Ceny nemovitostí ve Spojených státech rychle rostou. Dokonce tak moc, že se hovoří o tom, zda nevzniká další bublina. Podle S&P/Case-Shiller Composite-10 Home Price Index došlo za posledních 16 měsíců končících červencem k růstu dosahujícímu v reálném vyjádření 18,4 %. Během bubliny, která nakonec vyústila v krizi roku 2008, nebyl největší šestnáctiměsíční růst o moc vyšší. Dosáhl 22,7 % a skončil v červenci 2004. Je možné, že skutečně vstupujeme do dalšího období, kdy zase budeme věřit tomu, že ceny mohou pouze růst?
Od roku 2003 provádíme analýzu, v jejímž rámci rozesíláme dotazníky náhodně vybraným kupcům domů v Bostonu, Milwaukee, Los Angeles a San Franciscu. Naposledy jsme tak učinili v květnu a červnu, z 2000 dotazníků jich bylo zodpovězeno 368. Ptali jsme se na odhad růstu cen nemovitostí v příštím roce a v delším období následujících deseti let. Krátkodobá očekávání byla poměrně vysoko, v průměru dosáhla 5,7 % (to odpovídá růstu implikovanému cenami futures na Chicago Mercantile Exchange). V roce 2011 byla tato očekávání mnohem níž (1,6 %), v roce 2012 už dosáhla 4 %. Ale v roce 2004, tedy krátce před tím, než ceny dosáhly vrcholu, byla tato očekávání na 8,7 %. Současný průzkum navíc ukazuje, že dlouhodobá očekávání jsou poměrně umírněná, protože dosahují 4,2 %. Pokud by inflace dosáhla 2 %, znamenalo by to reálný růst ve výši asi 2,2 %. Na úroveň cenového vrcholu z roku 2005 bychom se tímto tempem dostali až v roce 2031.
V průzkumu jsme se tázali i na to, zda lidé považují nemovitosti za nejlepší dlouhodobou investici pro ty, kteří se nemusí řídit krátkodobými výkyvy trhu. V roce 2004 na tuto otázku odpovědělo kladně 84,2 % dotázaných, minulý rok to po soustavném poklesu bylo jen 66,5 %, letos došlo k růstu na 70,4 %. Tato čísla se mohou zdát vysoká, ale nesmíme zapomínat, že jde o lidi, kteří si právě koupili vlastní dům. Fakt, že zatím vznik bubliny nehrozí, ukazuje i další indikátor: Asi 10,6 % respondentů uvedlo, že nemovitost koupilo z toho důvodu, aby ji ihned pronajalo. V roce 2004 tento poměr dosahoval jen 2,7 %. Tento posun pravděpodobně odráží posun poptávky k nájemnímu bydlení, který nebude schopen udržet ceny na periferiích měst příliš vysoko.
Celkově náš průzkum ukazuje, že Američané jsou ohledně trhu s bydlením stále střízliví a nevykazují známky iracionality. Alespoň prozatím. Z jejich odpovědí ale také není znát, že by se poučili. Ceny již existujících domů během minulého století nevykazovaly téměř žádný reálný růst. Tlačí na ně výstavba domů nových, stejně jako to, že jejich stav se časem zhoršuje. Zároveň jejich hodnotu snižuje to, že neodpovídají novým trendům. Zdá se, jako kdyby lidé stále věřili tomu, že i pokud přijde propad, po něm se dostaví ještě vyšší růst. Tedy jeden krok zpět, dva kroky dopředu. Jistotu, že kroků dopředu bude víc, ale nemáme.
Autorem je Robert J. Shiller, profesor ekonomie na Yale.
(Zdroj: NYTimes)