Yujiang River Chen z University of Cambridge a Coen Teulings z Utrecht University se domnívají, že ceny nemovitostí ve velkých městech pravděpodobně nebudou „v dohledné době klesat“. Tito ekonomové tvrdí, že ekonomická aktivita a rozvoj těží z prostorové blízkosti, ve velkých městech ale obvykle nejde stavět více domů (viz včerejší Víkendář). Jaké to tedy má konkrétní důsledky?
Města jsou výhodná pro šíření znalostí, protože koncentrují velký počet pracovníků na malém území. Šíření a sdílení znalostí je přitom „relevantnější pro pracovníky s vysokým lidským kapitálem. Ti se tak shlukují ve městech.“ Mimo jiné tento efekt jasně ukazovalo Portugalsko v sedmdesátých letech. Tehdejší rychlá modernizace země vedla v následujících desetiletích ke specializaci jejího jediného velkého města, Lisabonu, na aktivity s vysokým podílem lidského kapitálu.
Pozitivní externality se přitom ve městech sdílí a lidé tak preferují regiony s vysokým lidským kapitálem a zejména města s vysokým lidským kapitálem na pracovníka. Ten totiž vede k celkovému růstu mezd v regionu. „Kompenzační silou jsou ale ceny domů. Lidé skutečně dostávají ve městech lépe zaplaceno, ale koupě nebo pronájem domu v těchto městech je dražší.“ K tomu ekonomové dodávají: „Prudký nárůst cen domů pozorovaný za poslední půlstoletí proto není velkým překvapením. Lze jej snadno vysvětlit rostoucím významem přelévání a sdílení znalostí a externalit lidského kapitálu. A jejich klíčovou rolí v růstu kapitalistických ekonomik od roku 1800.“
Tyto pozitivní externality měst přitom „generují renty, které z velké části berou vlastníci pozemků v blízkosti centrálních obchodních čtvrtí. Dalo by se argumentovat ve prospěch zdanění těchto rent. Díky tomu se bytové služby v uvedených lokalitách stávají zdrojem příjmů pro vlády, ale bydlení v centrech měst pak zůstane vzácné, a proto drahé. Město lze přitom rozšiřovat až do bodu, kdy se mzdová prémie ve městě rovná dodatečným nákladům na dojíždění.
K tomu „existuje stále více literatury, která dokumentuje dopad nadměrné regulace na novou výstavbu… Tato literatura tvrdí, že za regulací jsou interní zájmy stávajících obyvatel… Nová výstavba by totiž snížila hodnotu jejich nemovitostí. Buď negativními externalitami výstavby nových domů v blízkém okolí, nebo dodatečnou nabídkou bydlení a jejím dopadem na cenu stávajících nemovitostí.“
Ekonomové k tomu dodávají, že podle nich by situaci zlepšilo opatření, podle kterého by se ve městech stavěly menší domy. „Ti, kteří chtějí větší domy, by se měli přestěhovat do vzdálených předměstí.“ Za druhé, ku pomoci by bylo „zajištění efektivní veřejné železniční dopravy vhodné pro dojíždění.“ A nástrojem by podle ekonomů mohly být i poplatky za parkování. „Většina měst silně dotuje parkování u domů. V době, kdy vlastnictví automobilu ve větších městech již není jasně potřebné, je s podivem, proč se městské samosprávy rozhodly nabídnout obyvatelům parkovací místa téměř zdarma, zatímco skutečné náklady se ve větších městech pohybují kolem 1 000 – 5 000 EUR ročně. To odpovídá současné hodnotě kolem 20 000 – 100 000 EUR. A proč by měli obyvatelé bez auta dotovat majitele aut?“
Zdroj: VoxEU