Současné právní úpravě, na kterou zákonodárci stačilo 5 kusých paragrafů, je především vytýkáno, že se jen okrajově zabývá řešením neshod mezi spoluvlastníky. Pře o údržbu, nájem či prodej společné věci přitom často připomínají sváry vícehlavé saně. Zákonné vymezení spoluvlastnictví bývá proto ponecháno soudcům, kteří - tak jako například v případě ochrany minoritních spoluvlastníků - jsou mnohdy nuceni rozhodovat i proti dikci zákona. Ten si totiž dosud vystačil s nadpoloviční většinou při hospodaření se společnou věcí.
Většina vždy nestačí
Nově nadpoloviční kvorum postačí pouze pro běžnou správu společné věci. Na významných záležitostech se musí shodnout dvě třetiny, ba kupříkladu při zatížení nebo omezení věci na dobu delší než deset let všichni spoluvlastníci. Pokrokem je i povinné vyrozumění všech o připravovaném rozhodnutí. Tato povinnost platí bez výjimky, leda by se jednalo o neodkladné a okamžité úkony. V některých případech, kdy byl spoluvlastník vůbec opomenut či přehlasován, zejména hrozí-li mu v důsledku verdiktu ostatních těžká újma či neúměrné omezení v jeho právech, může se domoci soudní ochrany a případně i zrušení takového rozhodnutí. Podat žalobu však smí zásadně pouze ve třicetidenní lhůtě.
Praktickou novinkou je možnost - namísto společné správy věci všemi spoluvlastníky - pověřit jednoho nebo více správců ze svých řad. Dopad se promítá zejména ve vystupování spoluvlastníků navenek, kdy již není zapotřebí vzájemných zmocnění jako dosud. Úprava jde v ruku v ruce i s koncepcí spoluvlastnictví podílu v obchodní společnosti nebo v družstvu. Podle nového zákona o obchodních korporacích se spoluvlastníci považují za jednoho společníka či člena a správu společného podílu vykonává pouze zvolený správce.
Pokud nechceš, nemusíš
Nový zákon upřesňuje také podmínky, za jakých může být spoluvlastnictví zrušeno, kdy spoluvlastník může ze spoluvlastnictví vystoupit, respektive se z něj oddělit. Oddělení reaguje na v praxi hojně aplikované rušení spoluvlastnictví jen proto, že jeden ze spoluvlastníků se odhodlal osamostatnit. Oddělit se lze vždy, pokud je možné věc rozdělit a nestane-li tak k újmě ostatních nebo v nevhodnou dobu (například v době sklizně). Bezbřehost tohoto práva však současně může zbrzdit dohoda spoluvlastníků o odkladu oddělení či zrušení na dobu až 10 let (a to i opakovaně), nebo soud. Ten naopak může i sjednaný odklad, změní-li se poměry, zrušit.
Se setrváním věci ve spoluvlastnictví souvisí i vzájemné předkupní právo spoluvlastníků, které se v zásadě bez náhrady počínaje dnem 1. 1. 2015 ruší. Pouze v případech, kdy nemohli spoluvlastníci vznik jejich společenství a rozsah podílů na společné věci jakkoli ovlivnit, například vzniklo-li v důsledku pořízení pro případ smrti nebo dědictvím, trvá nabídková povinnost vůči ostatním při převodu na třetí osobu, a to po dobu prvních šesti měsíců od jeho vzniku. Nejde však o předkupní právo v dnešním smyslu, neboť se oproti stávající úpravě uplatní i v případě darování. Výjimky se dále týkají zemědělského a rodinného podniku, u nichž je dán zjevný zájem na setrvání spřízněného společenství osob. Tak jako v podstatě celý nový občanský zákoník je oddán smluvní volnosti, samozřejmě nic nebrání předkupní právo, ostatně jako i další parametry spoluvlastnictví, ujednat či se od zákona jinak odchýlit.
A to není zdaleka vše
NOZ samozřejmě přináší řadu dalších novot a upřesnění tohoto institutu. Mezi ně například patří úprava bytového spoluvlastnictví, kterému se po dvaceti letech podaří začlenit do občanského zákoníku. Dovolím si ale tvrdit, že horkým hitem se může stát poněkud krkolomně nazvané „přídatné spoluvlastnictví“. Vězte, že pod tímto pojmem se skrývá něco, co mnozí z nás již praktikují, jen pro to dnes složitě hledají právní rámec. Ve zkratce - jedná se o spoluvlastnictví nemovité věci nebo zařízení v souvislosti s individuálním vlastnictvím nemovitostí. Typicky předmětem tohoto typu spoluvlastnictví bude cesta přes více pozemků, parkoviště pro více obyvatel okolních domů, ba například i zařízení na zavlažování plodin v zahrádkářské kolonii. Správu věci v přídatném spoluvlastnictví budou nově spoluvlastníci vykonávat a na ní přispívat poměrně podle velikosti svých podílů. Jelikož společným pojítkem je účel - řádný užitek vlastní věci, nelze nikomu ze spoluvlastníků přídatného spoluvlastnictví bránit společnou věc užívat. Leda se toho sám, pouze však za svou osobu, vzdá. Své podíly spoluvlastníci převádí pouze spolu s převodem své věci a každý z nich má právo veta, pokud jde o odnětí účelu, pro který je věc určena a jemuž slouží.
Nejsem si jist, zda se nové právní úpravě podaří setřást své shora zmíněné hanlivé označení, avšak mám za to, že ti z vás, kteří jsou obdařeni jhem spoluvlastnickým, budou alespoň mít k dispozici podrobnější návod, jak postupovat při rozhodování o osudu společné věci.