Zajímají Vás reality? Uvažuje o investici do této třídy aktiv? Hledáte spolehlivé a unikátní informace z nemovitostního trhu? Pokud ano, pak přesně pro Vás je určen nový realitní sloupek na stránkách Patria.cz, více ZDE.
Jak si na tom aktuálně stojí nemovitostní investice?
Investice do komerčních nemovitostí začaly po letech útlumu a stagnace zažívat výrazné oživení. Nálada na realitním trhu je od roku 2014 opět optimistická – financování je dostupné, úrokové sazby na svých historických minimech a cenová očekávání prodávajících a kupujících se konečně přiblížila. Všechny tyto faktory spolu s přebytkem likvidity tlačí výnosy z nemovitostních investic směrem dolů a zejména lokální investoři se začínají rozhlížet po zajímavých příležitostech i v regionech. I přes to, že snižování výnosů je zřejmé a u špičkových nemovitostí se dnes pohybujeme mezi 4 % (rezidence, polyfunkce) a 6,5 % (průmysl), nabízejí nemovitosti v porovnání s jinými investičními aktivy stále atraktivní zhodnocení. Pojďme se v krátkosti poohlédnout za rokem 2015.
Rekordní objem transakcí a jejich struktura
Český investiční rok lámal v roce 2015 v oblasti realit rekordy. Nemovitosti v České republice přilákaly v loňském roce investice v celkové hodnotě necelých 2,8 miliardy EUR, což je zhruba o 16 % více než v roce 2014. Byly také překročeny objemy transakcí z předkrizových let 2007 a 2008.
Největšími transakcemi byly prodej obchodního centra Palladium v Praze a bytového portfolia 43 000 bytů skupiny BXR Zdeňka Bakaly v Moravsko-Slezském kraji, které představovaly téměř polovinu objemu, a sice 1,27 miliardy EUR.
Podíl jednotlivých segmentů trhu byl následující:
Ve srovnání s rokem 2014, kdy dominantním sektorem byl průmysl, který se na celkovém objemu podílel z 38 % (744 miliónů EUR), táhly poptávku investorů v roce 2015 maloobchodní nemovitosti. Polyfunkční nemovitosti převážně maloobchodního typu a čistě maloobchodní nemovitosti ukrojily z pomyslného koláče 44 %. V hledáčku investorů byla jak shopping centra, tak nemovitosti na hlavních pražských třídách.
Průměrná velikost jednoho obchodu činila cca 45 miliónu EUR, mediánová hodnota potom 23 miliónů EUR.
Perly mezi zobchodovanými nemovitostmi
V maloobchodním segmentu bylo opravdu živo. Majitele změnily kromě Palladia (570 miliónů EUR; kupující Union Investment Real Estate) například Arkády Pankrác (75% podíl 162 miliónů EUR; kupující Atrium European RE), palác Savarin v ulici Na Příkopě (82,5 miliónu EUR, kupující: Crestyl), vlajková prodejna Louis Vuitton v Pařížské 3 (cena nezveřejněna; kupující: Mint Investments pro IKS KB), Atrium portfolio 72 nemovitostí (69 miliónů EUR; kupující: Peakside Capital Advisors), obchodní centrum Varyáda v Karlových Varech (60 miliónů EUR; kupující European Property Group), maloobchodní portfolio společnosti Bluehouse Capital složené ze tří nemovitostí - v Hradci Králové, Jablonci nad Nisou a ve Znojmě (62 miliónů EUR; kupující: NOVA RE Fund) nebo portfolio tří budov pronajatých řetězci Terranova v Praze v ulici 28. října, Olomouci a Liberci (cena nezveřejněna, kupující: ECE European City Estates). Mezi další zajímavé realitní transakce trhu s maloobchodními nemovitostmi patřily například znojemské outletové centrum Hatě, Futurum Kolín nebo Oáza Kladno.
Nabídka kancelářských nemovitostí je větší než kdy předtím, takže je z čeho vybírat, navíc cenová očekávání vlastníků jsou realističtější, než tomu bylo v minulosti. Aktivní byly zejména domácí investoři a české realitní fondy. Mezi nejvýznamnější transakce na kancelářském trhu patřily v roce 2015 budovy Olbrachtova 9 v Praze 4 (52 miliónů EUR), Panorama Building v Praze 1 (15 miliónů EUR), City Point na Pankráci (16 miliónů EUR), které pro své klienty nakoupila společnost Mint Investments, nebo například druhá etapa Business Parku Futurama (50 miliónů EUR; kupující: Safichem), Corso Court (55 miliónů EUR; kupující: Skanska) či BB Centrum Beta (cena nezveřejněna; kupující: Passerinvest). Významným hráčem se stala i česká společnost Cimex, která nakoupila dvě kancelářské budovy: Na Pankráci 60 a Vyšehrad Garden.
Industriální sektor zaznamenal po superúspěšném roce 2014 loni spíše útlum, v roce 2016 se však znovu očekává větší aktivita. Na trh se dostává totiž hned několik zajímavých portfolií, z nichž největší je bezesporu české portfolio developerské společnosti s průmyslovými nemovitostmi CTP, o které již delší dobu projevuje zájem britská pobočka společnosti Macquarie.
Původ kapitálu
Američané u nás investovali nejvíce, jejich podíl činil 32 %. Následováni byli německými investory s 22 %. Český kapitál postupně nabírá na tempu a v roce 2015 se umístil na třetím místě s 21 %. Čeští investoři, ať už privátní fondy nebo fondy kvalifikovaných investorů, jsou velmi aktivní, nicméně stále cílí spíše na relativně menší akvizice. Podle realitních analytiků však jejich význam i nadále poroste.
Česká republika se také dostala po Francii, Německu a zbytku Evropy do hledáčku čínských investorů. Skupina CEFC koupila ve čtvrtém kvartále například budovu Živnobanky Na Příkopě a Martinický palác, Kardelo Group (China Private) potom obchodní centrum Oáza Kladno.
Do budoucna se dá očekávat i větší aktivita vietnamských investorů v realitách. Mezi poslední investice vietnamských byznysmenů dlouhodobě působících v Česku patří historický dům na Malé Straně. V Česku jsou aktivní vietnamské banky a roste i počet bohatých Vietnamců.
Z hlediska investorského profilu byly nejaktivnějšími nemovitostní společnosti (28 %), které následovaly podílové (26 %) a investiční fondy (16 %).
Které nemovitostní investice nabízely v roce 2015 nejvyšší výnosy?
Výnosy nemovitostí v roce 2015 dále klesaly, přičemž největší pokles a tedy nárůst ceny zaznamenaly maloobchodní nemovitosti na hlavních třídách, konkrétně o 75 bazických bodů. Důvodem byl zejména prodej zcela výjimečné nemovitosti Louis Vuitton, nemovitosti pyšnící se unikátní adresou jakou je Pařížská ulice a vysokou stabilitou nájemního vztahu.
Výnosy špičkových kancelářských nemovitostí se aktuálně pohybují na úrovni 5,75 %, u obchodních center je to 5,50 %, u maloobchodních nemovitostí na hlavních pražských třídách 4,50 % a u průmyslových nemovitostí 6,50 %.
Zdroj: Building World magazine December 12/2015, CBRE Czech Investment Market View Q4 2015