Regulace nájmů je obvykle jedním z témat, kterým se učitelé ekonomie snaží studentům ukázat, jak snaha něco zlepšit aktivním zásahem vlády může přinést velmi negativní důsledky. Podle základní teorie nabídky a poptávky totiž regulace nájmů v konečném důsledku způsobuje nedostatek bytů, kterým nejvíce trpí lidé s nejnižšími příjmy. Švédský ekonom Assar Lindbeck, který po řadu let seděl v čele výboru udílejícího Nobelovu cenu, prý dokonce řekl, že po bombardování je regulace nájmů tím nejúčinnějším nástrojem, jak zničit nějaké město. Jenže jak na stránkách Bloombergu poukazuje známý ekonom Noah Smith, ani zde není celkový obrázek černobílý.
Skutečný svět se podle Smithe jen málokdy chová podle základních ekonomických pouček. Je to zřejmé například na trhu práce, kde minimální mzda navzdory teoriím často neničí velké množství pracovních míst. Je reálná situace na míle vzdálená teoriím i v případě regulace nájmů? Nová studie, kterou zpracovali ekonomové Rebecca Diamond, Timothy McQuade a Franklin Qian, pracuje s daty z amerického San Francisca, které je známé pro své notoricky vysoké náklady bydlení. Závěr studie je jednoduchý a v podstatě říká, že teorie se nemýlí.
Tato studie je výjimečná v tom, že na rozdíl od ostatních pracuje se skutečně velkým objemem dat, který pokrývá období mezi lety 1980–2016. V San Franciscu přitom došlo k výrazné změně regulace v roce 1995 a podle ekonomů byl jejím výsledkem 15% pokles nabídky bydlení. To postihlo jednak domácnosti, které se musely z oblasti odstěhovat, ale i „neviditelnou“ skupinu lidí, která by se do města ráda přistěhovala, ale kvůli nedostatku bytů tak neučinila.
Smith tvrdí, že nejpádnějším argumentem proti regulaci nájemného ale zůstává to, že chránit nejzranitelnější domácnosti lze mnohem lepšími způsoby než tímto nástrojem. Příkladem může být systém vládního sociálního pojištění, který by pracoval například s daňovými úlevami pro domácnosti, které čelí růstu nájmů. Namísto daňových úlev by také mohly dostávat nějakou formu podpory, která by snížila vyšší zátěž plynoucí z nájmů, nebo domácnostem pomohla přestěhovat se jinam.
Systém by byl financován zdaněním nájmů, takže jeho náklady by nesli jak ti, kteří byty pronajímají, tak ti, kteří si je pronajímají. Současný systém končí většinou tak, že největší zátěž nesou ty nejchudší domácnosti. Tvrdí to jak základní teorie, tak zmíněná studie.
Zdroj: Bloomberg