém období se přiblížily o méně než 100 bazických bodů.
• Další snižování výnosů je v roce sice 2016 pravděpodobné, mělo by se však být již mírnějšího rázu než v předchozích dvou letech a mělo by se týkat spíše jen kvalitních nemovitostí v atraktivních lokalitách obsazených silnými nájemci než plošně celého realitního trhu.
• FED poprvé od roku 2006 začal zvyšovat úrokové sazby a očekává se, že Británie bude další v pořadí. ECB oproti tomu prodloužila program kvantitativního uvolňování až do března 2017 a i nadále se drží politiky nízkých až záporných úrokových sazeb. Nepředpokládá se, že by v nejbližší době plánovala nastartovaný kurz změnit, naopak v březnu půjde depositní sazba s největší pravděpodobností ještě více do záporu (trh čeká pokles o 10-15 bps). Dříve či později však růst úrokových sazeb způsobí tlak na růst výnosů nemovitostí. Rozpětí mezi nemovitostními výnosy a dlouhodobými úrokovými sazbami je v současné době podstatně větší než v předkrizových letech (2008: výnosy špičkových nemovitostí i úrokové sazby na úrovni 5%; 2016: výnosy 5% a úrokové sazby okolo 2%), čímž vytváří dostatečnou rezervu pro to, aby výnosy a úroky nemusely růst proporcionálně.
• Kvantitativní uvolňování a nízké úrokové sazby povedou k oslabování eura vůči dolaru, což bude mít za následek další zvyšování poptávky ze strany amerických investorů spekulujících na budoucí zhodnocení eura.
Projekty čekající na své investory
• Očekávají se realitní transakce podobného objemu jako 2015 (cca 2,7 miliardy EUR) a nárůst objemu kancelářských transakcí, což je dáno především rostoucí nabídkou a zlepšením kondice trhu s pronájmy. Obecně však panuje na trhu názor, že kvalitních projektů ke koupi ubývá, přičemž ceny dále rostou. Navíc například maloobchodní segment je již poměrně saturován, nákupních center je hodně a staví se pouze omezeně.
• V roce 2016 změní majitele řada zajímavých projektů, z maloobchodních nemovitostí to bude napříkad obchodní centrum Letňany (Tesco Stores) a v regionech obchodní centrum Forum Ústí nad Labem (HOOP a Meyer Bergman), liberecké Forum (Tesco Stores) nebo portfolio zahrnující několik hypermarketů a brněnské obchodní centrum Královo Pole (AERIUM).
• Na nového vlastníka také čekají mimo jiné budovy a v centru Prahy, novostavba Crystal na Vinohradech, Rohan na Praze 8 nebo kancelářský objekt na Chodově The Park. The Park bude pravděpodobně největší transakci roku 2016 co do výměry a zároveň největší transakci v sektoru kancelářských nemovitostí.
• Po relativním útlumu průmyslového sektoru v roce 2015 oproti roku 2014 přijdou letos na trh zajímavá portfolia, například nemovitosti HB Reavis v Ostravě a Lovosicích nebo průmyslové portfolio NBGI.
Zdroj: CBRE Czech Republic Real Estate Market Outlook 2016, Building World magazine December 12/2015, ČIA News