Jak se mění průmyslové nemovitosti v době e-commerce, vyšších sazeb a deglobalizace? V podcastu Trhy & Bohatství diskutoval hlavní ekonom Patrie Dominik Rusinko s Milanem Kratinou, zakladatelem a spolumajitelem firmy Accolade, jednoho z největších hráčů v oblasti investic do průmyslových a logistických parků, o tom, proč byly průmyslové nemovitosti ještě nedávno popelkou investičního trhu, proč jsou zrcadlem ekonomiky a proč u nás povolovací procesy trvají roky, zatímco jinde měsíce. Rozhovor s Milanem Kratinou přinesla Patria.cz také v březnu – tehdy se zaměřil na strategii Accolade, investiční příležitosti a vývoj průmyslových nemovitostí.

Obsah:
00:01:20 Průmyslové parky v Česku
00:04:55 Vliv sazeb na trh průmyslových nemovitostí
00:13:24 Deglobalizace a zpátky do Evropy
00:17:26 Česká ekonomika prizmatem průmyslových nemovitostí
00:23:52 Stavební povolení Česko vs Evropa
00:27:25 Přidaná hodnota v české ekonomice a školství
00:38:42 Lokalita jako komparativní výhoda ČR
00:43:33 Výnosnost trhu průmyslových nemovitostí
00:48:01 Hlavní rizika podnikání
00:51:32 Osobní rovina
 

Průmyslové parky jako zrcadlo ekonomiky

„Průmyslové parky jsou dnes mnohem víc než jen sklady,“ říká Milan Kratina, zakladatel a CEO Accolade Holding. „Když se podíváme na strukturu našich nájemců, tak 45 % tvoří výrobci – sofistikovaná výroba, automotive, elektro. Dalších 40 % jsou automatická robotická centra, například Amazon, a zhruba 15 % klasická logistika. Tyto haly jsou dnes plné robotů, často sofistikovanějších než výrobní linky.“

Podle Kratiny se průmyslové parky staly „infrastrukturou a zrcadlem ekonomiky“. Vývoj od roku 2000 ukazuje dramatický posun: „S nástupem e-commerce se průmyslové haly staly budoucností obchodu. Retail se přesouvá do těchto parků, zatímco obchodní centra se mění na místa zábavy a gastronomie.“

Vývoj trhu a vliv úrokových sazeb

Dominik Rusinko připomíná, že prostředí levných peněz je minulostí: „Prostor pro výraznější pokles sazeb je omezený. Spíše jsme ve scénáři ‘higher for longer’, kdy úrokové sazby zůstanou nominálně vyšší než v éře po pádu Lehman Brothers.“

Kratina na to reaguje tím, že je rád, že se cena peněz vrátila do normálu. "Když peníze nemají hodnotu, každý může dělat byznys. Vyšší cena peněz je disciplinující." Dnes je podle něj hra postavená na tom, jak moc se daří zvedat nájmy a jestli reflektují nové výnosy.

Deglobalizace a nové trendy

Rusinko upozorňuje na strukturální faktory, jako je deglobalizace, dekarbonizace a demografie, které nás tlačí do vyšší cenové hladiny. Nearshoring a reshoring pak znamenají vyšší poptávku po skladovacích kapacitách. To Kratina potvrzuje: „Tlak na nezávislost Evropy znamená více hal. Covid a válka ukázaly, že globální řetězce jsou zranitelné. To vede k vyšší inflaci, protože efektivita globálního zásobování mizí.“

Investice do průmyslových nemovitostí

Accolade Industrial Fund dnes spravuje přes 50 miliard korun. „Průmyslové nemovitosti byly dlouho popelkou. Dnes jsou vnímány jako budoucnost výroby i retailu,“ říká Kratina. „Výnosově jsou srovnatelné s kancelářemi, někdy jen o něco nižší. V Evropě chybí desítky milionů metrů hal.“

Lokace přitom zůstává klíčová: „U nás je to kombinace lokace a bonity nájemce. Prémiové parky mají nájemce na 20 let, s inflační indexací. Výnosy v Německu a Holandsku jsou pod 5 %, v Česku kolem 5 %, v Polsku 6–6,25 %. Musíme mít mix konzervativních a dynamických trhů.“

Stavební povolení: česká realita vs. Evropa

Jedním z největších problémů českého developmentu je extrémní délka povolovacích procesů. „Nikde se nestaví tak špatně jako u nás,“ říká Milan Kratina. „V Polsku získáte stavební povolení v řádu měsíců, u nás v letech – a když je to jen pár let, slavíte úspěch.“ Tento problém se přitom netýká jen průmyslových parků, ale i rezidenční výstavby. „Praha má nejhorší dostupnost vlastnického bydlení v celé Evropě,“ zaznělo v podcastu. Kratina připomíná příklad developera, který „slavil, když získal povolení za sedm let místo obvyklých deseti až dvanácti“.

Česká ekonomika a regionální výzvy

„Češi jsou extrémně flexibilní,“ domnívá se Kratina. „Ale pokud chceme vyšší přidanou hodnotu, musíme investovat do technického školství. Polsko produkuje 80 tisíc inženýrů ročně, my dva až tři tisíce.“ Přitom Česko má velkou výhodu v regionálním umístění. "Lokalita je obrovská výhoda – blízkost Německa, Švýcarska, severní Itálie.“

Osobní pohled: nejlepší investice a definice bohatství

Co byla pro Kratinu nejlepší investice? "To, že jsem se náhodou dostal do sektoru průmyslových nemovitostí,“ říká Kratina. „Bylo to štěstí na sektor a načasování.“

A co je podle něj bohatství? „Dělat to, co máte rádi. Bohatství přijde, když pracujete chytře a vášnivě. Pro mě je to mít skvělou rodinu, přátele a rozumně využít čas. Hodinky nebo auta mě nechávají chladným.“